Финансовая газета

Рынок элитной загородной недвижимости, долгое время находившийся практически в анабиозе, наконец-то стал подавать признаки жизни. Девелоперы подстроились под пожелания покупателей и частично поменяли форматы предложений, а цены выставленных на продажу объектов снова упали. Все это привело к тому, что покупательский интерес к дорогим коттеджам и таунхаусам вернулся и даже отчасти конвертировался в сделки, которые по-прежнему заключаются реже, чем хотелось бы продавцам.

Застройщики и риелторы, работающие в сегменте загородной недвижимости классов "люкс" и "премиум", сообщают о том, что после двухлетнего падения их рынок наконец-то стабилизировался. Однако радоваться все же еще пока рано. В течение 2016 года более чем в половине элитных поселков Подмосковья не было продано ни одного объекта, и поэтому в первом полугодии 2017 года рост числа сделок, по разным оценкам составляющий от 15% до 33%, может объясняться просто эффектом низкой базы.

"Основные причины "забуксовки" продаж в большинстве загородных комплексов - несоответствие домов нынешним требованиям покупателей. В первую очередь речь идет о большом метраже, превышающем 600 кв. м. К другим факторам относят неудачное расположение, помпезную архитектуру, хаотичную застройку поселка, минусы конкретных участков",- считают аналитики компании Villagio Estate.

По их данным, к началу 2017 года общий объем элитного "неликвида" в сегменте первичного загородного жилья оценивался почти в 30%, или в 350 тыс. кв. м. Доля недвижимости, не пользующейся особым спросом, росла также и из-за того, что в прошлом году на рынке практически не появлялись новые объекты, а общий объем предложения от застройщиков сократился почти на 20%. Лишь одна десятая часть подмосковных элитных поселков могла похвастать продажами на уровне пяти домов в месяц.

В текущем году ситуация пока складывается более удачно. Наиболее доходным периодом стало самое начало года, когда продажи элитных загородных домов в Подмосковье в среднем выросли на 34%. Эксперты объясняют это увеличением числа выставленных на продажу объектов и существенным снижением цен.

По данным компании "Метриум", за первые шесть месяцев нынешнего года объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости вырос на 15,2%. По состоянию на июль 2017 года на первичном рынке загородной недвижимости Московского региона всего представлено 42 элитных поселка, где выставлено на продажу около 1,1 тыс. домовладений. При этом средневзвешенная цена одного квадратного метра снизилась на 7,3%, составив 156 080 руб.

Сильнее всего упали в цене таунхаусы. Как сообщают эксперты компании Knight Frank, за первое полугодие 2017 года средняя стоимость предложения элитных подмосковных таунхаусов снизилась в 1,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - до 33 млн руб.

Помимо цены, также уменьшилась средняя площадь таких объектов - до 326 кв. м (- 16,5%).

Элитные дачи подешевели практически по всем подмосковным направлениям, кроме районов Рублевского и Новорижского шоссе, где с начала года средняя стоимость лотов выросла на 14,7% и 6,7% соответственно. Наибольшее снижение цен зафиксировано у объектов, построенных в районе Киевского шоссе: падение составило - 24%. Основной причиной этого эксперты называют пересмотр долларовых цен в одном из крупных поселков, расположенном на этом направлении, а также вывод на рынок нового элитного объекта, который пока реализуется по стартовым ценам.

Подешевевшая Киевка сейчас является еще и самым "затоваренным" подмосковным районом: здесь выставлено на продажу наибольшее количество элитных коттеджей и таунхаусов. Доля этого направления в общей структуре предложения составляет 34,9% (+20% по отношению к декабрю 2016 г.).

На втором месте с небольшим отрывом идет Новая Рига: 33,7% (-6,8% по сравнению с концом прошлого года). Заметно меньше объектов предлагается на Рублевке ( 17% и - 10% за полгода) и на Дмитровке (10,8% и -2,4% соответственно). Доля последнего из оставшихся элитных направлений Подмосковья - Минского шоссе - составляет всего 3,6% (-7% к концу прошлого года).

Покупатели дорогих дач стали менее терпеливыми - вот, наверное, главная тенденция нынешнего года. Они больше не хотят тратить месяцы и годы, ожидая конца строительства. Их цель - купить дом и жить в нем "прямо сейчас". Именно поэтому клиентов уже почти не интересуют участки без подряда, но зато все больше привлекают готовые дома с отделкой. К слову сказать, именно этот фактор повлиял на рост стоимости объектов Рублевки и Новой Риги: в структуре предложения по этим направлениям увеличилась доля домов, выполненных "под ключ", и этот товар оказался весьма востребован состоятельной публикой.

Тем не менее на вторичном рынке элитной загородной недвижимости, где, казалось бы, долго ждать заселения покупателям точно не надо, ситуация складывается еще сложнее. По данным риелторской компании Tweed, в общей сложности во вторичных продажах на элитном рынке Подмосковья экспонируется не менее 2,8 тыс. объектов, расположенных примерно в 400 поселках. Общая стоимость этого предложения составляет около 380 млрд руб. По подсчетам экспертов, для того чтобы реализовать такой объем, при существующем темпе продаж потребуется не менее 7,5 лет.

Но застройщики стараются не терять оптимизма. По словам Константина Романова, директора по развитию компании Villagio Estate, с 2018 года должен начаться небольшой рост рынка элитной загородной недвижимости. "Это будет не 10%, а 2-3%. Но рост будет",- рассказал он в интервью РИА "Новости". По его мнению, дно было пройдено еще в 2016 году, и поэтому дальнейшего падения не ожидается.

Покупкой загородной недвижимости в Подмосковье активно интересуются китайцы. Об этом сообщают представители многих компаний, работающих на рынке.

Автор: Земцова Юлия