01 июля 2014
Где жить хорошо: По берегам шоссе
Ведомости. Жилой фонд

Ярославский район — одна из анклавных зон столицы, естественным образом ограниченная парком "Лосиный Остров", Ярославской железной дорогой и МКАД. Изолированность от города во многом определяет облик района — долгое время даже ритм жизни здесь был не совсем московским.

Ниже среднего

Средний уровень цен на квартиры в районе Ярославский, по данным аналитического портала irn.ru, — 141 814 руб. за 1 кв. м, это 78-е место в рейтинге районов (из 86). Разброс цен — от 138 611 до 148 101 руб. за 1 кв. м. Показатели роста цен и потенциального уровня доходности от вложений в квартиры уступают средним по Москве.

Ярославский — типичный спальный район. Но появился он не на месте деревни, а на месте престижного дачного поселка. Неспешный дачный уклад сохранился и в названии улиц — Вешних Вод, Красной Сосны (до 1986 г. улиц, или линий, Красной Сосны было 10, потом большинство перевели во внутридомовые проезды, а 10-я линия стала собственно улицей). Последний частный дом на ул. Вешних Вод был снесен только в прошлом году. Яблоневые сады и кусты сирени до самого конца 1980-х гг. служили украшением района. На четной стороне шоссе до 1979 г. располагались картофельные и гороховые поля. Сельское хозяйство свернули только с Олимпиадой-80. Промышленных предприятий здесь никогда не было, за исключением Лосиноостровского электродного завода и фабрики Всероссийского общества слепых. Так что его можно считать зеленым и чистым.

Метростроевцы без метро

Наступление города на Ярославское шоссе началось уже в конце 1920-х гг. Тогда в столицу со всех уголков страны начали съезжаться строители первого метрополитена. Для них построили бараки недалеко от платформы Лось. Место получило название Городок Метростроя. В начале 1950-х здесь были возведены уже кирпичные дома. В некоторых спроектированы просторные квартиры с высокими потолками, в других — клетушки по 23-25 кв. м общей площади. В ближайшие годы эти дома барачного типа будут сносить, а на территории "старой" Москвы появится новая строительная площадка. Сейчас стоимость 1 кв. м в домах, предназначенных под снос, превышает 200 000 руб.

В память о строителях метрополитена остались улицы Проходчиков, Ротерта, Егора Абакумова. А вот метро сюда так и не провели. Хотя самыми первыми планами развития метро как раз предусматривалось. Почему строительство завершилось ст. м. "ВДНХ", а потом вообще ушло в другом направлении, достоверных данных нет. Говорили — из-за сложного грунта. Но ведь строили же станции в условиях подвижных грунтов Неглинки? А при современных технологиях это вообще не проблема. Не планируется метро в Ярославском районе и сегодня, несмотря на увеличение протяженности линий в 2,5 раза.

Отрезанный ломоть

Транспортная изолированность Ярославки — настоящее проклятие. Мало того что здесь нет метро, так еще район вытянут вдоль Ярославского шоссе — единственной транспортной артерии. Налоговая инспекция, военкомат, родильные дома находятся "на той стороне", т. е. через железную дорогу. Добраться до этих учреждений можно через центр. Другой вариант — пересечь пешком железную дорогу (мосты есть около железнодорожных станций Лосиноостровская и Лось) и сесть на общественный транспорт "с другой стороны". Если учесть, что Лосиноостровская является одним из самых крупных сортировочных узлов Москвы, то только на переход по мосту надо закладывать около 10 минут. Обладатели велосипедов могут пересечь "Лосиный Остров" и выехать на Открытое шоссе или Краснобогатырскую улицу. Кстати, Ветеринарная станция и Центр по борьбе с экстремизмом Северо-Восточного округа находятся как раз в Ярославском районе. Что крайне неудобно — основное транспортное сообщение внутри района осуществляется в основном все по тому же Ярославскому шоссе. Вот где выделенные полосы для общественного транспорта себя оправдали!

В 2012-2013 гг. шоссе реконструировали. Жители Мытищ и Королева были довольны. А для жителей Ярославского района транспортная ситуация только ухудшилась. Во-первых, некоторые остановки наземного транспорта были перенесены, однако пешеходные переходы остались на старых местах. Даже те, у кого остановка теперь появилась рядом с домом, страдают, когда приходится переходить на другую сторону. Во-вторых, реконструкция не коснулась подземных переходов. Они остались короткими, под старую магистраль. В результате дублер надо переходить на светофор, а основную магистраль — по подземному переходу. В-третьих, жителям четной стороны шоссе закрыли возможность напрямую выезжать на Северянинский путепровод в центр. Теперь необходимо проезжать пару километров в сторону области, разворачиваться и ехать обратно. Такое изменение схемы движения мало кого обрадовало.

А ведь изначально район не замышлялся отрезанным ломтем. Старыми градостроительными планами было заложено строительство путепровода через железную дорогу, он должен был соединять пр-д Малыгина и ул. Малыгина. На карте они выглядят как естественное продолжение друг друга, но разделены железнодорожными путями.

Этапы застройки

Территория "по берегам" Ярославского шоссе застраивалась комплексно и планомерно. В 1972-1974 гг. появились панельные 9-этажные и блочные 14-этажные башни, тогда же были построены школы, детские сады, взрослая и детская поликлиники, магазины в отдельно стоящих зданиях. Цены на квартиры в этих домах — около 150 000 руб. за 1 кв. м.

Следующий этап застройки — оформление Ярославского шоссе к Олимпиаде-80. Тогда появились "парадные" башни серии П-68 (180 000 за 1 кв. м сегодня) и нарядные детские площадки. Интересна застройка начала 1980-х четной стороны шоссе. Если окна квартиры выходят в сторону "Лосиного Острова", то вид открывается просто фантастический!

Кстати, на границе с "Лосиным Островом" расположены военная часть и военный городок. Поэтому часть домов в районе находится на закрытой территории.

В 2003 г. в районе с удивлением наблюдали, как за забором с паспортом стройки "общественный деловой центр" вырастала типовая башня "КОПЭ-Парус". Дом 124 по Ярославскому шоссе стал одним из первых в столице комплексов апартаментов экономсегмента (застройщик — "ПИК-инвест", в 2008 г. дом был сдан как "гостиница с апартаментами, культурно-просветительским центром и подземным паркингом". С 2009 г. жители дома обращаются в различные инстанции с просьбой перевести их квартиры в жилой фонд, но безрезультатно, сообщает сайт управы). Продажи в нем шли довольно осторожно. Многие покупатели не отдавали себе отчета в том, что формально приобретают нежилое помещение и за коммунальные услуги должны платить по тарифам, предусмотренным для офисов.

Интересный пример современной точечной застройки — ЖК "Холмогоры". Комплекс, несмотря на качественное строительство и отличное благоустройство территории, продавался, по данным "Метриум групп", довольно долго, продажи закрыты были только в январе 2014 г. "Площадка под строительство жилого дома на ул. Холмогорской была приобретена на аукционе, проводимом московским правительством, в ноябре 2006 г., — рассказывает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам “ЮИТ ситистрой”. — Строительство пришлось на кризис, но, несмотря на спад покупательской активности, было закончено в срок, в 2011 г. К сожалению, уровень спроса и, как следствие, уровень цен оказались ниже прогнозов на момент приобретения. Думаю, что с такой ситуацией столкнулись все застройщики в период 2008-2009 гг. Концепцию дома, которая была разработана в 2007 г., пришлось кардинально поменять в сторону уменьшения площадей квартир (на 12-15%) и количества комнат. На это потребовались полгода и дополнительные средства на переработку проекта". Сейчас на рынке есть несколько "инвестиционных" квартир, цена 1 кв. м без отделки — 160 000 руб.

Торговля и офисы

Как в любом районе плановой застройки, в Ярославском нет проблем с магазинами шаговой доступности. Скорее есть проблема с ассортиментными супермаркетами. Например, большой "Седьмой континент" здесь предлагает довольно скромный набор товаров, что нехарактерно для данной сети. Современный ТК "Наш гипермаркет" тоже не может похвастаться большим выбором. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, считает, что причина в том, что в соседних кластерах расположено много крупных объектов — "Золотой Вавилон", Metro Cash & Carry и др. Многим жителям удобно выезжать за покупками в Мытищи и Королев. По мнению эксперта, в границах района есть спрос еще на несколько тысяч квадратных метров торговой недвижимости, но вряд ли более 10 000 кв. м.

Хотя, возможно, проблема в низкой численности "дневного" населения. В районе практически нет офисов. Едва ли не единственный бизнес-центр находится на ул. Красной Сосны, несколько офисов расположено в гостинице "Саяны".

Кто чувствует себя вдоль Ярославского шоссе хорошо, так это автосалоны. Практически все крупные дистрибуторы имеют здесь отделения как вдоль шоссе, так и на ул. Красной Сосны.

В здании на пересечении ул. Федоскинской и Ярославского шоссе долгое время находился офис крупного девелопера торговых центров Ross Group. "По стечению обстоятельств большинство наших сотрудников проживало на тот момент именно в этом районе, — рассказывает Олег Рыжов, гендиректор Ross Group. — К минусам района можно отнести его удаленность как от центра, так и от станций метро. К плюсам — что он достаточно тихий. А те, кто ездил на работу из центра, и утром, и вечером ехали против основного потока, счастливо избегая пробок".

Новое интересное место — вьетнамский культурно-деловой центр "Ханой — Москва", многофункциональный комплекс, объединяющий торговые площади, офисы, гостиничные номера и апартаменты, зону отдыха и развлечений. Комплекс был построен в 2013 г., но пока деловой активности возле него не замечается.

Образование

В районе нет проблем с детскими садами: сказываются еще советские нормы проектирования. Работает девять школ и два престижных колледжа — МОЭК и "Полиграфический техникум". И главное — здесь располагается кампус Московского государственного строительного университета (МГСУ) — ведущего вуза в области строительства в России. Кстати, есть шанс, что МГСУ станет реальной движущей силой развития района. Предлагаемая вузом концепция развития включает организацию масштабного выставочного центра для демонстрации современных технологий в строительстве. Реализуются эти планы или нет, сказать сейчас сложно. Но они способны действительно преобразить район.

1-7 школы

В районе девять школ, среди которых — лицей № 1537 с углубленным изучением информационных технологий и гимназия № 1577 с углубленным изучением английского языка. Есть хорошего уровня школа искусств.

8-10 поликлиники

В районе две поликлиники для взрослых. Та, что расположена на нечетной стороне, обслуживает жителей нечетной стороны, и наоборот. Учитывая, что район вытянут вдоль шоссе, многим жителям добраться до врачей можно только на транспорте.

11 ветеринарная лечебница

Одна из лучших в Москве. Хорошее диагностическое оборудование и слаженный коллектив специалистов. С животными сюда приезжают и из других районов. К сожалению, экзотических зверей здесь не лечат.

12-18 магазины

В Ярославском нет проблем с магазинами шаговой доступности. Скорее есть проблема с ассортиментными супермаркетами — выбор товаров, например, в "Седьмом континенте" или "Нашем гипермаркете" невелик.

19 МГСУ

Московский государственный строительный университет (МГСУ) — головной вуз России в области подготовки строительных кадров. В составе МГСУ 8 институтов, 55 кафедр и более 30 специализированных научных лабораторий. Подразделения университета размещены в зданиях общей площадью 269 500 кв. м на территории в 117,9 га.

20 театр

Московский новый драматический театр (МНДТ) открылся в 1976 г., он создан на базе актерского курса Школы-студии МХАТ. Труппа МНДТ одна из самых молодых: средний возраст его артистов — 30 лет, сообщает сайт МНДТ. Наряду с большим залом, вмещающим 200 зрителей, спектакли играются на сцене "Мастерской" на 70 мест.

Алла Насонова

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

Metrium

В 15 ЖК массового сегмента детские сады сдаются раньше или в одно время с жильем Принято считать, что возведением социальной инфраструктуры девелоперы занимаются в последнюю очередь — уже после...

Metrium

Компания «Ферро-Строй» выбрала победителя международного конкурса Steel2Real На выставке АРХ Москва в Центральном доме художника на Крымском валу прошло награждение победителей ежегодного...

Metrium

Видео обзор МФК «Водный» https://youtu.be/XGiGsABQfTI #metrium #метриум #новостройкимосквы...

Metrium

Лайфхак от «Метриум»: Что нужно знать о регистрации права собственности на квартиру на вторичном рынке Чтобы распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению и совершать любые сделки с ней —...

Metrium

Видео обзор ЖК «Ясный» https://youtu.be/llbglE0jVPA #metrium #метриум #новостройкимосквы...

Metrium

Мария Литинецкая — победитель конкурса «Деловые женщины 2018» Управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Мария Литинецкая победила в конкурсе «Деловые женщины 2018» сразу в...

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.