03 декабря 2013
Где жить хорошо: Всего и много
Ведомости. Жилой фонд

Мещанский район, хоть и расположен в Центральном округе, престижным не считается. Большая его часть поместилась между Садовым и Третьим кольцом.

Мещанский находится на севере ЦАО, территория района занимает 398 га, население — более 54 000 человек.

Трудности торговли

Издревле основными занятиями здешних обитателей были ремесла и торговля. Современные «мещанцы» от исторических корней не отказываются. Торговля в районе вполне на высоте. Именно на территории нынешнего Мещанского более полувека работал главный детский магазин страны — «Детский мир», здание которого было построено в конце 50-х гг. XX в. архитектором Алексеем Душкиным. В середине нулевых здание получило статус объекта культурного наследия регионального уровня. Но охранный статус не спас его от реконструкции, к тому же в посткризисный период некоторые части здания (в том числе уникальные интерьеры) были статуса лишены и разобраны. Сейчас проектом, который получил название «Центральный детский магазин», занимается «Лубянка-девелопмент» — дочерняя компания «Галс-девелопмента». Заявлено, что помимо магазинов в ТЦ будут музей, киноцентр, детский центр, рестораны и кафе. Площадь здания увеличится с 57 500 до 74 100 кв. м, включая 250 кв. м вестибюля ст. м. «Лубянка», находящегося внутри магазина. Под землей создадут парковку на 182 машино-места. Увидеть все это москвичи смогут начиная с 31 декабря 2014 г.

Список торговых объектов в Мещанском «Детским миром» не исчерпывается. Со всего города сюда едут за редкостями в «Книжную лавку писателя», магазин «Ноты», «Лавку архитектора». Здесь же расположен «Дом высокой моды Славы Зайцева» (создан на месте советского Дома моделей одежды «Кузнецкий Мост»).

Продуктовый ритейл сосредоточен в основном между Садовым и Третьим кольцом. Тут представлены как сетевые супермаркеты разных классов («Седьмой континент», «Пятерочка», «Азбука вкуса», «Дикси», «Ароматный мир»), так и обычные магазины «у дома» — «Булочные» и «Продукты». Покупателей ждут и фирменные магазины: «Черкизовские колбасы», «А. Коркунов» и «Дом виски».

По выходным для жителей района на ул. Щепкина около спорткомплекса «Олимпийский» работает ярмарка выходного дня (одна из лучших в ЦАО и окрестностях).

Спорт и отдых

Повезло Мещанскому с местами для прогулок и занятий спортом, а также объектами религиозного культа. Зеленые зоны занимают около 20% площади района. Здесь расположены исторический «Аптекарский огород», Екатерининский и Фестивальный парки, два бульвара — Цветной и Рождественский. Для центра города — оценка «отлично».

Как сообщает сайт управы, на территории Мещанского района функционирует 20 спортивных сооружений. По данным чиновников, сюда едут со всей Москвы: 4 млн столичных жителей посещают 32 кружка и секции и занимаются 43 видами спорта.

Спорткомплекс «Олимпийский» — один из крупнейших в Европе крытых стадионов на 45 000 зрителей. Тут проводятся соревнования по летним и зимним видам спорта. Рядом с залом — бассейн, бильярдный центр. В «Олимпийском» работают многочисленные секции для детей и не только, включая такую экзотику, как художественная гимнастика для взрослых. В настоящее время «Олимпийский» — еще и одна из главных московских концертных площадок.

В детском спортивном парке «Фестивальный» на Сущевском Валу кроме привычных секций по футболу и стритболу работает школа верховой езды.

Район — символ мультиконфессиональности: около «Олимпийского» возводится современная (на месте старой) соборная мечеть. Неподалеку, на пересечении Олимпийского проспекта и Трифоновской улицы, построен самый высокий в мире храм Армянской апостольской церкви. В состав храмового комплекса входят культурный центр и резиденция Патриаршего экзарха Армянской апостольской церкви в Москве. Также на территории района 12 действующих православных церквей и два монастыря — Сретенский и Рождественский.

Культура досуга

Если бы жителям Мещанского вменялось в обязанность хотя бы пару раз в десятилетие обходить все «точки культуры», прописавшиеся в районе, они, несомненно, были бы самыми культурными москвичами. Здесь девять библиотек, пять клубов и центров культуры, шесть выставочных залов, четыре театра, два концертных зала, шесть музеев. Есть даже собственный — он так и называется: «Музей истории Мещанского района».

А Дом-музей Виктора Васнецова — «место силы» московских детей младшего и среднего школьного возраста. С 1986 г. он является частью государственной Третьяковской галереи. Здесь хранится несколько тысяч экспонатов. В частности, оригиналы и копии картин Васнецова, иллюстрации к спектаклям и книгам. Школьные (и не только школьные) экскурсии идут одна за другой.

Театралам и любителям поэзии прямая дорога в Дом-музей Михаила Щепкина или Дом-музей Валерия Брюсова. Для мальчиков (девочек тоже пускают, но они скучают) — военные музеи: Центральный музей Вооруженных сил, Музей морского флота, Центральный музей МВД России, Историко-демонстрационный зал генеральной службы контрразведки РФ. Дальше — списком: Центральный дом работников искусства, Центральный дом учителя, Театр Российской армии, Уголок Дурова, филиал Театра им. В. Маяковского, Школа современной пьесы и Школа драматического искусства — все здесь. К ним в компанию — Дом художника на Кузнецком Мосту с выставками и выставками-продажами, галерея «Вхутемас» с лекциями по конструктивизму. В общем, всегда есть чем себя занять и, что немаловажно, в пешей доступности. Можно провести не менее культурный досуг в Сандуновских банях — история и культура в одной парной.

Вскоре на карте должен появиться еще один «очаг культуры» — восстановленный из руин кинотеатр «Форум», творение архитектора Федора Кольбе 1914 г. Фронтон главного фасада строения украшали барельефы с изображением античных военных сцен. Реставрация должна начаться уже в этом году. Инвестором проекта выступает Rose Group.

Неподалеку от бывшего «Форума» уже который год заброшена стройка «Женского центра» на Цветном бульваре. Проект народной артистки СССР Элины Быстрицкой предусматривал строительство бизнес-комплекса и специализированного центра духовного и физического совершенствования женщины. Но после того как здание было уже подведено под крышу и остеклено, центр попал в финансовую неразбериху между дольщиками. Пока решается, кто прав, а кто мошенник, здание постепенно ветшает.

Есть где поучиться

Большинство районов ЦАО славятся учебными заведениями. Мещанский не исключение. На его территории расположено девять школ, из которых несколько хороших языковых — две французские (№ 1215 им. Ромена Роллана, Больничный переулок, 4, стр. 1, и № 1216, ул. Большая Лубянка, 19, стр. 3), немецкая (№ 1219, ул. Садовая-Сухаревская, 12) и английская (№ 1297, ул. Большая Переяславская, 8А).

Для тех, у кого склонность к точным наукам, работает центр образования № 1840 (ул. Большая Переяславская, 1, стр. 1) с математическим уклоном. Дополнительное образование обеспечивают художественная и четыре музыкальные школы. Высшее образование можно получить в Архитектурном институте или Театральном училище им. Щепкина.

Дорога на работу

Через Мещанский проходит несколько крупных магистралей: пр-т Мира, Сущевский Вал, Садовое и Бульварное кольцо. Они же — самые загруженные. Что касается внутрирайонных улиц, то по загруженности им вполне можно поставить «четверку с минусом» — если ничего не случилось, то проехать можно в любое время суток. Парковаться негде — парковки в основном стихийные и платные. Доступность общественного транспорта вполне достойная — восемь станций метрополитена, несколько троллейбусных, автобусных и трамвайных маршрутов. С Рижского вокзала поезда дальнего следования два раза в день уходят в Ригу, а электрички целый день снуют до Волоколамска, Ржева и Великих Лук. При вокзале, к слову, работает Музей железнодорожной техники, где можно посмотреть на настоящий паровоз и даже совершить небольшую экскурсию до старинного кругового депо.

Неплохо и с рабочими местами. Мещанский — один из самых «банковских» районов столицы. Здесь находятся Центральный банк России, Банк внешней торговли и др. Для клерков довольно обширное предложение офисов. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-недвижимость» Евгения Борзова так описывает ситуацию: «В Мещанском многие здания реконструированы под офисные комплексы, первые этажи жилых домов также используют в коммерческих целях. Но в связи с большим спросом свободных помещений в аренду крайне мало». После ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров вблизи ст. м. «Проспект Мира» число предложений офисов от 500 кв. м несколько возросло. Но спрос на кабинеты помельче — площадью до 150 кв. м — по-прежнему превышает предложение.

Среди известных «брендовых» бизнес-центров можно выделить МФК «Легенда Цветного», «Гиляровский», «Олимпик плаза», «На Цветном бульваре», Millennium House. Но дальнейший офисный девелопмент, похоже, району не грозит. «Одна из особенностей Мещанского — отсутствие промышленных зон, на месте которых чаще всего и строят новые торговые и бизнес-центры. Создание новых коммерческих объектов здесь возможно лишь на месте ветхого фонда», — считает Евгения Борзова.

Странности рынка

При вышеперечисленных достоинствах коллективная риэлторская оценка района — «не самый привлекательный», «не самый востребованный у покупателей» и еще много чего, начинающееся с частицы «не». Скепсис в основном обусловлен двумя факторами. Во-первых, как подчеркивает гендиректор агентства Bonton Realty Евгения Коростелева, «жилой фонд района довольно ветхий: здесь можно увидеть дома рубежа XIX-XX вв., сталинскую застройку и типовые блочные многоэтажки 70-80-х гг. XX в. Все они в той или иной степени нуждаются в ремонте или реконструкции». По оценкам гендиректора Welhome Анастасии Могилатовой, до 25% жилых зданий в неудовлетворительном состоянии. Отдельная проблема — капремонт домов с деревянными перекрытиями. Кроме того, добавляет гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая, «покупателей (чаще всего региональных) не устраивают узкие старомосковские улочки и отсутствие полноценных дворов».

А во-вторых, объем нового строительства в районе крайне невелик и представлен в основном элитными проектами, которые могут по определению похвастаться лишь единичными сделками.

Мещанский относится к той часто встречающейся на столичном рынке категории районов, геосоциальное положение которых заставляет экспертов делить их на кластеры. Таковых два: от центра до Садового кольца и от Садового до Сущевского Вала с хвостиком. Соответственно, то, что внутри кольца, обладает статусом «большей элитности».

Несмотря на явное отсутствие простора для строительных работ, было реализовано несколько проектов. Исполнительный директор «Миэль — сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов выделяет элитные ЖК «Хортус гармония» в Ботаническом переулке и «Дом на Гиляровского, 55». На рынке новостроек сейчас экспонируются Barkli Park ($12 770-32 550 за 1 кв. м) и «Легенда Цветного» ($13 000-24 000 за 1 кв. м). По оценкам Анастасии Могилатовой, они обеспечивают району 5% в общем объеме элитных квартир по городу.

Львиная доля потребительского внимания и сделок приходится на вторичный рынок. Алексей Шленов ссылается на базу эксклюзивных объектов «Миэля», согласно которой 59% предложения вторичного рынка района приходится на квартиры в кирпичных домах, 29,6% — в монолитных, 11,4% — в панельных.

Эксперты корпорации «Инком» оценивают среднюю стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Мещанского в 264 500 руб.; Литинецкая приводит более скромную оценку — 230 000 руб. (без учета элитных проектов); аналитик «Азбуки жилья» Антон Северьянов поднимает планку средней цены предложения до 322 600 руб. за 1 кв. м. Начальник отдела городской недвижимости центрального отделения «НДВ-недвижимости» Татьяна Бердяева напоминает, что Мещанский неоднороден: «Традиционно дома между Садовым кольцом и ТТК дешевле, нежели в центральной части района, где цена может быть от 400 000 руб. за 1 кв. м. Средняя стоимость недорогих квартир в районе начинается от 220 000-240 000 руб. за 1 кв. м, что дороже, чем в соседнем Красносельском, но дешевле, чем в Тверском».

Потенциальные покупатели, конечно, сравнивают все «за» и «против» соседних районов. Антон Северьянов напомнил: «В Тверском районе — 399 800 руб. за 1 кв. м, в Красносельском — 336 100 руб. за 1 кв. м. А в соседней Марьиной Роще, которая не относится к ЦАО, — 195 100 руб. за 1 кв. м». На первичном рынке, по его словам, ситуация иная: в среднем новостройки здесь предлагаются по 582 400 руб. за 1 кв. м. Для сравнения: в Тверском районе средневзвешенная цена 1 кв. м — 455 300 руб., в Красносельском — 219 500 руб.

В «Инкоме» приводят несколько примеров. Самая дешевая квартира — 1-комнатная общей площадью 30 кв. м в Банном переулке (5 минут от ст. м. «Проспект мира») на 2-м этаже кирпичного 9-этажного дома за 6,7 млн руб. 3-комнатная площадью 70 кв. м на 3-м этаже 6-этажного кирпичного дома в Пушкаревом переулке выставлялась за 19,9 млн руб. Самый дорогой объект — 5-комнатная квартира в Варсонофьевском переулке общей площадью 380 кв. м за 195,8 млн руб. У «Миэля» свои «пол и потолок» (оба варианта — на 4-м этаже кирпичного 5-этажного дома): от 8 млн руб. за типовую 1-комнатную квартиру (33 кв. м) до 205 млн руб. за 8-комнатную (380 кв. м), но в данном случае дом дореволюционной постройки.

Жилье здесь представляет наибольший интерес для двух категорий покупателей. К первой относятся патриоты, которых с районом связывают воспоминания детства или юности, а также те, кому по каким-то причинам комфортно и уютно здесь жить. Вторая категория — чистые рационалисты. «Этот район привлекателен для тех, у кого ограничен бюджет покупки, но есть желание жить поближе к центру, — считает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Таких людей притягивает, например, возможность купить небольшую квартиру в минуте от Садового кольца или в сталинском доме, что дешевле, нежели современные новостройки».

Строительное будущее Мещанского может быть связано только с реконструкцией старого жилого фонда или точечной застройкой. «Например, в 934-м и 929-м кварталах есть небольшие свободные участки, — отмечает Мария Литинецкая. — Но получится уплотнительная застройка, против которой выступают как администрация, так и местные жители».

1-5 магазины

Издревле основными занятиями здешних обитателей были ремесла и торговля. Сейчас продуктовый ритейл сосредоточен в основном между Садовым и Третьим транспортным кольцом.

6-8 школы

На территории района девять школ, из которых несколько хороших языковых, центр образования с математическим уклоном, художественная и четыре музыкальные школы.

9 МАРХИ

Московский архитектурный институт (государственная академия) имеет 250-летнюю историю, сообщает сайт института. В нем обучается около 1400 студентов и аспирантов.

10-12 больницы

В районе находятся НИИ скорой помощи им. Склифосовского (на фото) и больница МОНИКИ (бывшая Староекатерининская). Амбулаторную помощь населению оказывают две взрослые и две детские поликлиники.

13-15 парки

Зеленые зоны занимают около 20% площади района. Здесь расположены исторический «Аптекарский огород» (ныне Ботанический сад МГУ), Екатерининский и Фестивальный парки.

16 спорткомплекс

Спорткомплекс «Олимпийский» — один из крупнейших в Европе крытых стадионов на 45 000 зрителей — был построен к Олимпиаде-80. Всего в районе функционирует 20 спортивных сооружений.

Источник: Ведомости. Жилой фонд
обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.