Именной девелопмент

Сотрудничество

Красивое типовым быть не может, а если красота тиражируется, то она теряет свои свойства. Этот тезис девелоперы взяли на вооружение еще лет десять назад, когда по мере "взросления" рынка росли и запросы покупателей недвижимости. Сегодня разница между авторскими и типовыми проектами очевидна практически всем игрокам сектора, а маркетинговые ходы вроде "дизайн от..." являются знаком качества жилых комплексов.

Любимые авторы

В большей степени архитектурная составляющая проектов ценится на рынке высокобюджетной недвижимости, куда вхожи такие звезды, как Филипп Старк, Роберт Стерн, Келли Хоппен, Эрик ван Эгераат и др. "В Москве невероятно высокая конкуренция, поэтому, чтобы придать проектам индивидуальность, девелоперы идут на траты и делают ставку на архитекторов мирового уровня,-- комментирует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed.-- Красота и эстетика -- это must have дорогой недвижимости. В противном случае проект может быть и не элитным".

Гораздо меньшее значение "именная архитектура" имеет для покупателей жилья в эконом- и бизнес-сегментах, которые в первую очередь ориентируются на стоимость квадратного метра и лишь в последнюю рассматривают фишки. "Не нужно делать Jaguar тогда, когда трудно найти покупателей даже на Ford,-- считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании "Химки Групп".-- Привлечение зарубежных звезд по аналогии с тренерами сборной по футболу в эконом- и бизнес-классах невыгодно из-за специфики покупательской аудитории".

Впрочем, по мере роста конкуренции авторские идеи приходят и в экономкласс. Например, компания Urban Group плодотворно сотрудничает с российским архитектором Максимом Атаянцем, который внедряет нетривиальные решения в доступный сегмент жилья. В частности, в ЖК "Город набережных" представлен формат квартир на мосту, а также круглое трехуровневое жилье с обзором в 360°. "Сделать недорогое жилье красивым -- социальная позиция нашей компании,-- подчеркивает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.-- Красота в домостроении выражается в разнообразии фасадов, архитектурных решений, отсутствии прямолинейности, когда из разных уголков жилого комплекса открываются лучшие виды. Это то, что люди, часто путешествующие, видят в европейских городах".

Березки Старка

Надо сказать, что на зарубежных специалистов у России генетическая память. Так, под руководством итальянских зодчих во главе с Пьетро Антонио Солари перестраивался в ХIV веке Московский Кремль. В начале XVIII века Петр I пригласил для работы в Санкт-Петербург Карло Растрелли, в конце того же столетия Екатерина II выписала Джакомо Кваренги. В начале XIX века в Москве работал Доменико Жилярди, в начале XX века -- Ле Корбюзье...

В современных реалиях острая необходимость в помощи иностранцев появилась в начале 1990-х годов, когда на рынке недвижимости одновременно появилось большое количество неизвестных форматов. В частности, это относится к небоскребам, к которым советская школа архитектуры не привыкла. "В проектировании практически каждой башни "Москва-Сити" принимали участие иностранцы,-- рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.-- Большинство наших даже самых именитых архитекторов никогда не проектировало небоскребы. Поэтому для разработки идеи и концептуального облика высоток широко привлекались опытные зарубежные проектировщики".

Так, для работы над МФК ОКО компания Capital Group пригласила Skidmore Owings and Merrill, которая трудилась над знаковыми небоскребами Нью-Йорка, Чикаго и других американских городов. Проекты этой мастерской реализованы в 28 странах, в том числе самое высокое здание в мире Burj Khalifa в Дубае. "Имя основоположников мирового небоскребостроения, которое мы активно использовали в маркетинговом продвижении, добавило объекту ликвидности",-- считает Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group.

Для многих элитных девелоперов сотрудничество с мировыми звездами -- осознанный выбор, что, например, демонстрирует компания "Баркли". Дизайн-концепцию Barkli Virgin House разработала знаменитая Келли Хоппен, дизайн-концепцию проекта, а также четыре варианта отделки одной из башен Barkli Park выполнил Филипп Старк, в проекте Barkli Residence участвовал Роберт Стерн (концепция, дизайн помещений).

Девелоперы жилых комплексов такого уровня не скупятся на дорогую отделку вроде натурального камня, мозаики, редких пород дерева и прочего. Так, облицовочная плитка фасадов Barkli Park -- точная реплика декоративного кирпича, который использовался при строительстве королевского дворца в Версале. Интерьерные фишки здесь тоже самые-самые. Предмет особой гордости -- люстры эксклюзивного дизайна общей стоимостью более $800 тыс. Но особый шик все-таки русские березки (идея Старка), которые тиражируются буквально везде: на тюле, отделяющем лифтовые холлы от зоны лобби, настенных панно в лобби и в натуральном виде во внутреннем дворе.

Ставку на западных архитекторов делает и группа ПСН. Например, к работе над элитным проектом "Полянка/44" привлечено международное архитектурное бюро John McAslan + Partners, британские звезды. А проектом премиум-класса I`M занимаются два архитектурных бюро с мировым именем -- David Walker Architects и MLA+. "Мы изначально решили для себя, что будем работать только с западными архитекторами,-- говорит Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН.-- Международная практика позволяет консолидировать в проекте лучшие архитектурные, фасадные, инженерные решения".

Мы дорисуем!

И все-таки ни один, даже самый прозападный, проект в России не обходился без участия российских зодчих. На практике получается так, что иностранные звезды рисуют красивые эскизы, но адаптацией их идей к российской действительности и проектной документацией занимаются наши специалисты. "Видение проекта независимым архитектором, тем более с именем и собственным почерком, не всегда совпадает с представлениями застройщика,-- комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер".-- Обеим сторонам необходимо быть готовыми к компромиссам и многочисленным согласованиям".

Например, в рамках реализации Barkli Residence взаимодействием с архитектурным бюро Robert A.M. Stern Architects занимались департамент проектирования, архитектурное и дизайнерское подразделения "Баркли". Как рассказал Вячеслав Казунин, старший руководитель проекта "Резиденция МОНЭ" (дома премиум-класса в центре Москвы), для адаптации иностранных проектных решений его компания также привлекала профессионального российского генпроектировщика.

"Для того чтобы строить в России, нужно знать наши нормы и СНиПы, поэтому архитектору легче играть на своем поле,-- комментирует Ирина Могилатова.-- Многие клиенты, которых мы консультировали, пытались делать проекты с иностранцами, но часто результат был далек от желаемого -- потом приходили наши архитекторы и все переделывали".

Дорабатываются не только архитектурные решения, но и квартирография, планировки будущего жилого комплекса. Не исключено, что проект может быть удешевлен за счет замены дорогостоящих импортных элементов на российские аналоги. А иной раз съедающий бюджет балласт вообще исключают. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум", как раз сокращение расходов нередко служит поводом для "частичного" привлечения звезды, ведь курирование от и до стоит баснословных денег. "В итоге дизайнерского остается в проекте меньше, чем хотелось бы самим архитекторам, но результатом становится продукт, в котором учтены потребительские характеристики и градостроительные требования",-- говорит Дмитрий Котровский. Между тем далеко не все "новшества" можно рассматривать со знаком "плюс". "Обидно, когда архитектурной концепцией подразумевалось одно, а девелопер в погоне за длинным рублем построил совершенно иное, исказив авторский замысел",-- сетует Ирина Могилатова.

Импортозамещение

Наконец, существует мнение, что привлекать зарубежных звезд в Россию было целесообразно лет 20 назад, в эпоху формирования рынка, и уж тем более не сегодня, когда в результате девальвации рубля гонорары иностранцев выросли вдвое. Так, согласно информации "Метриум", за период с лета 2014 года по настоящий момент на первичный рынок недвижимости вышли единичные проекты, в которых приняли участие зарубежные специалисты. В их числе ЖК "Полянка/44", чей архитектурный облик разработан британцем Эйденом Поттером, и ЖК "Дыхание", интерьеры которого создал Филипп Старк.

Есть девелоперы, которые сотрудничают только с отечественными метрами, что называется, принципиально. Например, это относится к Rose Group, во многом сформировавшей облик современной Остоженки и придумавшей более десяти лет назад дома "на вырост", стоимость которых сегодня опережает средние цены на вторичном элитном рынке. "Даже при сильном рубле мы ни разу не нашли повод приглашать иностранцев в проекты,-- рассказал Сергей Крючков, директор по проектированию Rose Group.-- Компания всегда старалась работать с российскими архитекторами первого ряда: Юрием Григоряном, Сергеем Скуратовым, Владимиром Плоткиным, Сергеем Чобаном и Сергеем Кузнецовым, Борисом Левянтом".

Дмитрий Халин считает, что само по себе участие зарубежной звезды отнюдь не является гарантией хороших продаж. Бывает, из-за завышенных ценовых ожиданий и просчетов в формировании продукта продажи идут гораздо хуже, чем у ближайших конкурентов, которые проектировали отечественные мэтры. По словам эксперта, для покупателей фамилии Скуратова и Григоряна сегодня звучат не менее громко, чем Филиппа Старка и Келли Хоппен. "Им на смену уже приходят молодые и талантливые архитекторы,-- добавляет Ирина Могилатова.-- Например, Александр Цимайло и Николай Ляшенко, которые участвовали в проектировании ряда элитных проектов".

Красота требует средств

Об экономике проектов звезд архитектуры говорить не принято. Тем не менее некое представление о финансовой составляющей получить можно. "Разработка проекта концепции и дизайна элитного дома в международном архитектурном бюро с привлечением иностранных консультантов занимает примерно полгода, стоимость работы подрядчиков составляет при текущем курсе валют около 1,5 тыс. руб. за квадратный метр",-- рассказал Вячеслав Казунин, основываясь на опыте "Резиденции МОНЭ". Умножив 1,5 тыс. руб. на 36 тыс. кв. м (площадь дома) и получив 54 млн руб., можно приблизительно понять размер гонорара в валюте, который получили подрядчики -- в данном случае британская компания Aukett Swank. Для сравнения: средняя цена квартир в ЖК "Резиденция МОНЭ" сейчас составляет 40,497 млн руб. А самый дорогой лот -- пентхаус на 17-м этаже площадью 267 кв. м с террасой с видом на "Москва-Сити" -- стоит 193 625 750 руб.

В компании "Баркли" рассказали, что зарубежные звезды дизайна и архитектуры обходятся девелоперам примерно в полтора-три с половиной раза дороже отечественных зодчих. Но вложения себя оправдывают: в отдельные периоды фактические темпы продаж по объекту превышали плановые на 200-300%. Интересно, что темп продаж квартир с отделкой от Старка в "Белой башне" Barkli Park был в полтора раза выше, чем в "Терракотовой", где жилье продавалось без отделки. На данный момент все квартиры в обеих башнях проданы. "Сложно вычислить, какой именно вес имело здесь имя известного на весь мир архитектора, однако по обратной связи от клиентов мы понимаем, что его участие в проекте воспринимается с интересом",-- пояснили в пресс-службе.

Согласно расчетам аналитиков МИЭЛЬ, в экономклассе премия за хорошую архитектуру стремится к нулю. В себестоимости проекта эта цифра не превышает 4-5%, и столько же она добавляет к стоимости квадратного метра. Зато в два раза повышается и скорость продаж, квартиры продаются по рыночной цене, но быстрее, чем у конкурентов, возражают в Urban Group. В бизнес-классе добавочная стоимость тоже невелика -- не более 1-1,5%. В премиальном сегменте эта цифра может достигать 5-7%.

"Наценка идет скорее даже не за имя, а за качество, так как в любом случае участие в проекте профессионала с мировым именем подтягивает до заданного уровня все характеристики жилья",-- объясняет Григорий Алтухов. "Ни один известный архитектор не поставит свое имя в проекте, который реализован с нарушениями,-- соглашается Екатерина Тейн.-- Для покупателя это дополнительный знак качества. Он получает архитектурные решения, инженерию, соответствующие последним мировым требованиям, которые еще долго не потеряют актуальность. Сегодня в конкурентном рынке все эти факторы невероятно важны".

Есть и еще одно важное обстоятельство. Как выразился Григорий Алтухов, самый серьезный страх покупателя, приобретающего квартиру в кризис,-- заморозка строительства. А если в трудные периоды на рынок выходят авторские проекты, значит, положение застройщика устойчивое и его продукт, в отличие от рубля, не девальвируется...