Квартир в два раза больше

На рынке жилья Москвы предложение по-прежнему превышает спрос, что приводит к снижению цен

Кризис в экономике пока не повлиял на темпы строительства жилья - предложение квартир в новостройках Москвы стабильно растет с 2014 года. И в этом году каждый месяц начинаются продажи в новых жилых комплексах. По сравнению с прошлым летом предложение жилья выросло вдвое, и это вынуждает многих застройщиков снижать цены, а некоторых - и вовсе снимать квартиры с продажи. "Профиль" подводит итоги первого полугодия на столичном рынке жилья.

Выживут только сильнейшие

За первые шесть месяцев 2016 года стартовали продажи в девяти новых жилых комплексах массовых сегментов - классов "эконом" и "комфорт". При этом за год предложение увеличилось на 130%. Если в июне 2015 года в продаже было 6500 квартир в 29 проектах, то в июне 2016 года - 15 135 лотов в 45 комплексах, подсчитали в "Метриум".

Высокая конкуренция приводит к снижению цен на новое жилье. Средневзвешенная цена квадратного метра упала на 3,9% - до 142 180 рублей. С июня прошлого года снижение составило уже 11,5%. При этом в первом полугодии сократилась доля предложения в домах на начальной стадии готовности. Если в декабре 2015 года на них приходилось 47,6% квартир, то в июне 2016 года - 38,9%. То есть средняя стадия строительной готовности за полгода выросла, но цены при этом упали.

Минимальный бюджет покупки сейчас составляет чуть более 2,5 млн рублей за студию площадью 22 кв.м. Средняя цена малогабаритного жилья - 4,1 млн рублей, студии за полгода подешевели на 14,1%. "Однушки" упали в цене на 3,1% и стоят в среднем 6,1 млн рублей при средней площади 42 кв.м. "Двушки" подешевели на 4,7% - до 8,8 млн рублей, средняя площадь таких квартир составляет 63,6 кв. м.

В проектах застройщиков, которые чувствуют себя наиболее уверенно и предлагают максимально интересный продукт, цены повышаются. Таких комплексов - около 30%. Но большинство компаний вынуждены изначально выводить проекты по сниженной цене и постоянно подогревать спрос акциями и подарками. При этом некоторые вовсе отказываются сейчас продавать квартиры, даже если проект уже запущен, - ждут лучших времен. "В двух крупных комплексах с относительно низкой ценой предложения в июне с продаж был снят весомый пул квартир, около 600 лотов", - рассказывают в "Метриум".

Однако покупатели на квартиры есть. По данным Росреестра, в первом полугодии 2016 года в Москве было заключено 14 365 договоров долевого участия, это в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Сейчас застройщики отмечают традиционное для лета затишье, хотя рассчитывали на активизацию покупателей, после того как в июне Центробанк снизил ключевую ставку до 10,5%.

"Несколько не самых крупных банков после этого анонсировали новые акции, ипотечные ставки от 7-9% годовых. А вот отклика со стороны крупнейших банков не последовало. При этом большая часть клиентов готова брать кредит только у известных банков - Сбербанка, "ВТБ 24". В итоге пока снижение ключевой ставки не подогрело интерес к покупке жилья, а лишь привело к началу формирования отложенного спроса. Покупатели не торопятся с покупкой и ждут, когда лидеры ипотечного кредитования предложат более интересные условия", - рассказывает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.

"Бизнес" пытается не отстать Застройщики, специализирующиеся на жилье бизнес-класса, также анонсируют новые проекты, но по темпам роста предложения этот сегмент отстает. Если тенденция сохранится, в ближайшем будущем в Москве может быть больше новостроек массовых сегментов, чем бизнес-класса.

По данным компании Est-a-Tet, в первом полугодии 2016 года в продаже было на 23% больше квартир бизнес-класса, чем год назад, - 11,2 тысячи квартир в 69 проектах. Во втором квартале 2016 года на рынок вышло 87,1 тысячи кв. м жилья бизнес-класса, а прирост предложения комфорт-класса составил 130 тысяч кв. м. Эксперты считают, что структура предложения в Москве продолжит меняться, доля массового сегмента будет увеличиваться, а "бизнеса" - сокращаться. Однако пока на проекты бизнес-класса приходится более 40% общего предложения на первичном рынке.

В этом сегменте растет количество проектов с маленькими площадями (около 40 кв. м) и минимальными бюджетами покупки. За год доля квартир бизнес-класса стоимостью до 10 млн рублей выросла в два с половиной раза. Две трети предложения приходится на квартиры стоимостью до 25 млн рублей. Квартиры в новостройках бизнес-класса сейчас продают в среднем за 243 800 рублей за кв. м, за год цена снизилась на 1,3%.

"Элита" выжидает

Покупатели элитного жилья замерли в ожидании. Это та категория людей, у которых есть деньги на покупку недвижимости, но они хотят вложить свои накопления с максимальной для себя выгодой.

За первое полугодие в продаже не появилось ни одной квартиры в элитных новостройках. Сейчас покупатели элитного жилья выбирают из 1600 квартир в 40 проектах, выставленных на продажу в прошлом году. Средняя цена квадратного метра снизилась на 3- 4%. Квартиры премиум-класса продаются по цене 507 000 рублей за кв. м, новое элитное жилье стоит чуть больше миллиона за кв. м. Премиальные объекты за год упали в цене почти на 30% за счет появления во второй половине прошлого года новых проектов и предоставления скидок от застройщика в этом году. А вот элитные новостройки подорожали на 10% в связи с повышением стадии готовности уже строящихся проектов и отсутствием новых.

"Сегодня как на первичном, так и на вторичном рынке элитной недвижимости основная сложность связана с колебаниями курсов валют. На первичном рынке парадокс заключается в том, что, несмотря на практически стопроцентное преобладание рублевых цен, спрос всегда падает вслед за снижением курса доллара. Покупатели ждут, когда доллар приблизится хотя бы к 70 рублям за условную единицу", - говорит управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов.

На вторичном рынке цены все еще по большей части обозначаются в долларах. Накопления покупателей также валютные - казалось бы, это должно облегчить процесс заключения сделок, однако на вторичном рынке покупателям и продавцам сложнее договориться об итоговой стоимости. "В среднем разница между желанием продавца и возможностью покупателей составляет порядка 25%", - поясняет эксперт.

Также потенциальные покупатели элитной недвижимости ждут изменений в политической ситуации. "Вслед за довольно динамичным вторым кварталом пришло традиционное летнее затишье, связанное с периодом отпусков. Количество первичных обращений ожидаемо сократилось, однако некоторые позитивные тенденции, которые мы можем наблюдать в последнее время в геополитике и макроэкономике, позволяют прогнозировать рост активности к началу осени. Возможно, стоит ждать ослабления санкций, это бы снизило градус напряженности и нервозности в нашем сегменте. Ведь на самом деле финансы у наших клиентов есть, вопрос только в том, когда они готовы с ними безболезненно расстаться в пользу квадратных метров", - говорит Денис Попов.

Апартаменты уходят с рынка

Постепенно сокращается доля апартаментов, эта тенденция наметилась еще в начале года, но за последние месяцы только усилилась. По данным Est-a-Tet, за год доля апартаментов на первичном рынке сократилась с 33% до 21,5%, и основное снижение пришлось на второй квартал 2016 года. Некоторые проекты были сняты с реализации, а темпы выхода новых комплексов снизились. Также еще в прошлом году несколько проектов апартаментов были переведены в класс жилья, в ближайшее время готовится к переводу еще один комплекс.

"Сегмент апартаментов заметно начал сдавать свои позиции, сокращая объем предложения и долю на рынке. Апартаменты перестали быть самым бюджетным вариантом приобретения недвижимости для проживания в "старых" границах Москвы. С интенсивным развитием массового сегмента апартаменты были выбиты из ниши доступного жилья, поскольку появилось большое количество бюджетных проектов с квартирами", - комментирует руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Главное конкурентное преимущество апартаментов - более низкая цена - постепенно исчезает, причем происходит это как в массовом сегменте, так и в элитном. Кроме того, содержание апартаментов по-прежнему обходится дороже, чем жилья, в апартаментах нельзя прописаться, а значит, их обладателям сложнее получить доступ к бесплатным садам, школам, поликлиникам и больницам. "При прочих равных потребитель в массовом сегменте выберет квартиру с ее социальными преференциями. Исключение могут составить апартаменты в особенно интересных и престижных локациях - нередко место лучше "продает" проект, чем формат, но это касается сегментов выше бизнес-класса", - говорит Владимир Богданюк.

Жилье б/у со скидками

Спрос на вторичное жилье продолжает снижаться, покупка квартир от собственника, когда застройщики предлагают выгодные цены, становится все менее привлекательной. Владельцы квартир вынуждены также делать скидку, чтобы конкурировать с другими собственниками "вторички" и застройщиками. По данным "Инком-Недвижимости", в июне доля сделок с дисконтом от первоначальной цены составила 83%, это рекордные показатели. Средний размер скидки - 8,5%.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья сейчас составляет 183 800 рублей за кв. м. С начала года цены снизились на 1,6%, по сравнению с прошлым летом - на 6,4%. Основная тенденция первого полугодия - увеличение доли квартир по минимальной цене до 5 млн рублей: число таких квартир выросло за год в два раза. Это связано как с коррекцией средних цен, так и с возвращением на рынок тех собственников, которые решили отложить продажу в начале кризиса.

"Произошло затоваривание вторичного рынка жильем в качественно устаревшем фонде, уступающем по своим характеристикам объектам в новостройках схожей ценовой категории. Между такими объектами огромная конкуренция, цена на такие квартиры в среднем на 10% ниже аналогов и сопоставимых квартир в новостройках", - комментирует директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

По мнению эксперта, сейчас вторичный рынок находится под сильным давлением первичного. "Еще несколько лет назад мы говорили о новостройках как о досадной, но несущественной помехе для нашего сегмента. Сегодня ситуация кардинально поменялась. Огромный выбор сравнительно доступных предложений и более привлекательные условия по ипотеке на "первичке", безусловно, оттягивают на себя существенную часть спроса", - говорит Сергей Шлома. Однако, по его мнению, у вторичного рынка есть потенциал для рывка вперед в обозримом будущем. "Стоимость объектов на вторичном рынке вплотную приблизилась к цене квартир в новостройках, а в ряде случаев и вовсе оказалась ниже. Причем часто это сопоставимые объекты. В перспективе в зависимости от экономической ситуации и рыночной конъюнктуры вторичный рынок жилья, не ограниченный рентабельностью и себестоимостью товара, имеет потенциал к дальнейшему торгу, тогда как новостройки лишены этого преимущества и уже сегодня во многих случаях работают в опасной близости к границе рентабельности", - считает эксперт.

Время арендатора

На рынке аренды квартир по-прежнему "время арендатора". По данным компании "Миэль-Аренда", предложение в первом полугодии превысило спрос на 70%. По мере строительства новостроек в Новой Москве появляется много объявлений о сдаче квартир на присоединенных территориях, и средние ставки снижаются.

Сейчас однокомнатные квартиры эконом-класса сдаются за 29 670 рублей в месяц, что на 1,3% меньше, чем в начале года. Средние ставки аренды двухкомнатных квартир снизились на 1,9% - до 36 960 рублей в месяц, трехкомнатных - на 6,4%, до 47 570 рублей.

Вместе с тем увеличивается срок поиска жильцов, потому что арендаторы стали предъявлять больше требований к съемному жилью. "Арендаторы очень хотят найти идеальную во всех отношениях квартиру. Чтобы это было качество уровня "бизнес", цена - уровня "эконом" и от метро в двух шагах. Поэтому сильно увеличивается время подбора квартиры - предложений много, но из них много и долго выбирают. При этом арендодатели пока не готовы в массовом порядке к существенному снижению цен, только после продолжительного поиска клиентов", - говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

Автор: Екатерина Сахарова