Как стать льготником

Какие варианты дешевой ипотеки предлагают банки

Обычно выгодные условия по ипотеке распространяются на отдельные категории заемщиков, например на военных или малообеспеченных. Тем не менее на рынке есть спецпредложения для тех, кто не попадает ни в одну из этих групп.

По данным ЦБ на июнь 2016 года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам сегодня составляет 12,67%. Это сравнительно мало: ровно год назад этот показатель был равен 14,23%. Тем не менее для многих россиян даже такие условия оказываются неподъемными. РБК решил разобраться, могут ли те, кто только собирается взять ипотеку, получить ее на облегченных условиях.

ЛЬГОТЫ ДЛЯ ИЗБРАННЫХ

Не секрет, что для некоторых заемщиков условия по кредиту намного выгоднее стандартных.

Например, жители Республики Ингушетия могут взять ипотечный кредит, по которому вообще нет процентов. Его предлагает Сбербанк в рамках региональной программы "Тысяча квартир".

Правда, на полное субсидирование ставки могут рассчитывать только те, чьи жилищные условия нуждаются в улучшении. В постановлении правительства республики к их числу приписывают матерей-одиночек, молодых ученых, врачей и так далее.

Еще одна категория льготников - военнослужащие: по данным сервиса "Сравни.ру", военную ипотеку сейчас предлагают 13 банков. Ставки по ней ниже средневзвешенной: минимальная ставка - 10,5% - у банка "Россия", максимальная - 12,5% - у Сбербанка. За пользование другим льготным ипотечным кредитом, "Молодая семья", придется платить чуть больше: 13,25-13,4%. Главное условие заключается в том, что обоим супругам должно быть не больше 35 лет.

ПОДАРОК ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

К счастью, на льготы по ипотеке могут рассчитывать и те, кто не относится ни к одной из перечисленных категорий. Им стоит присмотреться к предложениям, которые банки реализуют вместе с застройщиками. Они устроены так: банк сначала кредитует стройку, а потом начинает выдавать ипотеку на том же объекте, рассказывает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По его словам, застройщик доплачивает банку-кредитору за разницу ставок: той, что банк предлагает на широком рынке, и той, что он дает клиентам конкретного застройщика. Новиков отмечает, что, как правило, заниженная ставка действует недолго. Обычно она повышается, когда заканчивается строительство дома, добавил эксперт.

Изучив предложения 20 крупнейших российских застройщиков, по версии агентства строительного комплекса РАСК, РБК обнаружил восемь предложений со ставкой ниже 10% годовых (см. таблицу).Одну из самых выгодных акций разработали Райффайзенбанк и группа компаний "Мортон". Программа "Отличное начало" предусматривает ставку 7,5% годовых в течение первого года, далее она не превышает 9,25% годовых. В рамках совместной акции со Связь-банком ГК "Мортон" предлагает ставку 8,1-9% годовых в первые два года кредитования, однако на третий год она устанавливается на рыночном уровне - 12% годовых. Тем не менее предложение пользуется большой популярностью среди граждан, уверяетначальник управления продаж по ипотеке ГК "Мортон" Юрий Никитчук.

Как отмечает директор департамента развития бизнеса московского региона Связь-банка Марина Царегородцева, из всех ипотечных кредитов, которые банк выдал в 2016 году,17,4% (в Москве 32%) пришлось на кредиты в рамках таких совместных акций.

По ее словам, такие предложения популярны среди клиентов, у которых есть средства на первоначальный взнос в размере 35-50%. "Это может быть клиент, арендующий жилье, для которого сниженный платеж на период строительства крайне важен, и такой платеж позволит более комфортно погашать задолженность по кредиту", - отмечает Царегородцева.

ЛЬГОТЫ С ПОДВОХОМ

Стоит ли брать ипотеку от застройщика? С одной стороны, сам факт наличия совместного проекта застройщика и банка доказывает, что девелопер прошел банковский контроль."Ни один банк не выдаст кредит на объект, если у застройщика не в порядке документация: он должен быть уверен, что будет иметь предмет залога", - говорит управляющий партнер агентства недвижимости "Метриум" Мария Литинецкая. Значит, дом, скорее всего, будет сдан в срок.

В то же время спецпредложения застройщиков могут оказаться попыткой сбыть с рук недвижимость со сниженной ликвидностью, отмечает Литинецкая. "Раз банки стимулируют продажи, опуская процентные ставки по ипотеке, значит, эти квартиры по каким-то причинам продаются не очень хорошо", - соглашается главный эксперт "Интерфакс-ЦЭА" Алексей Буздалин.

Сами застройщики говорят, что такая ситуация возможна, если спецпредложение распространяется на отдельный объект (жилой комплекс или дом). "Некоторые недобросовестные застройщики используют субсидирование для реализации неликвидных объектов", - говорит Никитчук из ГК "Мортон". При этом он уверяет, что в ипотечных проектах его компании участвуют все ее проекты.

При выборе между стандартной и льготной программами Литинецкая из "Метриум" советует сделать детальный расчет для каждого варианта. При этом она советует учитывать не только условия по самой ипотеке, но и дополнительные траты: стоимость бронирования квартиры, расходы на регистрацию сделки, нотариальные услуги и так далее.

КРЕДИТ КЛАССА ЛЮКС

Еще один способ облегчить условия кредита - получить у заемщика рассрочку. Ее главное отличие от ипотеки в том, что по ней не начисляются проценты: клиент просто возвращает банку сумму займа, как правило, большими "порциями". Например, компания "ВКБ-Новостройки", которая работает на юге России, дает возможность до конца 2016 года оформить рассрочку на полгода или год. Правда, это актуально далеко не для всех регионов: на таких условиях можно купить жилье в Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Геленджике и Ростове-на-Дону. Платить можно раз в квартал либо в конце срока. Похожая программа и у ставропольского застройщика "ЮгСтройИнвест". Он предлагает рассрочку с первоначальным взносом 20% от стоимости квартиры. Остаток суммы придется выплачивать раз в квартал в течение года.

Основной минус всех этих предложений один: слишком короткий срок кредитования. Из-за этого ежеквартальные платежи по ней очень большие, говорит Новиков из Est-a-Tet. "Рассрочка - финансовый инструмент для более высоких ценовых сегментов", - рассказывает он. По словам Новикова, для покупателей жилья комфорт и тем более экономкласса такие большие платежи неподъемны.

Автор: Екатерина Аликина