Ипотека: Борьба маркетинговых стратегий

25.12.2012, Ведомости. Приложение "Форум"

"Вы не знаете, что будет со спросом на недвижимость в следующем году?" — пытали журналиста "Ведомостей" в кулуарах финансового форума топ-менеджеры специализированных ипотечных банков. В 2013 г. они хотели бы выдать кредитов даже больше, чем в нынешнем рекордном для ипотеки году. Но радужные планы омрачают системные проблемы отрасли и общие предкризисные ожидания.

За 10 месяцев 2012 г. россияне взяли в долг на покупку жилья почти 544968 кредитов на общую сумму 801 млрд руб., подсчитали аналитики АИЖК, основываясь на данных Центробанка. И подтвердили прогноз о том, что по итогам года сумма выданных в России ипотечных кредитов превысит 1 трлн руб. Это будет очередной рекорд. Объемы выдачи 10 месяцев 2012 г. уже превысили весь также рекордный объем всего 2011 года, когда было выдано 523582 ипотечных кредита на общую сумму 716,9 млрд руб. Пусть за истекающий год ставки выросли в среднем на 0,5%, это не мешает людям пользоваться ипотекой, заявил на одной из пресс-конференций Александр Семеняка, гендиректор АИЖК. Средневзвешенная рублевая ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, в сентябре составила 12,2%.

По подсчетам Росреестра, с января по октябрь в каждой пятой сделке купли-продажи жилья люди прибегали к помощи кредита. Участники рынка объясняют активность заемщиков тем, что те спешат приобрести жилье по более-менее комфортным условиям. Все-таки средняя ставка чуть более 12% годовых в рублях не кризисные 18%, объясняет один банкир.

Недостижимая доступность

Мария Литинецкая, гендиректор риэлторской компании"Метриум", наблюдает две схемы поведения покупателей-заемщиков: "Одни стараются не затягивать с подготовкой документов и, найдя подходящий объект, быстро-быстро собирают бумаги, получают одобрение банка и выходят на сделку. Другие берут время на раздумье — и, когда оказывается, что, пока они “думали”, подорожала квартира либо выросли ставки, отказываются от покупки вообще. Когда они смогут вернуться к этому вопросу — неизвестно". Риэлторы "Релайт-недвижимости", хотя и ставят величину процентной ставки на первое место среди приоритетов заемщиков, в то же время отмечают, что "бывают случаи, когда ее размер стоит на последнем месте", а на первое выходит стоимость приобретаемой недвижимости, дополнительные расходы по ее приобретению и оформлению кредита, а также возможность досрочного погашения.

Россияне скорее будут готовиться к новой волне кризиса и ждать подорожания недвижимости, равно как и ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов, чем поверят обещаниям правительства о доступном жилье. Как выяснил недавно опрос фонда "Общественное мнение", более 50% россиян не видят для себя возможности купить жилье в своих городах, хотя и испытывают потребность приобрести квартиру для себя или родственников. 10% скептиков вообще считают, что доступного жилья в России нет.

Государственные программы, целью которых декларируется повышение доступности жилья, бесконечно редактируются либо меняются. На смену "Жилищу", где планировалось к 2020 г. строить в России 145 млн кв. м жилья экономкласса, недавно пришло "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", где этот показатель обозначен уже в 92 млн кв. м. "Пришли к выводу, что наращивание квадратных метров бессмысленно", — объяснила на финансовом форуме Надежда Косарева, президент фонда "Институт экономики города". Стране, по ее словам, необходимо сбалансированное обустройство территории. Жилье должно стать частью комфортной городской среды, отмечает эксперт, с сожалением признавая, что пока что повсеместно в России воспроизводится "монотонная" застройка однотипными городскими районами. Делается это в интересах застройщиков, а отнюдь не горожан. Гонка за квадратными метрами без учета других факторов(социально-экономических и пространственных перспектив развития поселений, демографии, учета платежеспособного спроса и потребностей населения в различных типах жилья) может привести к дисбалансу потребности в жилых единицах, ценовым сбоям на локальных рынках, падению залоговой стоимости жилья, предупреждает Косарева.

Но пока что России далеко от прогнозных величин по вводу новостроек. За три квартала 2012 г. в стране появилось 40,1 млн кв. м жилой недвижимости, половина(20,5 млн кв. м) — от индивидуальных застройщиков.

Кредитуют готовое

Опрошенные "Ведомостями" банкиры дружно признавались, что подавляющее число ипотечных кредитов выдают на покупку жилья на вторичном рынке. У Банка жилищного финансирования (по итогам года выдача — примерно 8 млрд руб.) на него приходится 90%, сообщил председатель совета директоров Николай Шитов. У DeltaСredit (итоговая выдача в 2012 г. — 1,034 млрд руб.) показатель такой же, рассказал председатель правления Сергей Озеров. "Абсолют банк" закроет год с аналогичным соотношением: 90% кредитов — на вторичный и 10% — на первичный рынок, сообщил Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы банка.

Новостройки сильно поддерживает Сбербанк (например, у Московского банка Сбербанка России в январе — сентябре 40% кредитов ушло на первичный рынок). А также банки, недавно вышедшие на рынок ипотеки и стремящиеся усилить на нем свои позиции (например, МТС-банк). Впрочем, кредит на строящееся жилье заемщик сможет получить только на аккредитованные при банке объекты.

"Основными драйверами роста ипотеки в этом году" Евгений Дмитриев, начальник департамента розничного бизнеса банка "Возрождение", назвал "традиционные корпоративные и социальные программы, а также активную работу с партнерами банка: крупными застройщиками, риэлторами". К началу декабря банк уже выдал кредитов более чем на 10 млрд руб., что в полтора раза превысило аналогичный показатель 2011 г.

Число партнерских программ банкиров и застройщиков множится. Например, в III квартале 2012 г. ГК ПИК работала в общей сложности с 19 банками по России и с 15 — по Москве и области, сообщила Елена Кураткина, начальник развития отдела клиентских программ и ипотеки ПИК. Тем не менее доля ипотечных сделок (несмотря на рост объемов продаж) у компании в конце этого года была такой же, как и в IV квартале 2011 г.: 30%. Зато выросла средняя сумма кредита: с 2,2 млн руб. в I квартале 2011 г. до 3,3 млн руб. в III квартале 2012 г.

Среднегодовой показатель в 30% ипотечных продаж сохранялся и у ФСК "Лидер", заявила заместитель коммерческого директора Софья Старкова. Однако по сравнению с 2011 г. эта цифра выросла на 10%. В некоторых объектах (например, в ЖК "Западное Кунцево") по ипотеке было продано в октябре 50% квартир. С начала года, говорит Старкова, ставки для их клиентов подросли примерно на 1-2%, сейчас банки-партнеры (их у компании девять) в среднем предлагают кредиты под 12,5% годовых в рублях. Изменение ставок в течение года, по ее словам, на количество сделок не повлияло.

У группы компаний МИЦ число ипотечных продаж к декабрю превысило 22%, сообщила пресс-служба. Девелопер объясняет это тем, что квартиры берут "для себя", доля инвестиционных сделок незначительная. "Даже высокие ставки [по ипотеке] не отпугивают покупателей, которые полагают, что особенно выгодно покупать жилье на этапе строительства", — комментирует представитель пресс-службы ГК МИЦ.

"Сегодня каждый третий контракт на рынке новостроек — ипотечный", — резюмирует коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. По его словам, число желающих взять ипотеку сейчас "намного превышает возможности, которые есть у банков". "Рынок не закрыт примерно на 20-30%. Этот разрыв между спросом и предложением дает возможность банкам увеличивать процентную ставку. По сравнению с 2011 г. она увеличилась минимум на 10%. При объеме кредита в $100000 это дополнительные $10000", — подсчитывает девелопер.

Банкиры, впрочем, приводят другие резоны повышения ставок.

Дорогие короткие деньги

По данным ЦБ, в 2012 г., впервые за три последних года, число банков, повысивших ставки по розничным кредитам, стало больше, чем смягчивших условия кредитования: у 38% крупнейших банков подорожали потребительские кредиты, у 42% — ипотечные. Аналитики АИЖК объясняют рост ставок напряженной ситуацией с ликвидностью. Проще говоря, на рынке по-прежнему не хватает длинных и дешевых денег. Банки традиционно используют для выдачи кредитов либо средства материнских компаний, либо привлекаемые от населения депозиты, либо ищут деньги на рынке и надеются на рефинансирование. Но, по данным Озерова, всего 6% ипотеки в России финансируется за счет ипотечных ценных бумаг(в противовес 27% в Европе), на долю пенсионных фондов приходится всего 2%."Проблема системной нехватки долгосрочного фондирования остается нерешенной", — сокрушался на финансовом форуме банкир. Наталия Кольцова, исполнительный директор АИЖК по финансам, оценила долю секьюритизированных сделок в общем объеме выдачи ипотеки несколько выше — примерно в 7%. По итогам I квартала 2012 г. их общая сумма на российском и зарубежном рынках чуть перевалила за 180 млрд руб. (более половины обеспечили выпуски АИЖК и "ВТБ24"). В недалеком будущем агентство планирует предложить отечественному рынку принципиально новые для него бумаги, а именно ипотечные сертификаты участия. Однако объем их пилотного выпуска не превысит 1,5 млрд руб., призналась Кольцова. Пока что из выданных за январь — июль 2012 г. в России 353252 ипотечных жилищных кредитов АИЖК (крупнейший игрок на российском рынке рефинансирования) выкупило всего 23809.

Возможности бороться за заемщиков материальными методами(т.е. снижением ставок) у банкиров закончились, признают аналитики. В ход пошли маркетинговые: все больше банков объявляют о готовности выдавать кредиты — пусть более дорогие, но зато с минимумом формальностей. По подсчетам АИЖК, за три квартала 2012 г. пять активных игроков ввели в линейки ипотеку без справки о доходах. В их числе лидеры рынка: Сбербанк, "ВТБ24", DeltaCredit. В октябре 2012 г. к ним присоединился Росбанк, предложивший такую возможность для корпоративных клиентов. Аналитики опасаются, что уже в недалеком будущем это послабление андеррайтинга может привести к ухудшению качества ипотечной задолженности, "особенно в случае внешних экономических шоков".

Новостроек меньше, ипотеки больше За три квартала 2012 г., поданным АИЖК, в Москве было введено 1,08 млн кв.м жилья (минус 7% к соответствующему показателю 2011 г.). Но сокращение предложения новостроек почти не повлияло на рынок ипотеки: за девять месяцев в Москве было выдано 22500 ипотечных кредитов на 80,6 млрд руб., что превысило показатели аналогичного периода 2011 г. на 52,2 и 33,6% соответственно. Спрос стал перемещаться в Подмосковье: число зарегистрированных сделок с жильем в Московской области выросло на 22,9% по сравнению с 1,7% роста в Москве (по сравнению с аналогичным периодом 2011 г.). Доля ипотеки в Московской области составила 27,9% по сравнению с 21,7% в Москве и 20,5% в среднем по РФ.

Наталья Самарина