14 декабря 2017
Формат для умных
Коммерсантъ

Таунхаусы постепенно превращаются в тот формат, в котором они и задумывались, — городской дом. Не случайно один из вариантов проекта реновации столичного района Кузьминки предполагает сблокированные дома вдоль парковой зоны, а в «Зиларте», что строится на месте бывшего автогиганта ЗИЛ, несколько таунхаусов уже есть, более того, именно их возвели здесь первыми. Но все же пока таунхаусы чаще воспринимаются лишь как загородное жилье, и во многом благодаря именно этому сегменту загородный рынок остается на плаву.

Начать до двух

О том, что происходит с подмосковными таунхаусами, красноречивее всего рассказывают цифры. Во-первых, их доля на загородном рынке, почти десятилетие державшаяся на отметке 20%, рванула вверх и концу текущего года доросла аж до 37% (впереди только участки без подряда, доля которых превышает 50%). Такие данные приводит компания «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Исключение составляет лишь самый дорогой сегмент, где в относительных показателях объем предложения за последний год уменьшился — впрочем, ненамного: на 2%. Сейчас, по информации Kalinka Group, в структуре элитного загорода на этот формат приходится около 15%.

Во-вторых, чтобы замахнуться на покупку таунхауса, много финансов уже не требуется: входной билет начинается до 2 млн руб., что сопоставимо со стоимостью самой бюджетной «однушки» за пределами административной границы Москвы. Скажем, за таунхаус в поселке «Бисерово-парк» (застройщик — ООО «Бисеровское»), расположенный в 15 км от МКАД по Горьковскому шоссе, просят 1,7 млн руб.

В некоторых комплексах можно отыскать предложения и еще дешевле, но такие варианты за гранью добра и зла: низкий ценник в них получается из-за того, что исходно декларируется лишь стоимость коробки секции, а инженерные коммуникации идут за дополнительную плату. Но данный подход противоречит законодательству: с 2014 года таунхаусы рассматриваются лишь как малоэтажные многоквартирные дома (и продаются в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), а такие объекты без коммуникаций вообще невозможны, и нет ни одной причины, чтобы за подключение, скажем, к водопроводу или канализации взимать отдельную сумму.

Однако это вовсе не означает, что цены на сблокированные дома рухнули, стимулируя повышенный спрос. Все с точностью до наоборот: по данным Villagio Estate, несмотря на то что за последние три года продажи таунхаусов снизились на 21%, цены остались на прежнем уровне. А в новых поселках по мере роста строительной готовности, напротив, прирост цен максимален по сравнению с другими загородными форматами.

Скажем, в проектах холдинга Kaskad Family, который сейчас является, пожалуй, самым активным игроком на рынке таунхаусов (такой формат жилья представлен в семи комплексах компании), разница в стоимости квадратного метра на старте продаж и при сдаче в эксплуатацию зачастую превышает 50%.

Умножить на четыре

Если отрицательной ценовой динамики на таунхаусы не наблюдается, откуда же взялся минимум в 1,7 млн руб. из приведенного выше примера? Вся хитрость в габаритах предложения. За эту сумму продается секция в 42 кв. м, но такой размер на загородном рынке — большое исключение. Даже после существенной оптимизации (а с 2008 года средняя площадь таунхауса уменьшилась на 150 кв. м) до столь радикальной отметки типичное предложение все же не опустилось.

«Наибольшей популярностью сейчас пользуются таунхаусы площадью 100-120 кв. м с участком 1-2 сотки, а вот проекты с площадями свыше 300 кв. м покупатели все чаще обходят вниманием», — рассказывает руководитель аналитического центра агентства «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Соразмерны габаритам и средние бюджеты покупки. По сведениям «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», около трети предложений подмосковных таунхаусов находятся в ценовом диапазоне 5-8 млн руб., а около 60% из расположенных в Новой Москве укладываются в переделы 8-12 млн руб. То есть средний ценник примерно в четыре раза больше минимально возможного.

Интересно, что вчетверо разнятся минимальные и средние цены и в сегменте элитных таунхаусов. В нем, по данным агентства недвижимости «Метриум Групп», средняя стоимость сопоставима с 48,9 млн руб., а типичное предложение — таунхаус площадью 318 кв. м с участком 4,7 сотки. При этом минимальный бюджет, в котором возможна элитная покупка, существенно ниже.

«Цены на элитные таунхаусы начинаются от 13,5-13,9 млн руб. и зависят от количества метров, новизны проекта, надежности девелопера и территории застройки, — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Скажем, за 17 млн руб. можно приобрести таунхаус площадью 240 кв. м».

Что же касается максимальных цен, то они достигают почти 100 млн руб. «Наиболее дорогие объекты недвижимости данного формата сосредоточены в таких престижных поселках, как „Азарово“ (23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) и „Довиль“ (10 км от МКАД по Минскому шоссе), где средний бюджет предлагаемого таунхауса составляет свыше 95 млн руб., а также в „Резиденции Рублево“ (1 км от МКАД по Мякининскому шоссе), где средний бюджет — 81,8 млн руб.», — рассказывает директор департамента продаж загородной недвижимости компании Savills в России Нина Резниченко.

Новинки с фишками

Возросшая доля таунхаусов в структуре загородного рынка в определенном смысле хитрость. Связана она не столько с выходом на рынок большого числа новых поселков таунхаусов, сколько с тем, что предложений с другими форматами недвижимости появляется еще меньше. Тем не менее новинки все же есть.

«В 2017 году на рынок вышло семь поселков с таунхаусами, — говорит директор по развитию девелоперской компании Villagio Estate Константин Романов. — Четыре из них включают только таунхаусы, три представляют собой смешанную застройку. Годом ранее, в 2016-м, продажи стартовали в 11 проектах: в 7 — только таунхаусы, 4 — разноформатные».

При этом к знаковым новинкам большинство экспертов относит лишь три проекта. Два из них вывела компания «Kaskad Недвижимость». Это «Парк Апрель», расположенный в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе вблизи Апрелевки, удостоившийся недавно премии Urban Awards, и «Середниково Парк», что в 22 км от МКАД рядом с Зеленоградом.

«Парк Апрель» интересен тем, что там будут не только собственно таунхаусы (от 114 кв. м), но и «почти таунхаусы» — особые форматы квартир с собственным выходом на придомовый участок или эксплуатируемую кровлю. Такие квартиры спланированы соответственно на первых и последних этажах четырехэтажных многоквартирных домов. Размер придомового участка варьируется от 1 до 13 соток. А квартиры с выходом на кровлю представляют собой трансформер, в котором можно создать как полноценную двухуровневую квартиру, так и квартиру с высотой потолка до 7,5 м.

Что же касается комплекса «Середниково Парк», там, напротив, все предложения представлены исключительно дуплексами (от 153 кв. м). При этом стоимость входного билета что за таунхаус в «Парке Апрель», что за дуплекс в «Середниково Парке» примерно одинакова — от 5,4 млн до 5,5 млн руб.

В более дорогом сегменте главная новинка 2017 года — поселок Park Fonte от компании Villagio Estate. «Фактически это единственный новый проект такого класса, который был выведен за последние три года (в конце 2014 года стартовал проект Futuro Park также от Villagio)», — говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Как и большинство объектов этого девелопера, располагается новинка в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе и состоит только из таунхаусов. «Цены в Park Fonte начинаются от 18 млн руб., а средняя стоимость лота составляет 22,9 млн руб., — рассказывает Нина Резниченко. — Ввод в эксплуатацию второй очереди намечен на третий квартал 2019 года, третья очередь еще проектируется, но ее завершение намечено на 2021 год. Все таунхаусы в поселке являются трехэтажными и имеют площадь в основном 278 и 310 кв. м. У каждого лота запроектирована эксплуатируемая кровля, на которой собственник может организовать зону отдыха».

Умнее и моложе

Большинство современных покупателей рассматривают таунхаусы как разумную альтернативу трех-четырехкомнатным квартирам с приятными бонусами в виде минимума соседей и максимума природы вокруг. Такой подход вытекает из наиболее распространенных сейчас габаритов сблокированных домов и их стоимости (100-120 кв. м за 5-8 млн руб.). Исключение приходится разве что на элитный сегмент, который, как обычно, живет по своим законам.

Как полагают в агентстве недвижимости Point Estate, к дорогостоящим вариантам до 40% покупателей относятся как к оптимизированному по затратам и содержанию аналогу коттеджей. Логику поясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов: «Среди покупателей есть, как ни странно, люди, которые долгие годы жили в собственном доме, но решили переехать в таунхаус. Они объясняют такое решение тем, что хотят видеть меньшее число людей в доме. Ведь, как правило, в отдельных коттеджах обсуживающий персонал живет в том же здании, что и собственники. Площадь таунхауса меньше, а значит, круглосуточное обслуживание требуется реже, в основном это приходящая прислуга».

Но каковы бы ни были мотивы выбора таунхауса, структура покупателей остается почти неизменной: как и на заре становления в Подмосковье этого сегмента, их по-прежнему в основном выбирают семьи с детьми, для которых самое главное — комфортная среда и хорошая экология. Но если копнуть поглубже, заметишь, что обитатели сблокированных домов все же стали другими.

«Во-первых, они помолодели лет на десять, — рассказывает директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган. — Если раньше средний возраст покупателя был не менее 40 лет, то теперь вплотную подобрался к 30. Во-вторых, у большинства интересующихся таунхаусами теперь по два высших образования».

В школу за 30 км

Став более образованными, покупатели начали куда меньше интересоваться, имеются ли в поселке или вблизи него школы. И уж точно не все теперь базируют выбор исключительно на наличии детской образовательной инфраструктуры, хотя детей у новых и будущих обитателей таунхаусов меньше не стало. Своя логика в этом есть. Ради хороших знаний жители таунхаусов зачастую готовы возить своих детей в лучшие школы столицы, а чтобы ежедневная дорога не превращалась в бесконечную, ориентируются на сравнительно небольшую удаленность поселков от МКАД.

На нее же, впрочем, делают ставку и сами застройщики. «Сейчас на рынке Московского региона (включая Новую Москву) представлено порядка 110 проектов с таунхаусами, в которых ведутся продажи, — говорит Владимир Яхонтов. — Из них 85 проектов расположено в зоне до 30 км от МКАД. Традиционно максимальное предложение таунхаусов находится в зоне от 10 до 20 км от МКАД — 44% в структуре предложения. Это объясняется наиболее выгодными природными характеристиками данного пояса и более доступными по цене для девелопера землями. В более удаленном радиусе (20-30 км от МКАД) сосредоточено примерно 33-35% таунхаусов. На ближайший пояс (до 10 км от МКАД) приходится чуть менее 20% предложения».

Но это вовсе не означает, что в новых поселках таунхаусов образовательной и медицинской инфраструктуры (к ней отношение такое же, как и к школам) станет меньше и акцент сместится в сторону развлекательных или спортивных объектов. Появляться она, конечно, по-прежнему будет (тем более что этого требуют градостроительные нормы и правила), изменится лишь подход к выбору образовательных операторов.

По словам Екатерины Коган, на возросшие требования покупателей загородные девелоперы могут отреагировать лишь единственно возможным образом: привлекать даже в сравнительно бюджетные поселки школы более высокого уровня и известности. В этом направлении сейчас работает, например, Kaskad Family.

Отделка на завтра

Сами таунхаусы за последние годы тоже стали другими, причем большинство изменений связано с их уменьшившимися размерами (а они, напомним, за десятилетие сократились на 150 кв. м). Первыми в жертву были принесены гаражи, которые до 2008 года почти в обязательном порядке делались встроенными. Помимо своей базовой функции они выполняли еще одну. Располагались так, чтобы стать разделителем между секциями — такие гаражи позволяли сделать проживание более приватным, поскольку количество общих стен между жилыми зонами соседей уменьшалось. Теперь такой прием используют лишь в самом дорогом сегменте, а в более бюджетном от встроенных гаражей отказались полностью, заменив их открытыми парковочными площадками рядом с домом. Зато помещаться на таких площадках стало больше машин, и неслучайно: по данным Kaskad Family, за последнее десятилетие количество автомобилей, приходящееся на каждую проживающую в таунхаусе семью, увеличилось на единицу.

В некоторых проектах попытались оптимизировать габариты таунхаусов за счет лестниц, заменив их на более компактный и удобный способ перемещения между этажами — лифты. Правда, в сильно упрощенной «комплектации». «Установка лифта в малоэтажном доме — дорогостоящее занятие, поэтому некоторые застройщики попросту предусматривают в таунхаусе лифтовую шахту, а уже сами собственники покупают и монтируют кабину», — рассказывает Илья Менжунов.

Впрочем, это касается лишь элитных объектов, а в дешевых классах альтернативы лестницам по-прежнему нет, хотя один из трендов загородного рынка недвижимости выход подсказывает: повышенный интерес покупателей к одноуровневым строениям. Однако именно в сегменте таунхаусов такие вряд ли когда-нибудь появятся. «Застройщику выгоднее строить даже не двух-, а трехэтажные объекты, так как на небольшом пятне застройки появляется больше квадратных метров для реализации, — комментирует генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов. — Получается своеобразный парадокс: чем меньше этажей, тем выше ликвидность, потому что продукт удобнее для покупателя, но чем больше этажей, тем выше прибыль застройщика». А на снижение прибыли идти вряд ли кому захочется.

Но вот что еще интереснее: далеко не все готовы идти и на увеличение прибыли, которое возможно, если, например, продавать таунхаусы с готовой отделкой. Причем именно в сегменте таунхаусов такой ход был бы наиболее логичен, учитывая, что покупатели их сравнивают с квартирами, а в современных многоэтажных новостройках всех классов предложения с готовой отделкой — в порядке вещей. Как ни парадоксально, в этом направлении шагнул в основном лишь элитный сегмент.

«Единственное, что можно отметить, — это штучный выход на рынок некоторых лотов в уже давно реализующемся проекте „Азарово“ — здесь выполнялась внутренняя отделка для продажи таунхаусов „под ключ“», — рассказывает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.

А вот в более бюджетных поселках внутренняя отделка таунхаусов пока предлагается только в жилом комплексе «Академия Парк», реализуемом компанией «Kaskad Недвижимость» в Новой Москве. Как говорят сами застройщики, они еще недостаточно изучили спрос, чтобы предложить именно тот вариант таунхауса «под ключ», который хочет видеть покупатель. Но данные постепенно накапливаются, и уже в 2018-2019 годах таунхаусы, полностью готовые к проживанию, возможно, станут главным трендом сезона.

Автор: Павлова-Каткова Наталия
обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.