Искусство побеждать: Деньги на стройку

Как мотивировать граждан покупать больше жилья, где девелоперам взять деньги, чтобы больше строить и, учитывая рост себестоимости, получать маржу, что застройщики хотят от банков и что банки ожидают от застройщиков, обсуждали участники сессии «Инвестиции в недвижимость» форума лидеров рынка недвижимости MREF.

Среди немногочисленных факторов, поддерживающих продажи, Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум», упомянула низкую обеспеченность жильем в Москве и области (19 и 22 кв. м на человека соответственно) и снижение банками ставок по ипотеке. Особенно активны «ипотечные клиенты» в Подмосковье - в некоторых проектах до 90% квартир приобреталось за кредит. Кроме того, «покупатель рассматривает сейчас недвижимость, как ни странно, как инструмент для инвестиций», добавила она.

Почему кредит - проблема

«Рынок ожил, практически все проекты, замороженные в 2008-2009 гг., сейчас активно реализуются», - согласна Екатерина Черных, гендиректор УК «Велес траст». Источники финансирования, по ее мнению, не поменялись, но изменились пропорции объемов финансирования строительного рынка. Банковские кредиты - традиционно один из мощнейших источников средств. По статистике Центрального банка, объем кредитования строительства увеличился с 1,2 трлн руб. в апреле 2009 г. до 1,6 трлн руб. по состоянию на 1 января текущего года. В структуре финансирования всех видов строительства в настоящее время кредиты занимают 33% (в 2009 г. - всего 4,9%). Кроме того, в 2012 г. на рынке облигаций и IPO строительными компаниями было привлечено 43 млрд руб., что даже больше, чем в 2009 г. Все замечательно, но «на самом деле не все девелоперы даже с хорошими проектами могут получить кредит», уточняет Екатерина Черных.

Активно кредитуя застройщиков до 2009 г., в кризис банки сами стали девелоперами, получив либо незавершенные объекты, либо задолжавшие компании целиком, со всеми их проектами на той или иной стадии. «Банки вынуждены в первую очередь выходить из этих проектов, возвращать деньги и финансировать аффилированные компании, собственные стройки», - объясняет Черных.

Еще одна причина проблем - «долгосрочных денег в российской экономике крайне мало». Строительный цикл для крупных жилых проектов - 5-7 лет, на такой срок практически никто кредит не дает. И деньги дорогие. «На депозит можно положить средства под 10%, под 11% и даже под 12% годовых. Теперь посчитайте: почем вам банк выдаст деньги? От 17-18%», - говорит Черных. Кредиты получают в основном известные компании, которые строят с государственной гарантией (имеют госконтракты), или аффилированные с банком застройщики. С другой стороны, банкиров можно понять: много средних и слабых проектов. «Стандартные блоки, обставленные машинами. Все, что они [жилые комплексы] могут, - это конкурировать ценой. Но у застройщиков слишком оптимистичный взгляд на рынок и темпы продаж, который банки не поддерживают», - описывает эксперт.

«Практика, от которой так и не отказались, - это перекрестное финансирование: кредит берем на один проект, строим параллельно четыре, будут кассовые разрывы - как-нибудь выкрутимся, - рассказывает о девелоперских просчетах Екатерина Черных. - Иногда не получается».

Фонд в помощь

По ее мнению, часть проблем в состоянии решить работа с фондами недвижимости. Пока их доля в объеме финансирования строек невелика, признает Черных, - «всего 12% от объема размещенных облигационных займов, и не сравнить с триллионами рублей кредитов», но фонды уже работают. Она привела в качестве примеров пять фондов, созданных ГК ПИК, фонд «Мортона» - у каждого своя стратегия. Сбербанк пошел другим путем: сначала собрал деньги (это самое сложное), теперь размещает их в проекты, выступая квалифицированным инвестором на рынке.

Алексей Новиков, директор отдела управления фондами недвижимости ЗАО «Сбербанк управление активами», рассказал, что выбирает для инвестирования самый ликвидный, самый понятный и востребованный сегмент - жилье эконом- и комфорт класса в Москве и ближайшем Подмосковье, которое «даже в жесткие кризисные моменты показало максимальную устойчивость». «Если произойдут более серьезные негативные события на рынке, от жилья элитного и бизнес-класса девелоперу избавиться гораздо сложнее», - считает он. В Промсвязьбанке придерживаются той же точки зрения и создали в прошлом году фонды «Доступное жилье». Покупается «совсем эконом-эконом» - Люберецкий район и квартиры площадью 21 кв. м. «На этом можно заработать», - уверен Иван Гелюта, управляющий директор УК «Промсвязь» (12 ЗПИФН, почти 10 млрд руб. в управлении).

По одному из проектов, в которые инвестировал фонд Сбербанка, рост цен с ноября прошлого года составил более 25%, от инвестиции, сделанной в июне фондом «Сбербанк - жилая недвижимость», Новиков ожидает доходность выше 20% (к концу следующего года). Средства вкладываются в проекты, уже получившие разрешение на строительство, но находящиеся на ранней стадии. Отвечая на вопрос об ожидаемой доходности, Новиков уточнил: «Где-то мы заработаем 25%, где-то - 15%. На круг хотелось бы пайщикам выплатить от 16 до 18%».

«Мы не имеем права гарантировать какую-либо доходность, мы говорим о прогнозах и возможных результатах, - напоминает Иван Гелюта. - Пока прогноз - в районе 20% по фонду, который создавался в декабре 2012 г. Проекты, которые мы смотрим сейчас, как правило, имеют меньшую доходность в силу того, что рынок усложнился. Но перспективы есть, потому что остается разница между ценой, которую могут найти управляющие компании, и той, которую ищет обычный инвестор».

Один из важнейших критериев при отборе проектов у фондов Сбербанка - транспортная доступность «выше среднего». «Мы не верим в пенсионеров из Сургута, которые приезжают и в 100 км от Москвы покупают квартиры и там живут, что-то делают. Мы верим в тех, кто ездит на работу в город, может обслуживать ипотеку, - объяснил Новиков. - Это наш клиент».

Товар - деньги

Около 1 трлн руб. - таков портфель Сбербанка по направлению «финансирование недвижимости», в том числе 140 млрд руб. кредитов получили строители жилья (около 6 млн кв. м), сообщила Наталья Чибрикова, руководитель дирекции недвижимости Московского банка Сбербанка России (обслуживает Москву и область). Сбербанк уже готов предлагать долгосрочное (3-7 лет) финансирование, продолжил рассказ коллеги Асылхан Сыздыков, директор управления финансирования строительных проектов Среднерусского банка Сбербанка России (обслуживает близлежащие к столице области). «Объем лимитов кредитных линий ограничен, как правило, только самим проектом. Безусловно, нужно, чтобы он был экономически эффективным и устойчивым, и требуется объем собственных средств (30%), это позволяет обеспечить большую вовлеченность застройщика. Полностью отказаться от собственного финансирования не получится», - заявил Сыздыков. То есть банк готов предоставить в кредит до 70% от стоимости проекта, «но можно взять 120% и начать строить, продавать квартиры и за счет средств дольщиков завершить строительство», уточнил он. Банк не настаивает на том, чтобы весь кредит был выбран: «По большинству проектов остаток кредитной линии составляет 30% от лимита». Продукт не идеальный, признает банкир, спрос есть на более комфортное и быстрое получение денег.

«Как покупатель денег я хочу, чтобы ставка была завтра 3%, но рассчитывать на это было бы наивным заблуждением», - говорит гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин. Он поделился советом, как получить финансирование: «Деньги надо брать профессионально. Не надейтесь, что можно личным обаянием, харизмой уговорить банк. 10 лет назад можно было, сейчас - нет. За 20 лет девелопмента, пройдя два кризиса, банки научились четко структурировать договоры и страховаться от рисков. Поэтому маленьким частным фирмам приходится с этим согласиться и нанимать такой персонал, который говорил бы на одном языке с уважаемыми банками». Не стоит рассчитывать на кредит до получения разрешения на строительство. «Наверное, некоторые банки на это пойдут, но ставку поднимут к 18-19%. Поэтому молодым девелоперам надо терпеть, копить деньги и заниматься своей профильной деятельностью», - подытожил Добашин.

Непонятные форматы

Квартирами формата «жесткий эконом» в типовых многоэтажках предложение на рынке жилья не исчерпывается, строителям апартаментов, малоэтажных жилых комплексов и коттеджей также нужны деньги. Но если по поводу апартаментов девелоперы и банкиры приближаются к определенному согласию, то игрокам загородного рынка пока не так повезло.

MR Group сумела получить финансирование и на проекты с апартаментами, и на строительство малоэтажного жилья, рассказала Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group. «Когда мы разрабатывали концепции, вся статистика рынка говорила о том, что темпы продажи апартаментов в 10 раз ниже, чем квартир. Но мы смогли и получить проектное финансирование, и сделать проект успешным, - довольна она. - Мы стартовали с привлекательной ценой (в бизнес-план был заложен дисконт в 15-20% от средней цены в том же районе), так как комплексы большие - около 1000 апартаментов в каждом, и за пять месяцев мы уже подняли цену на 11%». «Банк готов финансировать хорошие проекты с понятным спросом», - прокомментировал Сыздыков.

Что касается загородного рынка, то, по мнению Алексея Новикова, спрос там стал более избирательным и поэтому «в некоторой степени ужесточились подходы в плане обоснования сбыта». Наталья Чибрикова уточняет: как раньше финансировались загородные дома, так и финансируются. Но застройщики теперь предпочитают возводить не коттеджи, а многоквартирное жилье на тех же участках. Примерно так поступила в «Новом Ступине» в 75 км от Москвы MR Group. «Мы попытались поработать с сегментом таунхаусов и коттеджей и поняли, что нужно делать либо коттеджный поселок, либо город-спутник с малоэтажным жильем, - объясняет Ирина Дзюба. - Потому что люди, покупающие коттеджи, некомфортно себя чувствуют рядом с многоквартирными домами. Мы изменили застройку на многоквартирную». Финансируется создание «Нового Ступина» из разных источников: банковское проектное финансирование, средства частных инвесторов, покупателей, субсидии.

До кризиса 1998 г., вспоминает Екатерина Черных, Сбербанк проинвестировал, прокредитовал и в итоге оказался владельцем поселка на Новой Риге на 100 домов для загородного проживания, каждый дом (по 700-800 кв. м на 15 сотках) стоил тогда $1 млн. Продажи завершили аккурат к 2008 г. «Есть ряд похожих проектов, я каждое лето не ленюсь съездить посмотреть. Участки в 30 соток, дома по 1000 кв. м за $3-5 млн, есть озера и храмы за территорией. Там даже ремонты не ведутся, - продолжает она. - Сейчас на рынке области представлены сотни - без преувеличения - проектов на разном расстоянии: от 10 до 150 км от Москвы. Огромные объемы».

«Каждый должен заниматься своим делом. Девелопер должен строить, инвестиционный фонд - вкладывать деньги и не должен решать проблемы девелопера, - категоричен Алексей Новиков. - Мы принципиально хотим давать деньги только тем, кто сам достаточно большой и умеет все вопросы решать. А загородные проекты требуют гораздо большего погружения. И высоки риски, что, если что-то пошло не так, придется спасать свою инвестицию. Идти, скажем, к коллегам в Сбербанк, говорить: «Ребята, дайте им чуть-чуть денег, они немножко просчитались с техническими условиями, давайте им вместе как-то помогать». Это то, чем я не хочу заниматься, поэтому мы инвестируем в проекты достаточно крупных девелоперов».