15 июня 2016
Клетка для пиджака
Ведомости

Квартиры-студии минимальной площади - хит последних лет на рынках жилья. В России звездный час для них наступил в кризис

В Хельсинки в 2017 г. откроется первый доходный дом на 68 апартаментов. Площадь всех "жилых единиц" - по 15,5 кв. м. По мнению девелопера, смириться со столь компактным жильем арендаторам позволит невысокая плата и богатая инфраструктура дома: на последнем этаже к услугам жителей запланирована сауна и терраса, а на первом - общественное пространство. Тенденция к сокращению площадей квартир свойственна теперь и Москве - платежеспособный спрос стремительно тает, покупатели в массовом сегменте выбирают варианты с минимальным бюджетом. Впрочем, аналитики "Метриум групп" уточняют: совсем дешево в столице можно приобрести разве что крохотную студию, в которой более или менее комфортно разместится только один человек (однокомнатные площадью хотя бы 40 кв. м обойдутся уже дороже).

Минимальные рекорды

Малометражные квартиры для России, конечно, не новость. Более того, в 2001 г. от их строительства решительно и официально отказались в Москве и тут же не менее решительно начали строить в Петербурге.

В Москве в конце 1990-х с помощью малогабаритных квартир пытались решить проблему очередников и переселенцев из ветхого жилья. Для социальных нужд Московский научно-исследовательский институт типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) разработал панельный дом серии П46ММ, состоящий полностью из малогабаритных квартир: однокомнатных по 23 кв. м и двухкомнатных по 41,5 кв. м. Была построена пара таких домов, планировалось выделить еще около десятка участков, но в сентябре 2001 г. пресс-служба столичного стройкомплекса официально объявила, что больше такие дома строиться не будут, эксперимент окончен. Причина - не хотят очередники переселяться в такие квартиры. "Уже при заселении первого малогабаритного дома, построенного в районе Южное Бутово, Департамент муниципального жилья столкнулся с массовым нежеланием москвичей переезжать в малогабаритные квартиры (всего зафиксировано 60 отказов). Инвесторов, желающих построить П46ММ, не нашлось", - писала пресс-служба департамента.

Меньшее зло

По данным "Бест-новостроя", за три года - с января 2013 г. по январь 2016 г. - в Москве число проектов, в которых есть студии, в массовом сегменте выросло в 7 раз. На первичном рынке эконом- и комфорт-класса 60% спроса приходится именно на студии и однокомнатные квартиры. В компании отмечают, что рост числа маленьких квартир в проекте влечет за собой снижение комфорта проживания. Но снижение бюджета покупки расширяет возможности покупателей.

Но в том же 2001 году в Петербурге в ЖК "Седьмое небо" начали продавать квартиры по 25-30 кв. м. На рынок они были выведены под брендом "Риал". "В то время застройщик проводил рекламную кампанию под слоганом "Живи реальной жизнью", - объясняет странное название бизнес-тренер Ирина Гудкина. - Основной посыл был таков: вместо призрачной романтики петербургских коммуналок на деньги, которые стоила комната, можно купить "реальную" отдельную квартиру. Однако в Петербурге есть агентство недвижимости "Реал", и маркетологи сочли возможным заменить одну букву на созвучную". "Очень долго наш "Риал" был единственным примером подобного формата, другие застройщики не спешили ему следовать, - рассказывает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. - Сегодня это самый востребованный продукт на рынке недвижимости эконом- и комфорт-классов с самой высокой долей добавленной стоимости. Такое жилье раскупается всегда первым, даже при цене за 1 кв. м на 20% выше, чем в трехкомнатных квартирах в одном и том же объекте".

Спрос привел к изобилию предложения. "Сейчас в жилых комплексах эконом-класса, находящихся на стадии ввода в эксплуатацию, студий - около 70% от общего числа квартир, - приводит данные гендиректор ГК "Недвижимость в Петербурге", вице-президент Палаты недвижимости СПб Николай Лавров. - В ЖК, открывших продажи в этом году на нулевом цикле, - 55-60%".

В Москве, по данным аналитиков Est-a-Tet, за последний год объем предложения малогабаритных квартир и студий сократился более чем в 2 раза - раскупили. В департаменте новостроек "Инком-недвижимости" отмечают, что тенденция оптимизации жилых площадей распространяется на все классы недвижимости, не только на эконом-класс. Студии могут иметь и статус квартир, и - в большей степени - апартаментов. Например, в ЖК "Квартал Европа" в Балашихе продаются как квартиры-студии (от 24 кв. м), так и апартаменты-студии (от 20 кв. м). Рекордсмены-минималисты на сегодняшний день - квартиры в ЖК комфорт-класса "Жемчужина Зеленограда" (19,8 кв. м) и апартаменты в МФК CleverLand (16,03 кв. м).

По статистике от Est-a-Tet, по итогам 2015 г. в комфорт-классе средняя площадь квартир-студий составила 28,1 кв. м, в бизнес-классе - 26 кв. м. В эконом-классе средняя площадь малогабаритных апартаментов - 29,2 кв. м, комфорт-классе - 26,5 кв. м, бизнес-классе - 25,4 кв. м, премиум-классе - 26,2 кв. м (Metropolis Loft).

Ирина Дзюба коммерческий директор MR Group:

Делать комплекс на 70% из студий - создавать неликвидный проект. Будет очень высокая плотность населения, большая нагрузка на всю инфраструктуру проекта.

В Петербурге, сообщает Лавров, формат не менее лаконичен: "По ту сторону КАД, в Кудрове, Девяткине и тому подобных местах, можно найти студии по 20 кв. м, как в ЖК "Вернисаж", или по 20-21 кв. м ("Алфавит", "Ласточка"). В комплексах "Гринландия" или "Чистое небо" есть жилье от 23 кв. м, а в "Солнечном городе" - 23-25 кв. м".

Ничего лишнего

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум групп", у компактных студий ограниченная целевая аудитория: "Конечно, при острой нужде и на 20-25 кв. м может прожить семья с детьми. Однако о комфорте в данном случае придется забыть". Будут ли российские застройщики следовать финскому примеру, стараясь компенсировать очевидный недостаток площади "дополнительными услугами" и более развитыми общественными зонами?

Пока положительно на этот вопрос отвечают лишь строители дорогого жилья, да и то отнюдь не все. В рассчитанных на массовый спрос проектах даже такая, казалось бы, полезная опция, как кладовки, которые обычно размещаются в цокольных помещениях, особым спросом не пользуется: люди, у которых есть деньги только на 16 кв. м жилого пространства, дополнительные расходы нести не готовы. "Наличие кладовок - не самый привлекательный ход для эффективной продажи объекта, - говорит Лавров. - В Петербурге считается, что лучшие места для хранения хлама - гараж, отделенный холл перед квартирами, застекленный балкон". В Москве с кладовками ситуация получше - застройщики их включают в проект и продают даже в высоком сегменте, но тоже без ажиотажа. По словам старшего вице-президента "Галс-девелопмента" Леонида Капрова, кладовые помещения пользуются спросом у владельцев небольших квартир, но раскупаются, как правило, ближе к заселению.

Создание общественных пространств внутри самого дома пока лишь обсуждается. "К сожалению, специальные общественные помещения не выгодны ни застройщику, ни покупателям, ведь все мы понимаем, что эти расходы в итоге лягут на плечи последних. При текущей рыночной ситуации все застройщики стараются, наоборот, минимизировать стоимость жилья и повысить его доступность", - объясняет директор по маркетингу и коммуникациям, дивизион "Москва и регионы", концерна ЮИТ Лилия Ганагина.

"Сопутствующая инфраструктура в доме не очень-то и нужна, - уверяет Калашникова. - Студия - это компактная уютная квартира, предназначенная для сна и отдыха: все остальное можно сделать за пределами дома. Например, в нашем проекте "Лондон парк" будет крупный торгово-развлекательный комплекс с ресторанами, развлечениями, фитнес-клубом".

В Москве пример подобного подхода демонстрирует проект МФК Match Point (продаются апартаменты от 29 кв. м). "Помимо жилой части комплекса здесь предусмотрено также 2000 кв. м коммерческих помещений на первых этажах зданий, - рассказывает Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, финансирующего проект. - Здесь будут в том числе открыты кафе и ресторан, помещения под них предусмотрены проектом". Помещения будут выставлены на продажу, и девелопер рассчитывает, что они будут реализованы в первую очередь.

Оптимальный загород

За пять лет площадь коттеджей эконом-класса уменьшилась на 21% (до 166,6 кв. м в I квартале 2016 г.), придомового участка - на 20,3% (до 11,4 сотки), по данным "Инком-недвижимости". В бизнес-классе участки ужались на 27% (в среднем 14,5 сотки в I квартале 2016 г.), дома за пять лет потеряли 11% площади (до 279,1 кв. м). "Общемировая тенденция пришла к нам с некоторым опозданием, - отмечает руководитель офиса "Проспект Вернадского" Департамента загородной недвижимости компании Сергей Цывин. - Большие дома требуют крупных первичных затрат на строительство или покупку, затем следуют эксплуатационные расходы, налоги и т.д. В условиях сокращения платежеспособности люди стали более ответственно подходить к планированию размеров своего жилища". Он уверен: российский рынок загородной недвижимости приближается к оптимальным площадям домов и участков: "130-170 кв. м и 8-12 соток вполне достаточно для комфортного проживания и отдыха"

"В массовом сегменте редки жилые комплексы, в которых есть как таковая зона лобби, где жители могли бы собираться и вместе проводить время", - говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер групп" Дмитрий Пантелеймонов. Он считает опцию невостребованной: "Люди в основном проводят свободное время вне дома, занимаясь спортом, посещая образовательные или творческие кружки. Хотя зачастую различные образовательные и досуговые центры могут размещаться и на коммерческих площадях на первых этажах".

Напротив, в проектах ФСК "Лидер" предусмотрено создание "соседских клубов" в просторных помещениях, рассказывает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Но это одно из редких исключений.

Застройщики дорогого жилья к досугу жильцов относятся с большим пиететом. "В премиальных комплексах и проектах бизнес-класса компенсировать недостаток пространства квартир-студий помогают благоустроенные входные группы-лобби и включенная в проект инфраструктура (рестораны, кафе)", - рассуждает Капров. Есть и более масштабные решения. "Застройщики создают такие общественные пространства в проектах, чтобы житель маленькой квартиры мог вынести досуг и работу за пределы жилплощади, - рассказывает директор департамента элитного жилья Est-a-Tet Анна Карпова. - Делаются просторные общие лобби, где есть рабочая зона, даже с отдельными переговорными для деловых встреч, лаунж-зона с диванами и столиками для отдыха с друзьями. Такие общие зоны предусмотрены в ЖК I'M и комплексе элитных особняков "Полянка/44" (проекты ПСН). Также внутри комплексов создаются небольшие прачечные, химчистки, кафе или булочные, косметический салон, фитнес и т. д."

Самые доступные на сегодняшний день апартаменты предлагаются в гостинице "Восток" - 2,28 млн руб. за 16,42 кв. м

Автор: Оксана Самборская

 

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.