И снова бум?

Кажется, затишье на столичном рынке жилья заканчивается: девелоперы рассчитывают вернуться к докризисным объемам строительства.

Начиная с 2013 года число новостроек в Москве будет заметно увеличиваться, прогнозируют аналитики. Объемы жилья, возводимого на продажу, а не по госпрограммам, могут вернуться на докризисный уровень и составят 2,5–3 млн кв. м в год, подсчитали в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru". Однако по итогам 2013-го значительного роста предложения ждать не стоит, так как все заявленные стройки просто не успеют завершить. Во многом подобные объемы строительства будут возможны благодаря масштабным проектам по реорганизации промзон в пределах Старой Москвы. Но большая часть этих проектов будет реализована в сегментах комфорт- и бизнес-класса. При этом битву за покупателей квартир экономкласса продолжат ближнее Подмосковье и Новая Москва. А в целом по рынку рост цен не превысит 10% в год, считают эксперты.

Новостройки возвращаются

Администрация мэра Сергея Собянина начала свою работу с глобального пересмотра инвестконтрактов на строительство жилья. В результате с 2010 по 2012 год были отменены инвестконтракты примерно на 11,5 млн кв. м и реализация порядка 30 млн кв. м была отложена. Но в этом году ситуация изменится, отмечают в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru".

Так, в начале 2012-го было зафиксировано рекордно низкое за последние годы число новостроек – всего 153. Но на январь 2013 года их насчитывалось уже 169 в границах Старой Москвы и еще 110 – на присоединенных территориях. Позитивные сдвиги на рынке новостроек заметили и аналитики компании "НДВ-Недвижимость", по данным которых объем предложения относительно декабря 2012 года вырос на 3,9%.

Помимо этого в течение года столичные власти дадут добро на ввод еще как минимум 20 жилых проектов и 10 комплексов апартаментов, говорит генеральный директор Est-a-Tet Кайдо Каарма. Причем разрешения на строительство будут выдаваться даже в ЦАО, который грозились "разуплотнять". Так, по информации аналитиков IRN.ru, проект новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) предполагает уплотнение Тверского района на 26,5%.

Новую Москву перехвалили

В границах Старой Москвы самым застраиваемым районом в относительно недорогом сегменте комфорт-класса является Южный административный округ. По числу квартир на ЮАО приходится свыше 70% реализуемого жилья, подчеркивает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. Наиболее крупные проекты тут – микрорайоны Царицыно и Загорье, которые возводятся в районе Бирюлево Восточное. В частности, ГК "МИЦ" планирует начать в этом году строительство апартаментных комплексов "Царицыно-2" и "Борисовский дом" на Каширском шоссе.

Минимальная цена, за которую сегодня можно приобрести квартиру в новостройке в пределах МКАД, составляет около 4,8 млн рублей (136 тыс. рублей за 1 кв. м). Средняя же стоимость "квадрата" в массовом сегменте столицы – 129,6 тыс. рублей, продолжает подсчеты г-жа Литинецкая.

В сегменте бизнес-класса "квадрат" обойдется в среднем в 201 тыс. рублей. И в основном такое предложение сосредоточено в районе Раменки. Здесь расположено пять комплексов, в целом более чем на 1,1 тыс. квартир, приводит статистику Мария Литинецкая.

А вот ожидавшийся скачок цен на жилье в Новой Москве так и не случился. По итогам 2012 года стоимость "квадрата" подросла всего на 4%, подсчитали в аналитическом центре Est-a-Tet. Для сравнения, новостройки Подмосковья подорожали за этот же период на 6%. При этом стоимость 1 кв. м жилья в Новой Москве стартует от 87 тыс. рублей, а в Подмосковье – 73,2 тыс. Сегодня здесь реализуется не более 30 проектов, включая малоэтажное жилье, и в 2013 году массового запуска новых проектов не предвидится, уверен Кайдо Каарма.

Эконом отсутствует как класс

Еще одно явление нового времени: дешевых новостроек в Старой Москве просто нет. Только в Бутово и Солнцево Сергей Собянин пообещал комплексную застройку относительно недорогими квартирами, отмечает генеральный директор компании "СЕЗАР-Строй" Гасан Архулаев. Но этим проектам придется выдержать серьезную конкуренцию с многочисленными стройками Новой Москвы и ближнего Подмосковья, преимущество которых – наличие значительных свободных территорий. Так, в Бутово ГК "Мортон" планирует освоить участок в 240 га. Объем вводимого жилья составит 1,2 млн кв. м, при том что, по словам директора по развитию бизнеса ГК "Мортон" Дмитрия Зотова, на жилье здесь приходится всего 20% территории. Остальные 80% будут отданы под рекреационные и инфраструктурные проекты. Правда, в Новой Москве нет генплана, поэтому активное строительство там еще не ведется. "Пока не прояснятся хотя бы среднесрочные перспективы развития присоединенных территорий, мы не будем рассматривать возможность строительства здесь", – заметил генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

В Старой Москве реализовать подобные проекты мешает нехватка свободных площадей. "Возможности строительства нового жилья в Москве крайне ограничено, и найти площадки под комплексную массовую застройку почти невозможно", – объясняет президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Поэтому в столице приходится строить отдельные корпуса, которые обходятся не дешевле целых подмосковных кварталов.

В итоге в Старой Москве возводятся дома преимущественно бизнес-класса. Так, в этом году ФСК "Лидер" начнет три новых проекта общей площадью более 1 млн кв. м, из которых две масштабные из которых два – строительство жилья экономкласса в Подмосковье и один – жилого комплекса бизнес-класса в Москве. "В столице свои правила, и в последнее время местные власти не дают разрешений на строительство недорогих объектов. Поэтому конкуренция среди основных игроков первичного рынка переместилась в сегмент бизнес-класса", – говорит Дмитрий Коновалов.

От слов к переделу

Однако правительство Москвы готово отдать под застройку часть промзон. Их доля в городе – порядка 16% от общей территории, рассказала Мария Литинецкая. Такие планы анонсировались и раньше, но в этом году наконец были названы конкретные цифры. По данным аналитического центра Est-a-Tet, на месте промпредприятий в ближайшие несколько лет появится более 6 млн кв. м недвижимости. До 80% площади в заявленных проектах отведено под жилье. Аналитики сходятся во мнении, что большинство из них будет реализовано в сегменте бизнес-класса благодаря хорошей транспортной доступности площадок и их близости к центру.

Основная часть заявленных проектов сосредоточена в пределах Третьего транспортного кольца, на западе Москвы, но есть площадки и в центре, внутри Бульварного кольца, а также в спальных районах – в Дегунино и Черемушках. "Старт трети этих проектов ожидается уже в 2013-м, реализованы они будут в течение ближайших четырех-пяти лет, то есть на ближайшее время именно эти объекты займут основную часть рынка жилья Москвы", – считает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. "Промзоны столицы интересны тем, что это практически готовые площадки. Сформированная инженерная инфраструктура позволяет девелоперам не только сэкономить на ее возведении, но и существенно сократить сроки строительства", – добавляет Гасан Архулаев.

Самая масштабная стройка, в ходе которой появится более 1 млн кв. м жилья, начнется на Бережковской набережной. На участке площадью 28 га будет возведен офисно-жилой квартал на месте Экспериментального завода полимерных материалов. В районе Фили будет реализовано четыре крупных проекта, в числе которых строительство 500 тыс. кв. м на участке в 24 га, на месте Завода им. М.В. Хруничева. На Красной Пресне стартует три проекта: на месте плодоовощной базы "Красная Пресня", Краснопресненского сахарорафинадного завода и в промзоне на ул. Сергея Макеева.

Большая часть новостроек сегодня может появиться только на месте бывших промзон или кварталов пятиэтажек. В городе свободные участки без каких-либо обременений закончились, уверен генеральный директор "МИЦ - Девелопмент" (ГК "МИЦ") Сергей Хорошков. Например, ОАО МКХ возводит микрорайон "Царицыно" на территории бывшего Московского комбината хлебопродуктов, а микрорайон "Life-Волжская" от ГК "Пионер" появится на месте снесенных пятиэтажек.

Цены не спешат расти

И если ожидается, что объемы ввода жилья скоро вдостигнут докризисного уровня, то, по мнению экспертов, рост цен к прежним головокружительным темпам возвращаться не собирается. Причина в том, что покупательская активность наблюдается в основном в сегменте экономкласса, замечает Мария Литинецкая. Поэтому в погоне за покупателем застройщикам придется максимально урезать стоимость квадратного метра. В целом по итогам текущего года цены повысятся не больше чем на 10%, полагают аналитики IRN.ru. Впоследствии застройка бывших промзон добавит к стоимости "квадрата" еще 15%, считают эксперты компании Est-a-Tet.

В докризисные годы на территории столицы вводилось порядка 5 млн кв. м жилья в год. Но строилось оно в основном по горзаказу и социальным программам. На рынок в свободную продажу поступало порядка 1,5–2 млн кв. м. Именно именно такой объем планируется ввести уже через пару лет, говорят аналитики IRN.ru.

Однако реорганизация – это трудоемкий процесс, сопряженный с различными рисками и высокими издержками. И в Москве всего несколько компаний, способных на реализацию проектов такого уровня, предупреждает генеральный директор "МИГ-Недвижимость" Олег Птушкин. А точечная застройка в Старой Москве – не самое прибыльное дело. Поэтому оптимальным решением станет запуск проектов в Новой Москве, как только будет утвержден генплан, уверен эксперт. "Московская прописка и прочие столичные привилегии всегда будут гарантом покупательского спроса. Сейчас же идеальный вариант – строительство жилья в ближайшем Подмосковье на базе уже хорошо развитой инфраструктуры. Таких мест немного, но они есть", – подытожил Олег Птушкин.

"Элитка" стала проще

Сегмент дорогого жилья, который раньше был строго очерчен границами Садового кольца, уже несколько лет размывается. Так, 45% всех предлагаемых объектов недвижимости находятся на территории Хамовников. "К элитным территориям вне центра города относятся также Смоленская набережная, Красная Пресня, Кутузовский проспект и Рублевское шоссе", – отмечает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. По ее словам, несколько элитных домов "добрались" до бывших столичных окраин – района Октябрьского поля. Самыми дорогими же остаются районы Остоженки, Патриарших прудов и Арбата, где цена "квадрата" уже два года не опускается ниже 25 тыс. долларов.

Для сравнения, в Хамовниках этот показатель равен 13 тыс. долларов. На вторичном рынке средняя цена предложения по сравнению с 2011 годом увеличилась на 29% и составила 22 тыс. долларов за "квадрат", приводит данные Ирина Могилатова. При этом, по ее словам, изменения коснулись не только географии расположения элитных объектов, но и непосредственно их качества. "Многие из них еще несколько лет назад дотянули бы только до уровня бизнес-класса", – поясняет г-жа Могилатова. Среди таких комплексов – ЖК Fusion Park, Smolensky De Luxe, Barrin House и "Садовые кварталы".

Арина Ковина