16 сентября 2014
Городской сценарий
Бизнес-журнал

Масштаб проектов КОТ определяется не квадратными метрами, а многообразием типов недвижимости и сценариев жизни в отдельно взятом месте. Именно такой подход делает город динамичным, считала канадскоамериканская писательница, классик нового урбанизма Джейн Джейкобс. Девелопер в таких проектах сродни творцу, который создает самодостаточную ткань города по актуальным мотивам времени. "КОТ улучшает имидж городов, повышает качество жизни, создает условия для развития бизнеса", - подчеркивает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.

Так, в бизнес-районе Songdo, который возводится на насыпном острове недалеко от Сеула (Южная Корея), нашли отражение модные концепции вроде "улиц без машин", "интеллектуального здания", "энергосберегающего дома" и пр. В голландском Роттердаме квартал Коп ван Зюйд, реализуемый на месте бывших портовых зон, станет новым ориентиром города и связующим звеном между разрозненными районами. Как видно из этих примеров, единого знаменателя у проектов КОТ нет: они бывают масштабными и не очень, актуальными и устаревшими. Удачными проектами, реализованными на принципах КОТ, в международной практике считаются построенный с нуля мегаполис-легенда Бразилиа, город для европейцев на территории Кейптауна (Южная Африка) Сенчури Сити, самый чистый и благополучный город Индии Чандиарх.

ЭТО КОМПЛЕКСЫ!

Свой опыт комплексного освоения территорий имел и Советский Союз. В эпоху массового строительства Москва и другие города-миллионники словно на дрожжах прирастали спальными районами, а вокруг производств и научных учреждений формировались микрогорода. Урбанизация рассматривалась в контексте хрущевок, которые в народном сознании быстро деградировали до "хрущоб". Эксперты считают, что строительство велось без оглядки на будущее. "Такое жилье не имеет отношения к нашему времени: в нем низкие потолки, крошечные кухни, сидячие ванны", - подчеркивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.

По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК "Лидер", итогом советского девелопмента стали огромные территории промзон в центре Москвы и других городов, улицы и дороги, не рассчитанные на большое количество личного транспорта. Из-за того что ткань городов прирастала объектами инфраструктуры неравномерно, уже тогда был заложен сумасшедший сценарий жизни, который мы воспроизводим и по сей день: жить в спальном районе - работать в центре - отдыхать на даче. "В мире все давно по-другому, - уверяет известный архитектор Эрик ван Эгераат. - Из Манхэттена люди никуда не уезжают на уикэнд, поскольку здесь много общественных пространств. Сады и ресторанчики есть даже на крышах".

В 1990-е годы, когда наше государство отказалось от функции застройщика, российские города, а в особенности Москву, охватила эпидемия точечной застройки, создававшая дополнительную нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру. Попытки реализовать проекты КОТ тоже не всегда оказывались успешными. "Сколько было построено дешевых микрорайонов с единственной целью - получить прибыль! - восклицает Андрей Сорокин, главный архитектор проекта ApartVille. - Как жители будут добираться до работы и до дома, где они будут хранить авто - никого не волновало. Куда они будут водить детей - тоже. В результате мы получили потенциальные гетто с высоким уровнем преступности".

Жирную точку в этом процессе поставил масштабный градостроительный проект "Москва-Сити" - "конгломерат" недвижимости всех мастей: от офисов и торговых галерей до апартаментов и гостиничных номеров. К столичному "Сити" можно относиться по-разному, однако то, что у Москвы появился комплекс небоскребов "на вырост", очевидно. Как говорит Эрик ван Эгераат, ни один "Сити" мира сразу гармонично не вливался в жизнь города.

Достаточно вспомнить парижский La Defense, который сначала имел очень ограниченный успех, а потом стал достойной альтернативой престижным районам центрального Парижа. Если сейчас московский "Сити" рассматривается как место, куда можно приехать, то в перспективе это будет район, где можно остаться. Клерки "распробуют" для проживания имеющиеся здесь апартаменты, изменится логистика.

живи и РАБОТАЙ

"На текущий момент комплексное освоение территории - единственно правильный подход к развитию города, - считает Александр Зубец, генеральный директор компании "Новые Ватутинки". - Он позволяет решить множество проблем, связанных с маятниковой миграцией (за счет увеличения рабочих мест), дефицитом инфраструктурных объектов, неудовлетворительным состоянием инженерных коммуникаций..."

По данным "Метриум Групп", в старых границах Москвы на первичном рынке жилья экономкласса только восемь из 22 проектов относятся к категории точечной застройки, остальные - к комплексной. В комфорт- и бизнес-классе около 60% новостроек - проекты, основанные на принципах КОТ. В частности, удачным примером может служить миниполис "Строгинский", который как раз сочетает в себе жилые комплексы этих двух классов.

Старые промышленные зоны, которые по мере разрастания городов оказались в их черте, а то и недалеко от центра, - первейшие кандидаты для применения принципов КОТ. "Комплексное освоение территорий серьезно изменит облик городов: деградирующая среда превратится в современную", - уверен Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

КОТ не только предполагает возможность построить жизнь в рамках одного района, но и практически позволяет ходить на работу "в тапочках". Как рассказала Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний INSIGMA, в элитном квартале Сейнт Джордж Ворф, расположенном в Лондоне на набережной Темзы, бизнесмены, топ-менеджеры и специалисты работают в офисном центре, который находится у порога дома.

В России формула "живи и работай" откровеннее всего воплощена в ММДЦ "Москва Сити", где создано свое "государство" с апартаментами и офисами, обслуживающее интересы белых воротничков. Согласно подсчетам Олеси Кошкиной, директора по маркетингу ОАО "Сити" (управляющая компания ММДЦ "Москва-Сити"), к 2018 году, когда строительство масштабного проекта будет завершено, количество служащих и посетителей достигнет 250 тыс. человек, что сопоставимо с населением целого города.

По версии Ирины Могилатовой (TWEED), со временем вокруг "Сити" непременно сформируется новый элитный район Москвы, который прирастет премиальными жилыми комплексами: "Это место располагает к семейному проживанию: рядом Москва-река, есть прекрасная парковая зона. Возможность ходить на работу в "Сити" пешком станет серьезным преимуществом для жителей новостроек. Выиграет и город: разгрузится логистика".

Близость к работе дает и другие бонусы. Для предпринимателей это хорошая возможность контролировать бизнес и оперативно реагировать на нештатные ситуации. К тому же во многих проектах КОТ местные жители-бизнесмены имеют возможность приобрести или снять нежилые помещения на льготных условиях.

В Подмосковье комплексные проекты насыщаются бизнес-возможностями с прицелом на улучшение транспортной ситуации в конкретной локации, ведь в этом случае происходит отток служащих из Москвы. Как рассказал Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ", согласно нормам, в региональных КОТ половина от общего количества жителей должна быть обеспечена рабочими местами. "Правда, на практике создать такое количество офисов и магазинов вряд ли получится, - размышляет эксперт. - Придется строить промышленные производства, соседство с которыми жителей не обрадует".

Определенные надежды возлагаются на индустриальные парки вроде "Сколкова", которые должны стимулировать бизнес к переезду за город. Ожидается, что в Подмосковье, например, их к 2018 году будет около десятка. Так, в Зеленограде планируется построить кластер микроэлектроники и высокотехнологичного бизнеса (во времена СССР это было специализацией города, и там сохранились необходимые кадры и научная база), в Волоколамском районе возникнет первый в Московской области кластер "Фармополис".

Впрочем, важнейший принцип, который девелоперам стоило бы перенять из западной практики, - соблюдение планов и сроков строительства. "Комплексное освоение территорий предполагает длительный период реализации - до 15-20 лет, - комментирует Григорий Алтухов (ФСК "Лидер"). - За это время меняются условия, экономическая и политическая ситуация, да и люди, стоящие у власти. В Европе или, например, Японии ни одно из этих событий никак не отражается на реализации уже согласованных проектов КОТ. А в нашей стране, к сожалению, ситуация иная: то и дело корректируются детали и пересматриваются первоначальные условия".

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виталий Разуваев

коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век"

Комплексное освоение территорий требует квалифицированной работы над проектом маркетологов и урбанистов, причем в тесном контакте с будущими жителями - для выявления их истинных потребностей. подобные проекты наша компания реализует с 2010 года в рамках концепции "миниполис".

В "миниполисах" мы, например, отказались от продажи нежилых помещений: коммерческие площади только сдаются в аренду, поэтому мы можем влиять на состав арендаторов. при этом есть преференции для жителей. мы даем дополнительные арендные каникулы на время ремонта, индивидуально подходим к социально значимым арендаторам. так, если речь идет о детском развивающем центре, загрузка которого происходит с сентября по май, в ставке учитывается фактор сезонности.

Концепция "Миниполис" строится на семейных и духовных ценностях. К нам поступало достаточно предложений по сдаче в аренду помещений под специализированные магазины алкогольной продукции. такие операторы готовы платить двойную, даже тройную ставку. однако мы были вынуждены им отказать: логичнее сдать помещение под аптеку или лингвистический центр. Например, в миниполисе "Строгинский" работают магазины, которые занимаются продажей хоккейного инвентаря, что не случайно: рядом расположен дворец спорта "янтарь", который посещают жители.

мы тщательно выбираем операторов и арендаторов, не забывая о творческом подходе. Несколько раз давали карт-бланш новичкам в бизнесе и ни разу не прогадали. Свежий пример - открытие одним из жителей прачечной, в которую интегрирован пункт химчистки известного оператора. К такому предпринимателю всегда есть кредит доверия, ведь это сосед, живущий в том же доме. Все вопросы и пожелания клиентов могут быть приняты лично.

Ноу-хау нашей компании - соседские клубы, где представители разных поколений общаются, делятся знаниями и возможностями. Сферы интересов жителей миниполиса разнообразны: здесь проводятся мастер-классы по кулинарии, работают танцевальные студии, секции йоги... Эту форму общения не заменят никакие чаты.

Сейчас компания "Сити-XXi век" работает над тремя новыми проектами в Подмосковье, которые могут появиться на рынке к концу следующего года. Они создаются в соответствии с концепцией "Миниполис". Наш подход складывается из таких составляющих: экологическая среда, транспортная доступность (удаленность от Москвы - не более 15 км), социально полезная инфраструктура и добрососедский микроклимат.

НАТАЛЬЯ ДЕНИСОВА

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.