Ипотека и нестабильный рубль - что дальше?

Из-за ослабления национальной валюты дорожают не только турпутевки и заграничные товары - с падением рубля вверх поползли ипотечные ставки. Программы жилищного кредитования ужесточили практические все ведущие банки и тенденция продолжает набирать обороты. Эксперты предполагают, что в ближайшем будущем россиян ждет ипотека под 13, 15, и 17%. По мнению специалистов, с такими ставками кредиты на недвижимость станут недоступны большинству покупателей. Кто сможет выплачивать «золотую» ипотеку и по кому кризис ударит первым?

Заградительная ипотека - когда ставки по кредиту станут неподъемными

Сегодня средняя ипотечная ставка в России - 12,22%, а большинство банковских предложений колеблется в диапазоне 11,5 - 15,5%. По оценкам аналитиков международного рейтингового агентства Moody's, если эти цифры увеличатся хотя бы на 1,5%, ипотека станет «заградительной» - то есть, недоступной большинству россиян.

В подтверждение своим выводам специалисты проанализировали банковские требования и расходы по кредиту для россиянина со среднестатистической зарплатой в 30 тысяч рублей. С текущими ставками такой заёмщик платит за квартиру около половины своей зарплаты, а если ипотека подорожает, отдать придется 57 - 63% ежемесячного дохода. В таких условиях мечты о новоселье придется забыть. Тем более, что, по данным агентства, более чем у 60% россиян заработок даже ниже среднего.

Эксперты рынка недвижимости отмечают устойчивое повышение ставок. Вероятно, уже в ближайшие месяцы ипотечный диапазон сдвинется в сторону 13 - 17% - рост только за третий квартал 2014 года уже составил в среднем 0,5 - 1,0% в зависимости от программы банков.

«В период с 15 по 30 октября ставки повысили более 20 банков, еще 5 банков повысили ставки сегодня, причем, 3 из этих 5 те, которые уже повышали ставки менее месяца назад», - рассказывает Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.РУ». Тенденцию подтверждает и Екатерина Правдина, руководитель пресс-службы ЗАО «Банк Жилищного Финансирования». «В течение ноября - декабря на фоне ограничения ликвидности и дорогого фондировани ставки по кредитам вполне вырастут еще на 0,5 - 1,0%», - прогнозирует эксперт.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум», объясняет ситуацию тем, что Центробанк ограничил рублевую ликвидность для банков. «Это самым прямым образом скажется на ипотеке», - комментирует специалист. - Банки начнут ее ограничивать, причем разными способами - с помощью отмены льготных программ, повышения ставок и ужесточения требований к заемщикам».

Жильё не для всех - кто не сможет взять ипотеку

При высоких ставках в 15 - 16% ипотека станет недоступна не только россиянам с невысоким доходом, но и среднему классу, - считают аналитики. Купить квартиру в Москве, Петербурге или другом крупном городе с помощью жилищного кредита смогут лишь самые богатые слои населения, которые, впрочем, успешно решают квартирный вопрос своими силами. Наиболее высокий спрос на ипотечный продукт наблюдается именно в сегменте «эконом» - там с привлечением заёмных средств совершается порядка 60 - 70% сделок.

В первую очередь пострадают следующие категории покупателей:

·         Заемщики с минимальным первоначальным взносом

Покупателей, которые хотели бы взять заём с минимальным взносом в 10 - 15% от стоимости жилья, вероятно, начнут отсеивать банки. Считается, что человеку, который вложил сравнительно небольшую долю собственных средств, легче отказаться от оплаты непосильной ипотеки в случае финансового кризиса. Поэтому с удорожанием ставок им станет сложно получить одобрение кредита.

·         Заемщики со средним первоначальным взносом

Заёмщики со средним взносом порядка 40 - 50% стоимости квартиры начнут отказываться от кредитов сами - для них ежемесячные выплаты по возросшим ставкам станут слишком велики. В эту категорию попадет большая часть ипотечных сделок на вторичном рынке жилья.

·         Бизнесмены и индивидуальные предприниматели

В условиях валютного кризиса и ограничения рублевой ликвидности банки не только повысят ставки, но и начнут ужесточать требования к клиентам. Индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса без фиксированной ежемесячной зарплаты будет сложнее подтвердить свой доход, кроме того, банки автоматически относят их к категории заёмщиков, наиболее подверженных дефолту.

·         Заемщики с «серым» доходом

Кредитные организации начнут гораздо строже относиться к формальному обоснованию доходов, что сразу ударит по заемщикам, которые большую часть зарплаты получают в конверте.

·  Средний класс

Общее ухудшение экономической обстановки в стране - рост цен на бензин, продукты, одежду и ЖКХ заставит многих забыть об улучшении жилищных условий. Повесить на себя подорожавшее ипотечное ярмо откажутся люди со стабильным средним доходом, которые раньше готовы были купить квартиру в кредит.

Как рынок справится с «золотой» ипотекой

В 2008 - 2009 годах ставка уже поднималась до барьерной планки в 18 - 20% годовых - тогда это вызвало существенное снижение объёма выдачи кредитов. Некоторые специалисты считают, что если теперь ипотека подорожает хотя бы до уровня 15 - 17%, наступит резкий спад. На какое-то время на рынке останется лишь малая доля покупателей, которые приобретают новое жильё в счет старого с небольшой доплатой. Скорее всего, самую существенную стагнацию ждет кредитование покупок на «вторичке», а значит, и общее сокращение сделок.

На первичном рынке жилья эксперты ожидают меньшего снижения активности. Есть вероятность, что застройщики отреагируют на кризис введением более гибкой системы рассрочек. Если спрос на новостройки будет стремительно падать, девелоперы начнут выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5 -7 лет под 1 - 1,5% в месяц. Уже сейчас на фоне обесценивания рублевых накоплений люди стремятся вкладывать деньги в квадратные метры. К примеру, компания «Донстрой» по итогам продаж за октябрь 2014 г зафиксировала рекордный рост объемов проданных площадей и выручки от продаж. Девелопер за один месяц заработал 9,1 млрд рублей, что составляет 36% выручки за весь предыдущий период 2014 года.

Несмотря на существенный рост ставок, рынок недвижимости не рухнет, и цены не обвалятся. Вероятно, снизится ликвидность первичных объектов, которые покупались с инвестиционными целями - их станет сложнее продать. Ипотечное кредитование сократится, но не исчезнет - ведь у покупателей останется потребность в жилье. При этом, вероятно, возрастет количество сделок под залог имеющегося имущества - такая тенденция наблюдается уже в 2014 году.

«Подавляющая часть недвижимости находится в собственности у граждан, то есть её можно заставить работать: брать деньги на любую новостройку и покупать ее без первоначального взноса, получать средства на развитие бизнеса (дешевле и быстрее, чем кредит МСБ), получать кредит дешевле и длиннее по срокам и погашать много коротких и дорогих потребительских кредитов (консолидировать долги). Сейчас эти программы становятся все более востребованы», - комментирует ситуацию Екатерина Правдина, руководитель пресс-службы ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».

Когда брать ипотеку - советы экспертов

Тем, кто давно планировал брать ипотеку для улучшения жилищных условий и уже начал подыскивать новую квартиру, самое время поторопиться. Такое мнение единодушно высказывают все эксперты, опрошенные ГдеЭтотДом.РУ.

«Сегодня многие стараются оформить ипотеку до конца года на пока еще оптимальных условиях», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум». - «Покупателю, у которого есть «свободные» деньги, сейчас самое время пустить их в дело. Даже если для этого необходимо привлечь кредитные средства - ставки как раз пока находятся на приемлемом уровне». «С ужесточением денежно-кредитной политики и ростом стоимости фондирования ставки по ипотеке в ближайшее время, скорее всего, еще вырастут, а получить сам кредит станет сложнее», - напоминает Андрей Туманов, аналитик АИЖК.

С коллегой согласна и Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки». По её словам, в ближайшее время ситуация для покупки весьма благоприятна, так как рынок находится в стагнации. Эксперт советует брать кредит, пока ипотечные ставки зафиксированы на «подъемном» уровне 12,5-13%. «В рамках текущих программ и по условиям кредитного договора ставка фиксируется на весь срок кредитования», - добавляет специалист.

Людмила Цветкова, финансовый директор «Миэль-Загородная недвижимость», приводит в пример данные по условиям кредитования клиентов её компании. «В октябре средняя ставка по ипотечным кредитам в наших проектах составила 12,46%. Это на 0,4% выше уровня начала 2014 года. До конца года она, скорее всего, вырастет на 0,5% - многие банки последние пару недель повышали ставки. То есть, ставка приблизится к 13%», - рассказывает эксперт. - «Для наших клиентов это означает увеличение ежемесячного платежа в среднем на 500 рублей в месяц по сравнению с текущим уровнем. Согласитесь, не настолько критично, чтобы отказываться от приобретения недвижимости».

Также по словам специалистов, ближайшие месяцы - лучший период для того, чтобы обменять маленькую однокомнатную квартиру на жильё большей площади. К примеру Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.РУ», считает, что цены на подобные объекты в спальных районах Москвы сейчас завышены и можно выгодно расширить жилплощадь с минимальной доплатой.

А вот тем, кто планировал приобретать жилье с инвестиционными целями, торопиться не стоит. По мнению аналитика АИЖК Андрея Туманова, из-за снижения спроса и покупательской активности населения быстро и выгодно продать такое жилье будет крайне сложно. Также не следует необдуманно брать ипотеку на крупную сумму в страхе, что на банковском счете сбережения просто растают из-за инфляции или колебания курса валют. В преддверии кризиса ни к чему обременять себя лишними долгами.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Сергеева Дарья