Клиент всегда прав

Как сегодня формируются цены на рынке подмосковного жилья.

Низкий платежеспособный спрос и витающее в воздухе предчувствие новых финансовых неурядиц - главные причины того, что рынок загородного жилья в столичном регионе все никак не может вернуться на докризисный уровень. Объем предложения практически во всех сегментах заметно превышает спрос, так что покупатели могут запросто диктовать свои условия, а застройщикам в свою очередь приходится идти на уступки. На какие форматы загородного жилья стоит обратить внимание и сколько за них просят, выяснили "Новые Известия".

Рынок загородного жилья в Подмосковье вот уже который год подряд можно назвать рынком покупателя. Для большинства потенциальных новоселов приобретение таунхауса или коттеджа в столичном регионе - задача явно не первоочередная, да и лишними деньгами на эти цели располагают далеко не многие. Поэтому, чтобы повысить уровень продаж, застройщики стараются сделать свои предложения максимально привлекательными по цене.

Разумеется, наибольшие шансы на успех в этом нелегком деле имеют продавцы недвижимости среднего и экономкласса, спрос на которые всегда выше, чем в других сегментах. И тут в первую очередь речь идет о таунхаусах и квартирах в малоэтажных домах. Последнее, по словам управляющего партнера "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, можно рассматривать как некий компромиссный вариант из серии "квартира-дача". "При покупке такого объекта покупатель не платит за участок, а пользуется оборудованными прогулочными территориями, - поясняет специалист. - Но при этом получает все преимущества загородного жилья в виде экологии и не заботится о содержании коттеджа, что довольно затратно с точки зрения и денег, и времени".

Четкий бюджет

Кроме того, такой вариант подходит и для тех, кому московские квартиры пока не по карману, а жить хочется максимально комфортно. "Данные форматы обладают более низкой по сравнению со столичной недвижимостью ценой и более высоким качеством предложения, - утверждает руководитель офиса "Проспект Вернадского" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Цывин. - Стоимость таунхауса в организованном поселке площадью около 150 кв. м немногим меньше стоимости столичной двухкомнатной квартиры в пределах конечных станций метро. Однако условия проживания в загородном поселке гораздо лучше".

Что касается стоимости загородного жилья, то эксперты отмечают, что сумма, которую покупатели готовы потратить на приобретение такого объекта, сокращается. В итоге на рынке эконом-, комфорт- и среднего класса популярны наиболее дешевые варианты - до 7,5 млн. рублей. Если говорить о квартирах в малоэтажных домах, то тут средний бюджет составляет 2-3 млн. рублей. Как правило, это домовладения в ближайшем Подмосковье на расстоянии не более 25 км от МКАД, которые приобретают в основном для постоянного проживания. Готовых объектов подобного плана всегда не так уж много, поэтому спрос на них сохраняется со стороны тех, кому принципиально важно въехать как можно скорее. Кроме того, понятно, что достроенный дом хоть и обойдется несколько дороже, зато рисков здесь меньше. Впрочем, для тех, кто стремится к экономии и хочет выбрать максимально приемлемый для себя вариант, лучше выбирать среди строящихся объектов, которых на рынке всегда больше.

Некоторые любят подороже

Тех, кто располагает бюджетами побольше, интересуют объекты премиум-класса. Тут, как и в остальных сегментах загородного рынка, условия диктует покупатель. Но, несмотря на это, цены здесь слишком высоки. Впрочем, по словам заместителя исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Андрея Хазова, элитный объект порой проходит трудный путь понижения цены, который длится годы. Средний же срок экспонирования объектов увеличился с полугода до года. "В целом рынок элитной загородной недвижимости продолжает оставаться стабильным, - утверждает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. - Количество сделок в этом сегменте составляет 5% от общего числа продаж. В настоящий момент 71% предложений приходится на коттеджи, 15% - на таунхаусы и дуплексы, 7% - на малоэтажные комплексы, 7% - на участки без подряда. Обеспеченные покупатели по-прежнему выбирают коттеджи. Одновременно усиливается интерес к малоэтажным форматам жилья".

Строящиеся объекты у покупателей этого класса недвижимости не в чести: их интересуют готовые, обжитые поселки с соседями подобного уровня и статуса. К тому же на вторичном рынке продавцы готовы торговаться и давать неплохой дисконт, а на первичном рынке цена не может опуститься ниже точки доходности.

В "элитке" также принципиальное значение имеет расположение объекта. На первом месте в списке популярности по-прежнему Рублевка и Новая Рига. Что касается отдаленности от МКАД, то покупатели здесь настаивают на 10, максимум 15 км. Стоимость такого жилья соответствующая. "Для верхних сегментов пограничная цена - 2 млн. долларов. Покупателям кажется, что это сумма достаточна для приобретения чего-то очень качественного, - поясняет г-н Хазов. - Продавцы же оценивают свои объекты гораздо выше. Что-то более интересное можно найти, заплатив от 3 млн. долларов. Очень хорошие предложения начинаются от 5 млн. долларов. Эксклюзив - от 10 млн. долларов".

Цена риска

Ипотечные программы на рынке загородного жилья хоть и работают, но гораздо в меньших объемах, чем в Москве. "Дело здесь в том, что права покупателей в городских многоквартирных домах-новостройках защищены Федеральным законом ¦ 214, а на загородном рынке такого механизма нет, и банки не хотят рисковать, - комментирует г-н Яхонтов. - Средний процент по ипотеке здесь составляет порядка 13%, а вот сумму, которую чаще всего берут, вычленить сложно - у всех индивидуальные случаи. Процент может быть и выше, если объект ипотеки кажется банку рискованным. В этом случае и первоначальный взнос может быть выше - например, банк может выдвинуть условие о взносе в 50%. Главное условие для банка в этом случае - чтобы объект находился в высокой степени готовности, имел прозрачные и надежные документы о собственности".

Впрочем, по словам директора департамента аналитики и консалтинга "Метриум" Анны Соколовой, в последнее время девелоперам приходится самим активно стимулировать покупательский спрос, в том числе развивая ипотеку в этом сегменте. "Подтверждением этого служит тот факт, что в этом году некоторые застройщики совместно с банками-партнерами изобрели новую маркетинговую акцию, - рассказывает специалист. - Застройщик предоставляет скидку на покупку своего объекта для клиентов с ипотекой от конкретного банка, но в рекламе сообщается не о скидке по цене, а о сниженной процентной ставке кредитования на этот объект. Например, ипотека - от 8% в рублях, при этом в кредитном договоре указывается базовая ставка 12% за счет субсидирования застройщиком этой разницы".

Однако пока заметного улучшения ситуации здесь не предвидится: банки не хотят лишний раз рисковать как минимум по двум причинам. Во-первых, из-за низкой по сравнению с городскими квартирами ликвидностью загородных домов, а во-вторых, из-за возможных проблем с документами на земельные участки, которые в этой сфере не редкость.

Екатерина Надрова