Ипотека на вторичном рынке жилья может стать недоступной

Экономисты пророчат вероятность приближения курса доллара к отметке 70-80 рублей уже к середине сентября. На рынке вторичной недвижимости сильная волатильность курса валют в первую очередь ударит по ипотеке - из категории "дорогой" она переместится в категорию "недоступной", рассказали в понедельник РИА Новости эксперты рынка недвижимости.

ТЕНЬ ВЫСОКОГО ДОЛЛАРА

Попытки Центробанка РФ противостоять циклическому снижению нефтяных цен лишь делают рубль более волатильным и нервозным, но по большому счету фундаментальную расстановку сил это не меняет, замечает директор аналитического департамента компании "Евроинвест" Владимир Рожанковский.

"К концу года рубль немного окрепнет, но, как говорят англичане: "It"s gonna get worse before it gets better", сначала будет хуже, и рубль, вероятно, к моменту заседания ФРС США, к 16-17 сентября, может вплотную приблизится к отметке 80 за доллар", - прогнозирует эксперт, ссылаясь на результаты технического и статистического анализов.

Правда, он тут же говорит, что далее доллар просядет под собственным весом и под грузом ухудшающихся финансовых показателей экспорто-ориентированных компаний по итогам третьего квартала.

В такой курс к середине сентября не верит директор аналитического департамента компании "Альпари" Александр Разуваев. По его словам, цена американской валюты останется примерно на том же уровне, а вот нефть немного подрастет – примерно до 50 "с хвостиком".

Помимо падения цен на нефть и соответственно роста курса доллара усугубить кризис в российской экономике и негативно отразиться на рынке жилья могут ужесточение экономических санкций, ухудшение ситуации во внешней политике, в том числе, усиление военной напряженности на Украине, добавляет директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

ВЫДОХШИЙСЯ СПРОС

Илья Менжунов из "Метриум" замечает, что сейчас на рынке вторичного жилья московского региона установилась четкая тенденция к росту объема предложения, снижению цен и уменьшению спроса.

Количество сделок в Москве в 2015 году по сравнению с прошлым годом, по данным компании, сократилось на 32% - 56,6 тысячи сделок против 83 тысяч за аналогичный период 2014 года. "В настоящий момент объем предложения значительно превышает спрос. Сроки экспозиции объектов увеличились. Если раньше квартиру эконом-класса можно было продать месяца за два - максимум три, то сегодня этот срок вырос в полтора-два раза, а порой и больше", - добавляет Менжунов.

Во многом такую ситуацию эксперт связывает с низкой покупательской способностью населения. По его словам, большинство потребителей поспешили вложить свои сбережения в недвижимость еще в конце прошлого года, а сегодня покупателей со свободными деньгами на рынке остались единицы.

"Доходы населения уменьшились, цены на основные товары и услуги выросли. Понятно, что при таком соотношении покупательская способность в целом сократилась. Косвенно это подтверждает, например, снижение средней суммы ипотечного кредита на вторичном рынке жилья до 3,2 миллиона рублей – на 13,6% меньше, чем год назад", - приводит пример Шлома.

СУДЬБА ИПОТЕКИ

Сейчас ипотечники составляют основную часть потребителей, как на вторичном рынке, так и на первичном. Однако для большинства покупателей "вторички" ставка до сих пор слишком высока. "В связи с этим мы наблюдаем отток покупателей с рынка готового жилья в сегмент строящегося, где действует госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки", - делает акцент эксперт "Метриум".

По его словам, процент ипотечных сделок на вторичном рынке недвижимости в 2015 году в Москве снизился по сравнению с 2014 годом с 35% до 20% – иными словами больше, чем на треть. Наибольшее количество ипотечных сделок на вторичном рынке совершается по-прежнему в сегменте эконом-класса.

Если курсы валют продолжат расти, очевидно, ставка по ипотеке на "вторичке", планомерно снижавшаяся с начала года, может вновь увеличиться. Очевидно, это приведет к сокращению количества выдаваемых кредитов: сильная волатильность курса ударит, в первую очередь, по карману потребителей, и как следствие, ипотека из категории "дорогой" переместится в категорию "недоступной", замечает эксперт "Метриум".

В Газпромбанке уточняют, что спрос на ипотеку на вторичном рынке связан не столько с курсом валюты, сколько со значением ключевой ставки, а значит с уровнем ипотечных ставок для вторичного рынка.

"С учетом планомерного снижения ключевой ставки Банком России мы не ожидаем ухудшения ситуации и прогнозируем объем ипотечной выдачи на уровне 60-65% от уровня 2014 года", - представляют прогноз в пресс-службе "ВТБ 24".

СКИДКИ НА "БЫСТРО И СЕЙЧАС"

Но очевидное снижение спроса еще не всех продавцов убедило в необходимости снижения цен для осуществления продажи. Таким образом, наблюдается некий ценовой разрыв в ожиданиях между платежеспособным спросом и предложением продавцов, рассказывает руководитель отдела городской недвижимости офиса на Савеловской компании "НДВ-Недвижимость" Александр Мурашов.

Он отмечает, что сейчас сложился рынок покупателя – собственникам, желающим продать квартиру быстро, приходится снижать цену. "Продавцы, которым необходимо "здесь и сейчас" по той или иной причине продать квартиру, готовы предлагать дисконт 30-40%, а в некоторых случаях 50%", - поясняет Менжунов.

В целом же в настоящий момент скидки на рынке вторичной недвижимости составляют 10-20%. Для жилья эконом-класса характерен наименьший дисконт – до 10%, так как на рынке представлено достаточное число объектов по демократичным ценам. Самые большие скидки можно увидеть в элитном сегменте. Жилье выставляется на продажу с ценником, завышенным где-то на 20-30%, говорит эксперт.

"В эконом-классе наблюдаются ситуации, когда при заявленной цене квартиры в 5,3 миллиона рублей покупатель звонит и предлагает 4,6 миллиона рублей. В сегменте квартир стоимостью свыше 20 миллионов, нередки предложения о скидках в 3-5 миллиона и более рублей", - приводит пример Мурашов из "НДВ-Недвижимости". Итоговая цена зависит от характеристик и ликвидности объекта, а также от готовности продавца согласиться на уступки.

По данным "Инком-Недвижимости", 80% июльских продаж на вторичном рынке жилья прошли с дисконтом – это абсолютный исторический максимум. "Никогда еще в истории российского рынка жилья продавцы не были настолько лояльны в вопросах торга как сейчас", - подчеркивает Шлома.

ПАДАЮЩИЕ ЦЕНЫ

Конечно, реальные стоимости продаж в большинстве случаев корректировались скидками, но средняя цена по рынку тоже упала. На вторичном рынке массового жилья в Москве в настоящее время она составляет 193,7 тысячи рублей за квадратный метр. "По сравнению с началом года этот показатель снизился на 0,7%", - рассказывает Шлома.

Первое полугодие завершилось для цен на эконом-класс на отметке 171,9 тысячи за "квадрат", в "комфорте" средняя цена держалась на отметке 190,1 тысячи рублей, а вот в бизнес-классе она равнялась 279,1 тысячи рублей.

"По итогам минувшего месяца выраженная в долларах средняя стоимость предложения составила 3,3 тысячи за "квадрат", снизившись в июле на фоне ослабления российской валюты на 5,8%", - говорит эксперт.

Средневзвешенная цена предложения на квадратный метр на вторичном рынке жилой элитной недвижимости Москвы 20,3 тысячи долларов – 1,3 миллиона рублей по курсу на 17 августа. "По сравнению с первым кварталом 2015 года снижение составило 4%", - говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.

Самое дорогое предложение на вторичном рынке элитного жилья, по словам эксперта – это особняк в районе Арбата стоимостью 75 миллионов долларов или 4,9 миллиарда рублей.

В целом эксперты отметили, что улучшения ситуации на вторичном рынке в обозримом будущем ожидать не приходится: спрос на готовое жилье будет падать, объем предложения – расти. Рожанковский, учитывая все экономические предпосылки, допускает, что на вторичном рынке будут вновь преобладать операции купли-продажи через обмен, как это было при Советском Союзе.

"Положительный темп рынку недвижимости в текущей ситуации может задать только оздоровление экономики страны после кризиса. Мы ожидаем, что рост рынка может начаться не ранее чем через два года", - резюмируют в Knight Frank.