21 октября 2016
Хоромы мельчают
Российская газета

Элитное жилье стало доступнее

ДО ЭЛИТНОГО рынка докатилась тенденция уменьшения площадей квартир, которая в экономклассе началась еще в прошлый кризис. Тема маленького дорогого жилья стала по-настоящему актуальной на элитном рынке в последний год: мы видим все больше проектов с апартаментами до 60 квадратных метров и квартирами до 100 "квадратов".

Замечено, застройщики снижают среднюю площадь квартир в том числе в элитном сегменте, чтобы удержать продажи. На первичном рынке элитного жилья в столице с начала года цены снизились, но незначительно. Правда, цифры разнятся: одни застройщики называют 3 - 4, другие - более 10 процентов. Сейчас средняя цена квадратного метра элитного жилья в Москве обойдется покупателю почти в 700 - 800 тысяч рублей.

Эксперты говорят не столько о снижении спроса, сколько о сокращении платежеспособности населения.

"Номинальное количество сделок из месяца в месяц практически не меняется, но отчетливо видно, что бюджет покупки падает, - пояснил "РГ" директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов. - Иными словами, спрос сокращается не количественно, а качественно. Если в прошлом году средний бюджет сделки на элитном рынке составлял 2,8 миллиона долларов, то в этом году он упал до 1,5 миллиона.".

Уменьшение площадей квартир и апартаментов для семейного проживания при сохранении количества комнат - основной тренд кризисного периода. Если сравнивать некий условный среднерыночный лот в конце 2008 года и в 2016 году, то разница между средней площадью предложения составляет 27 процентов, или 51 квадратный метр, рассказали в Savills Россия.

На рынке все более востребованным становится новый формат дорогого жилья - небольшие меблированные апартаменты, расположенные в центре города (например, как в ЖК "Современник" и "Резиденция Тверская" площадью до 50 кв м). "Благодаря этому застройщики борются за своего покупателя, тем самым уменьшая стоимость входа в проект, - сообщила "РГ" генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. - Если в 2015 году минимальная стоимость жилой недвижимости на элитном рынке Москвы составляла 20 миллионов рублей, то с выходом новых проектов цена лота упала до 13 миллионов рублей". Риелторы еще называют такие апартаменты "квартирами для пиджака", это стильный вариант для одинокого городского денди. "Такие предложения - жемчужины, пусть и мелкие, но никак не бисер", - утверждает директор по работе с ключевыми клиентами элитного жилья Knight Frank Ольга Богородицкая.

Такие "жемчужины" покупают для себя молодые супруги без детей, взрослые пары, у которых дети выросли и разъехались. Балуют такими апартаментами порой своих любимых отпрысков. И бизнесмены, чьи семьи живут в Европе или в регионах, чтобы в Москве было место, где можно "повесить пиджак".

Еще весной этого года как результат упражнений застройщиков на сжатие стало снижение цены сделки в среднем по рынку на 40 процентов в рублях за год в сегменте апартаментов и на 30 процентов в сегменте квартир. Будет ли дальше сжиматься площадь элитного жилья подобно шагреневой коже? "Нет, - заявляют большинство застройщиков, - дальше уже некуда! Это уже ниже нашего достоинства", - замечает Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора "Дон-Строй". "У наших женщин даже одежды больше, чем у европейских, это же надо где-то хранить!" - поддерживает российских покупательниц дорогого жилья Оксана Дивеева, "Бест".

В свою очередь Илья Менжунов считает, что в ближайшем будущем тенденция снижения размеров квартир в элитном сегменте сохранится до определенных разумных пределов. "Покупатели дорогого жилья осознали, что цены на элитку крайне волатильны, то есть чем больше вкладываешь, тем больше можно потерять в случае экономических неурядиц. С этой точки зрения чересчур просторное, а значит, и дорогое жилье, да еще и с неиспользуемыми пространствами, - это лишний риск", - уверен он.

Сегодня уже нет четких границ, где элитная недвижимость, а где жилье премиум-класса. "На всем первичном рынке недвижимости наблюдается постепенное размывание привычных границ между разными классами жилья, - рассказал "РГ" Илья Менжунов. - Если раньше можно было провести четкую границу между бизнес-классом и элитным сегментом, то сегодня как промежуточный вариант появляются новостройки класса премиум. Прежде всего, разница между премиальным и элитным жильем сегодня выражается в некоторых качественных характеристиках. Жилые комплексы премиум-класса менее приватные, так как рассчитаны на большее число квартир. Также они могут находиться за пределами ЦАО, обладая при этом всеми качественными характеристиками элитки в историческом центре. Более-менее четкие границы между высокобюджетными классами жилья можно очертить с помощью цен. Диапазон стоимости новостроек элитного сегмента - от 700 тысяч до 1,5 миллиона рублей за квадратный метр, премиума - от 300 тысяч до 600 тысяч рублей, а бизнес-класса - от 200 до 300 тысяч рублей".

Тенденция к уменьшению среднего метража квартир имеет ту же природу, что и "расползание" элитного жилья за пределы ЦАО, уверены эксперты. В "Метриум Групп" полагают, что девелоперы стремятся охватить как можно больше потенциальных покупателей, предлагая более выгодные расценки. Как и в случае с местоположением элитного жилья, представления о его размерах также стали более скромными. Если раньше клиентам высокобюджетного сегмента нужна была непременно огромная квартира для размещения, скажем, бассейна для акулы или холодильника для шуб, то сегодня главное требование к площади - функциональность. В дизайне помещений вкус покупателя сместился к минимализму, который предполагает меньшее число объектов декора.

Одна из тенденций последнего времени - изменение географии элитных новостроек. Некоторые застройщики в московском регионе, выходя на окраины столицы, рассчитывают, что жилье премиум-класса за Третьим транспортным кольцом будет не менее востребованным, чем в центре мегаполиса.

Расширение элитного жилья за пределы ЦАО, а в перспективе и за пределы ТТК - вполне ожидаемая тенденция в условиях размывания самого представления о том, что считается элитным жильем. Девелоперы адаптируются под изменение покупательских предпочтений. Если еще 10 - 15 лет назад покупательская аудитория элитного жилья требовала квартиры непременно с видом на Кремль, причем в большей степени для того, чтобы произвести впечатление на гостей, то сегодня на первый план выходит практичность. Более того, новые жилые комплексы в менее плотно застроенных локациях даже обладают своими преимуществами - большим числом парковочных мест или лучшей экологией за счет обилия зеленых насаждений в округе.

Покупку высоко бюджетного жилья рассматривают в основном как удачное вложение денег

В дизайне помещений вкус покупателя сместился к минимализму

Стоимость элитных новостроек начинается от 700 тысяч рублей за кв. метр

МЕЖДУ ТЕМ

Спрос на элитную недвижимость, несмотря на проблемы в экономике и падение платежеспособности населения, остается стабильным, уверена Ольга Тараканова. По ее словам, если сравнить с первым полугодием прошлого года, то он, наоборот, вырос на 18 процентов, количество сделок в сентябре по сравнению с январем этого года выросло на 30 процентов. Однако, как рассказала Ольга Тараканова, и больше всего отказов по ипотеке происходит именно в сегменте элитной недвижимости, так как у покупателей не хватает "белой" зарплаты. Рассчитывают на покупку за счет собственных накоплений сегодня примерно 38 процентов, в рассрочку же, по данным "Миэль новостройки", приобретают элитную недвижимость 12 процентов граждан.

Автор: Ольга Бухарова

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

Metrium

«МЕТРИУМ ГРУПП»: ИТОГИ ГОДА НА РЫНКЕ АПАРТАМЕНТОВ Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке апартаментов Москвы Подробнее:...

Metrium

«МЕТРИУМ ГРУПП»: В 2017 ГОДУ МЕТРО ОТКРОЕТСЯ РЯДОМ С БОЛЕЕ ЧЕМ 45 СТОЛИЧНЫМИ НОВОСТРОЙКАМИ Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, рядом с какими новостройками появятся новые станции...

Metrium

IKON DEVELOPMENT: ИТОГИ ГОДА В ЖК «НОВЫЙ ЗЕЛЕНОГРАД» Итоги года в ЖК «Новый Зеленоград» Подробнее:...

Metrium

СПРОС НА СТОЛИЧНОМ РЫНКЕ НОВОСТРОЕК ДОСТИГ ИСТОРИЧЕСКОГО МАКСИМУМА Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», столь высоких показателей на первичном рынке Москвы не было за всю историю его...

Metrium

«МЕТРИУМ ГРУПП»: БОЛЬШЕ СТЕН – МЕНЬШЕ КОТЛОВАНОВ Аналитики «Метриум Групп» зафиксировали по итогам 2016 года снижение доли новостроек массового сегмента Москвы на уровне котлована: их количество...

обратная связь