«Главстрой» вернулся в строй

«Главстрой» Олега Дерипаски по итогам 2017 года вернулся в топ-10 крупнейших российских застройщиков многоквартирного жилья. Возглавила рейтинг компания ПИК, которая за год удвоила вводимые в эксплуатацию площади.

Большие становятся больше

Агентство «INFOLine-Аналитика» представило рейтинг крупнейших застройщиков массового жилья. По итогам 2017 года участники первой десятки ввели в эксплуатацию 6,1 млн кв. м, их совокупная доля выросла до 15,3% против 9,6% в 2016 году.

Этот рост был обусловлен укрупнением лидера рейтинга — группы ПИК Сергея Гордеева. Она в конце 2016 года купила «Мортон» Александра Ручьева и уже в 2017 году ввела в эксплуатацию 2,06 млн кв. м, что в два с лишним раза больше, чем годом ранее (930 тыс. кв. м). По итогам 2015 года ПИК занимала только третье место с 665 тыс. кв. м сданного жилья.

В 18 раз — с 20 тыс. до 365 тыс. кв. м — увеличился объем ввода квартир у «Главстроя» Олега Дерипаски. В 2017 году под этим брендом были объединены ранее формально независимые «Главмосстрой», «Главстрой-девелопмент» и «Главстрой-СПб». Резкий скачок обеспечило завершившееся строительство двух жилых комплексов в Петербурге общей площадью 312, 2 тыс. кв. м. В результате девелоперский дивизион Дерипаски вернулся в топ-10, заняв шестое место.

Серьезно улучшила свои позиции группа «Эталон» семьи Вячеслава Заренкова, поднявшаяся с 12-го на четвертое место: компания сдала в прошлом году в эксплуатацию 374 тыс. кв. м жилья, что на 68% больше, чем в 2016 году. В то же время группа «Абсолют» Александра Светакова, напротив, опустилась с четвертого на десятое место, уменьшив предложение до 294 тыс. кв. м.

Компании поднимаются или опускаются в рейтинге отчасти из-за цикличности девелоперских проектов, объясняет директор аналитического сервиса bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, стандартный цикл занимает два-три года от начала проработки проекта и выбора площадки до передачи ключей собственникам квартир.

Страх проектного финансирования

В десятку крупнейших застройщиков входят компании, которые работают преимущественно в Москве, Московской области и Петербурге. В столице строительство жилья в многоквартирных домах в прошлом году увеличилось, по данным Минстроя, на 3%, до 3,4 млн кв. м, в Петербурге — на 14%, до 3,5 млн кв. м, в Подмосковье снизилось на 1%, до 8,3 млн кв. м. В целом по стране также было зафиксировано падение — почти на 5%, до 46,2 млн кв. м. С учетом коттеджных поселков, дач, индивидуальной застройки рынок сократился на 1%, до 79,2 млн кв. м.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ранее объяснял снижение ввода жилья тем, что в 2017 году достраивались дома, которые начали строиться еще в кризисном 2015 году. «Это был самый сложный с точки зрения экономики год, — говорил Мень. — Тогда многие застройщики не спешили идти в новые проекты, поэтому разрешений на строительство было выдано меньше».

До июля 2018 года, когда вступят в силу поправки, ужесточающие законодательство о долевом строительстве, крупнейшие девелоперы будут стремиться получить разрешение на строительство как можно большего объема жилья, поэтому у ключевых игроков объемы должны только увеличиваться, считает Лобжанидзе.

В росте рыночной доли крупнейших застройщиков есть как плюсы, так и минусы, считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. С одной стороны, обращает внимание эксперт, крупные девелоперы вызывают больше доверия со стороны покупателей, с другой — при укрупнении игроков предложение становится более однообразным.

Снижение конкуренции на рынке неизбежно приведет к росту цен и монополистическому сговору застройщиков на уровне небольших регионов, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она напоминает, что именно высокая конкуренция в сочетании с экономическими катаклизмами в 2014-2015 годах привела к резкому снижению цен и сохранению их на низком уровне в течение долгого времени. К примеру, из аналитических отчетов «ИРН-Консалтинга» следует, что столичные новостройки за четыре года подешевели на 8%: в марте 2014 года 1 кв. м в таких жилых комплексах стоил в среднем 217,9 тыс. руб., а в феврале 2018 года — 200,5 тыс. руб.

С учетом высокого спроса и дешевой ипотеки цены в этом году будут стабильны и даже немного подрастут, считает Лобжанидзе. Так, по данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение марта, находится на рекордно низком уровне — 9,75%. При этом обвал рубля, произошедший в начале этой недели, не приведет к росту цен или изменению спроса, считает эксперт. Eсли в 2014-м курс резко вырос на 60%, то сейчас только на 10%, поэтому не стоит ждать, что это приведет к росту ставки рефинансирования и удорожанию ипотеки.

Ожидать роста цен стоит скорее в связи с уходом от схемы долевого строительства и переходом на проектное финансирование, заключает Шаталина.

Как считает «INFOLine-Аналитика»

При составлении рейтинга агентство использует данные застройщиков, перепроверяя их с учетом информации, содержащейся в разрешительной документации. В том случае если девелопер отказывался предоставлять данные, аналитики опирались только на разрешительную документацию. В рейтинге учитываются только показатели ввода жилых площадей без проектов, построенных на подряде. Не включаются в рейтинг и коммерческие объекты, в том числе апартаменты, объекты социальной инфраструктуры, нежилые здания и помещения.

По данным Минстроя, несмотря на падение строительства многоквартирных домов в стране почти на 5% (до 46,2 млн кв. м) в 2017 году, в столице оно, наоборот, увеличилось на 3% (3,4 млн кв. м). 

Автор: Алексей Пастушин