Иногда они возвращаются

Владелец АФК "Система" Владимир Евтушенков вновь активно занялся девелопментом. Буквально за полгода его новая компания "Лидер-инвест" вошла в десятку крупнейших столичных застройщиков

Большой девелоперский бизнес Владимир Евтушенков покинул в 2009 году, когда подконтрольную ему девелоперскую компанию "Система-Галс", созданную в 1992 году с целью консолидации и управления активами АФК в области строительства и недвижимости, "удочерил" ВТБ. В условиях кризиса компания не справилась с высокой долговой нагрузкой, и банк в счет долга по кредитам банк получил 51,24% акций (в 2011 году ВТБ переименовал компанию в "Галс-Девелопмент").

До 2008 года "Система-Галс" была одной из крупнейших девелоперских компаний России. Ее выручка по итогам 2007 года достигла 452,2 млн долларов, чистая прибыль - 34,7 млн долларов. Однако в 2008 году выручка компании сократилась до 362 млн долларов, убыток превысил 381 млн долларов, а долг составил 1,36 млрд долларов. Из них 950 млн долларов приходилось на кредиты ВТБ, гарантом и поручителем по которым выступала АФК. Контрольный пакет акций "Система-Галс" Владимиру Евтушенкову пришлось отдать госбанку всего за 60 рублей. Оставшаяся после реструктуризации задолженности доля АФК в капитале девелопера - 27,6% акций - была продана кипрским офшорам Blairwood Ltd. и Stoneflower Ltd. "Вслед за отцом" из состава акционеров компании, продав принадлежавшие ему 2,2% акций, вышел и сын Владимира Евтушенкова Феликс, руководивший "Система-Галс" с 2000 года.

Стоит отметить, что после продажи девелоперской "дочки" АФК "Система" все же сохранила часть московских проектов в сфере недвижимости. В частности, владеет и арендует около 25 гектаров элитной земли в Серебряном бору (ОАО "Мосдачтрест"), а также управляет портфелем из 44 земельных участков и 178 000 кв. м недвижимости (ЗАО "Бизнес-Недвижимость"). Вот только профильным такой бизнес назвать было сложно - масштабы уж очень скромные, особенно если сравнить с портфелем компании "Система-Галс", который к 2008 году составлял свыше 3 млн кв. м. К активной девелоперской деятельности Евтушенковы вернулись лишь в конце 2014-го, когда новая девелоперская структура АФК - АО "Лидер-инвест" (при этом сама компания была зарегистрирована еще в 2004 году) - объявила о запуске сразу трех проектов в жилой недвижимости площадью 38 700 кв. м в Замоскворечье, в Лосиноостровском и Даниловском районах столицы. У "руля" девелоперской "дочки" вновь стал Евтушенков-младший.

Буквально за полгода "Лидер-Инвест" увеличил портфель проектов в четыре раза - сейчас в активе компании 12 площадок в границах старой Москвы, на которых строится более 388 000 кв. м, 10 площадок отведены под жилую застройку. При этом 7 жилых комплексов общей площадью 96 800 кв. м, по данным РБК, возводятся на землях бывших автоматических телефонных станций (АТС), проданных "Лидер-Инвесту" телекоммуникационным подразделением АФК-МТС и ее дочерней компанией МГТС. Эту информацию "СГ" подтвердили и в компании. В ближайших планах девелопера - увеличение числа площадок уже в следующем году более чем вдвое (стройка начнется еще по 16 столичным адресам) и рост портфеля до 1 млн кв. м.

При этом руководство "Лидер-Инвеста" заявляет, что финансирование строек будет осуществляться без помощи основного акционера - АФК "Система", только за счет собственных средств, денег покупателей и банковских кредитов.

По словам заместителя главного редактора "РБК-Недвижимость" Сергея Велесевича, возвращение Евтушенковых после почти пятилетнего перерыва в крупный девелоперский бизнес выглядит вполне логичным. "У АФК "Система" после потери из-за долгов "Система-Галс" остались земельные участки в Москве, в том числе в центре, - рассказал "Строительной газете" Сергей Велесевич. - Это бывшие телефонные станции и другие активы головной структуры. Некоторые из них имеют интересные локации. Сейчас растет налог на землю, и эти активы нужно реализовывать. В этом плане сейчас время самое подходящее, так как стоимость содержания этих активов на балансе растет. Подобные проекты реализуются не за один год (2-3 года). Возможно, к моменту вывода этих объектов в продажу конъюнктура рынка изменится, и на них будет хороший спрос".

"У АФК "Система" в наличии всегда были земли, и рано или поздно на них началось бы строительство, - добавляет генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. - Вероятно, девелопер готовился определенное время к выходу новых проектов, а сейчас идет активное развитие имеющихся площадок. Очевидно, те участки, которые удалось реконструировать, сейчас и идут под застройку".

На самом деле планы освоения земель и помещений АТС МГТС были еще в эпоху "Системы-Галс". Постепенная замена 89 аналоговых станций, занимающих в среднем около 3000 кв. м, на цифровые, которым достаточно и 300 кв. м, позволяла освободить от устаревшего оборудования почти две сотни тысяч "квадратов" недвижимости, которую можно было сдавать в аренду или выставить на продажу. Года два назад редевелопментом этих зданий даже собиралась заниматься самостоятельно "внучка" АФК - МГТС. Тогда предполагалось, что большая часть бывших АТС превратятся в объекты коммерческой недвижимости - гостиницы, торгово-офисные центры. Но в итоге перепрофилированием высвобождаемых площадей сейчас занялась компания "Лидер-Инвест", сделав основную ставку на жилую недвижимость. Опрошенные "Строительной газетой" эксперты оказались единодушны во мнении, что решение АФК о смене приоритетов обусловлено экономическим кризисом, во время которого традиционно падает спрос на коммерческую недвижимость, тогда как рынок жилья остается относительно стабильным. Отметим, что даже в одном из двух проектов коммерческой недвижимости, имеющихся сейчас в портфеле "Лидер-Инвеста", - в бизнес-парке Nagatino I-Land на территории автозавода ЗИЛ - компанией сейчас прорабатывается возможность возведения жилья и сопутствующей инфраструктуры - около 200 000 кв. м.

Активизация Евтушенковых на рынке девелопмента, по словам председателя совета директоров "НДВ-групп" Александра Хрусталева, создает, конечно, у него впечатление "дежа вю" - предприниматели уже выходили на этот рынок, вот только предыдущей опыт оказался не очень удачным. Не верит Хрусталев, что Евтушенков-младший сможет сейчас самостоятельно стать сильным игроком на рынке. "Хотя времени прошло много, может что-то и изменилось, - сказал "Строительной газете" Александр Хрусталев. - Хочется надеяться, что благодаря площадкам, которые ему "достались в наследство" от отца, и грамотно выстроенной маркетинговой политике в реализации объектов у Феликса все получится, ведь слишком многое поставлено на карту".

Как считают специалисты аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, "вопреки пессимистичным прогнозам по сокращению девелоперской активности в начале 2015 года в связи с экономической нестабильностью мы видим иную картину - застройщики выводят на рынок новые проекты, а объемы выхода нового предложения в начале 2015 года не уступают и даже превышают этот показатель в аналогичный период прошлого года. Более того, на рынок выходят крупные и инвестиционно привлекательные проекты в интересных и перспективных с точки зрения развития транспортной доступности и инфраструктурной составляющей локациях".

Как сообщили "Строительной газете" в Est-a-Tet, "Лидер-Инвест" вошел в десятку (8-е место) подготовленного компанией рейтинга застройщиков, которые с начала 2015 года вывели на рынок больше всего квадратных метров нового предложения в "старых" границах Москвы. По объему нового предложения в тройке лидеров оказались старожилы рынка - "Мортон", MR Group и "Пионер" (117 700, 61 600 и 39 700 кв. м соответственно), а вот по количеству выведенных новых проектов стал как раз "Лидер-Инвест" - с начала этого года у компании стартовали продажи сразу в трех проектах - в апарт-комплексе "Дом на Сретенке" и в двух ЖК "Дом на Рогожском Валу" и "Дом на Серпуховском Валу" (в общей сложности - 15 100 кв. м).

В то же время, как пояснил "Строительной газете" на условиях анонимности представитель одного из лидеров столичной застройки в "старых" границах, в текущей экономической ситуации даже наличие интересных площадок не гарантирует успеха. Так как для развития новых проектов нужны достаточно серьезные денежные вливания. Если придерживаться классической схемы работы с любым девелоперским проектом, чтобы его реализовать, компании нужно, в идеале, 30% собственных средств, потом уже идет банковское финансирование, а еще дальше - поступление средств от дольщиков. И если с "первоначальным взносом" в этом случае все более-менее понятно, то получить банковское финансирование новой компании сейчас достаточно сложно - средние ставки для крупных девелоперов составляют около 19% годовых. Да и продажи, особенно в сегменте жилья отнюдь не эконом-класса, сегодня не очень ритмичные. К тому же деньги "физиков" - дольщиков - можно будет привлекать только после оформления всех документов, получения договоров долевого участия (ДДУ). Локомотив рынка - ипотека - здесь тоже не будет работать, ее банк выдаст только опять же при наличии ДДУ. А значит, и полноценная реализация проекта в короткие сроки представляется девелоперу маловероятной. Рассчитывать "Лидер-Инвесту" в этой ситуации, по его мнению, можно только "на плечо" АФК или на привлечение соинвесторов с деньгами, опытом и мощностями, так поступают сейчас многие игроки этого рынка.

ПО ДАННЫМ КОМПАНИИ EST-A-TET, с января 2015 года на столичный рынок жилой недвижимости вышло более 400 000 кв. м предложения, включая новые проекты и дополнительные объемы в уже реализующихся новостройках.

Андрей Москаленко