31 октября 2013
Этот смутный объект желания
РБК daily

По мнению участников рынка, покупатели дорогого жилья ищут либо свободную планировку, либо жилье, которое полностью готово принять своего нового владельца вместе с его чадами и домочадцами. Причем первый, более традиционный вариант все еще остается наиболее привлекательным.

«Большинство покупателей элитной недвижимости по-прежнему предпочитают квартиры со свободной планировкой, поскольку, как правило, хотят сделать ремонт по своему вкусу, с собственным дизайн-проектом и применением качественных материалов, — утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Готовые типовые решения таких покупателей не интересуют, и чаще всего даже наличие стен их не устраивает — перегородки ограничивают фантазию». Наталья Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», считает, что предпочтение свободной планировки объясняется бедностью готовых пространственных решений: «Планировочные решения застройщиков обычно не очень практичные: большие холлы, коридоры, гардеробные комнаты. Поэтому понятно желание покупателей сделать жилье более практичным, поправив планировку по своему желанию. Согласовать же изменения намного проще, если квартира изначально предполагает свободную планировку». Есть и чисто психологические причины: квартиру «без стен» часто выбирают люди, чувствующие в себе нереализованный творческий потенциал. Свободное пространство для них — нечто вроде чистого листа, на который они смогут нанести контуры квартиры своей мечты.

Удобно и быстро

Квартиры с готовой отделкой, выполненной по эскизам известных дизайнеров, появились на рынке после кризиса и немедленно нашли своих покупателей. «Такие объекты сейчас пользуются спросом, — отмечает Мария Литинецкая. — Конечно, этот спрос ограничен, но в «элитке» покупательская активность вообще не очень высока. Покупателей здесь привлекает отсутствие необходимости тратить время и силы на проведение ремонта. Многие обеспеченные люди не хотят покупать «полуфабрикат», где нужно проводить грязные работы и мириться с постоянным шумом из соседних квартир. Причем многие квартиры перепродаются, и новые хозяева опять начинают что-то переделывать. И эта история может продолжаться годами. Клиенты понимают, что можно жить иначе, сосредоточиться на других, более важных жизненных аспектах — семья, дети, работа».

«Все устали от длительных выматывающих ремонтов, — соглашается дизайнер Виктория Кручинина. — Во многом это связано с недостатком профессионалов на рынке строительных услуг. В Германии, например, сантехником можно стать только после двух лет учебы и стажировки, у нас же человек может объявить себя электриком или, скажем, плиточником, не обладая знаниями и опытом, необходимыми для выполнения такого рода работы. Ремонт превращается в изматывающий процесс, на который уходят месяцы, а иногда и годы. Поэтому проявляется интерес к готовым высокопрофессиональным проектам. Все больше людей мечтают о быстром въезде в комфортабельную квартиру с тапочками, кружечками, пледиками. Даже если не все задумки учтены, даже если у соседей ровно так же, главное, чтобы было удобно и быстро!» Так или иначе, но сменить приоритеты покупателей элитного жилья заставил экономический кризис. Главной ценностью теперь стало время: иногда оно дороже денег. По словам Милы Капитанниковой, брокера департамента продажи квартир Penny Lane Realty, сегодня выбор покупателя зависит от того, насколько быстро ему нужно въехать в квартиру. «Многие покупатели просят подобрать квартиру на вторичном рынке, а не в сданной недавно госкомиссии элитной новостройке именно потому, что не хотят связываться с ремонтом. Они готовы заплатить дороже, лишь бы им дали возможность сразу въехать и спокойно жить в купленном доме».

Второй решающий фактор — целесообразность. По наблюдениям риэлторов, человек, который приобретает жилье за несколько миллионов долларов, делает это не впервые. Как правило, у него есть и другая недвижимость, и не только в России, но и за границей, где квартиры чаще всего продаются полностью меблированными, и он покупает жилье с готовой отделкой, поскольку уверен, что это выгодно.

Как это делается

По подсчетам аналитиков агентства Penny Lane Realty, доля квартир с дизайнерской отделкой в элитных новостройках составляет не более 10–15%. Российские девелоперы осторожно оценивают перспективы такого вида жилья, хотя движение в сторону создания готовых модулей интерьера уже началось. Ольга Цейтлина, директор Современной школы дизайна, уверена, что через пять лет профессия дизайнера станет одной из самых востребованных. По ее словам, в школу все чаще обращаются представители строительных компаний, которые хотят предложить своим клиентам дополнительные опции в виде готового дизайн-проекта, рассчитанного на небольшую серию квартир.

По такому пути идет, например, компания «Гута-Девелопмент». В комплексе «Итальянский квартал», который введен в эксплуатацию в октябре, все квартиры имеют свободную планировку, которую будущий владелец может использовать, как ему вздумается. В том случае, если в его планы не входит тратить собственное время на поиски дизайнера и разработку дизайн-макета будущего фамильного гнезда, он может выбрать один из тех, что разработаны дизайнерами специально для данного проекта.

В других случаях покупателю «элитки» предлагается не просто квартира с отделкой, но произведение искусства, созданное архитекторами и дизайнерами «с именем», некий бренд, ценность которого не подвергается сомнению. Например, в башне «Меркурий Сити», которая находится на территории московского международного делового центра «Москва-Сити», часть апартаментов, расположенных в верхней части, с 42-го по 75-й этаж, продается с отделкой, выполненной по проекту российского архитектора Дмитрия Великовского. Руководитель бюро Artistic Design, известный своей приверженностью к классике, разработал для апартаментов в небоскребе три варианта отделки — классический, фьюжн и contemporary, то есть современный.

Корпорация «Баркли» первой в России начала работать с крупными зарубежными дизайнерами — англичанкой Келли Хоппен и французом Филиппом Старком — и провела собственное исследование покупательского спроса. Согласно полученным данным, за последние шесть лет доля покупателей, которые хотели бы приобрести жилье с отделкой под ключ, выросла с 30 до 70%. Почти треть квартир в Белой башне комплекса Barkli Park с дизайном Филиппа Старка были реализованы в первые два месяца после начала продаж, несмотря на то что стиль, изобретенный французским дизайнером, далек от российского понимания классики, на которую ориентируется подавляющее большинство покупателей элитной недвижимости. Новый проект «Баркли» связан с именем американского архитектора Роберта Стерна. Бюро Robert A.M. Stern Architects работает в 25 странах и входит в 35 крупнейших по объему заказов архитектурных компаний США. Один из самых известных проектов Стерна — 15 Central Park West в Манхэттене, где находятся резиденции Стинга и дочери российского миллиардера Дмитрия Рыболовлева.

Barkli Residence по проекту Роберта Стерна будет построен на Шаболовке, инвестиции составят около 150 млн долл. Исключительность проекта подчеркнута небольшим количеством квартир — в двух зданиях, соединенных стилобатом, предполагается всего 154 квартиры. В стилобате будет находиться вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура — оздоровительный комплекс, салон красоты, отделение банка и торговая зона. Квартиры в Barkli Residence продаются с финишной отделкой, встроенной кухней, сантехникой и бытовой техникой. Покупатели смогут выбрать интерьеры в трех стилях: Liberty, Confidence и Balance.

Несмотря на привлекательность «звездных» проектов готового жилья, у профессионалов рынка нет твердой уверенности, что именно за ними будущее.

«Все это мы проходили в начале XX века — дом холостяков в Гнездниковском переулке, дом Нирензее... Это примерно такие же коммуны правильного общежития. Все повторяется! — напоминает дизайнер Виктория Кручинина. — Я уверена, что все это временно. Пройдут годы, и люди захотят квартиру от Филиппа Старка или Келли Хоппен, но не по готовому проекту, а для них и только для них!»

Вера Видякова, директор по продажам жилой недвижимости проекта «Меркурий Сити»

Безусловно, свободная планировка квартиры или апартаментов дает простор для творчества архитектора и дизайнера, для воплощения художественного вкуса своего хозяина. Но не все покупатели жилья готовы воплощать в жизнь свое творческое видение, и самое главное — не все имеют на это время. Поэтому в таком сегменте элитного жилья, как апартаменты в небоскребах, мы отмечаем значительно растущий интерес к жилью с отделкой — это быстрее, проще и целесообразнее. Период первоначального накопления капитала прошел, люди просто наелись роскоши и имперского размаха. На первое место выходит функциональность и комфорт, кроме того, укрепляется понимание, что главная ценность для современного человека — время. У деловых людей, покупающих апартаменты в «Меркурий Сити», просто нет возможности тратить массу моральных и физических сил, свое бесценное время на разработку дизайн-проекта, контроль за сроками и качеством ремонта в апартаментах.

Еще один фактор — люди, которые покупают уникальное, расположенное на высоте жилье за несколько миллионов долларов, как правило, делают это не впервые. Они уже покупали ранее дома и квартиры и создавали в них уникальные интерьеры. Кроме того, многие покупатели апартаментов в «Сити» имеют недвижимость за границей, где квартиры и дома продаются с отделкой, мебелью, шторами и элементами декора, — ремонт, как правило, дизайнерский, хорошего качества и не требует значительной корректировки. Поэтому готовые интерьеры их не только не отпугивают, но воспринимаются как норма. Покупатели, приобретающие апартаменты в небоскребах для сдачи в аренду, тем более хотят начать их эксплуатацию сразу, с момента получения ключей — так возврат инвестиций начнется быстрее. Стремление учесть различные стили жизни, привычные для самых взыскательных резидентов башни, отразилось в решении апартаментов, разработанных известным российским дизайнером Дмитрием Великовским. В «Меркурий Сити» отделка предлагается в трех разных стилях — классическом, фьюжн и contemporary (современном).

Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty

Спрос после 2008 года радикально переместился в сторону приобретения готового к въезду жилья. В западных странах покупка квартиры в виде голых стен вообще представляет собой крайне редкую и скорее даже исключительную опцию. Покупатели в этой ситуации не становятся девелоперами собственных апартаментов, их жены редко стремятся стать дизайнерами семейного гнезда. Таким образом, доведение до состояния готовности к въезду жилого объекта, будь то квартира или загородный дом, радикально повышает количество просмотров и ликвидность.

Отечественные же девелоперы не так давно оценили достоинства подобного формата жилья. Доля квартир с отделкой в новостройках на рынке элитных квартир составляет не более 10–15%.

При этом на вторичном рынке присутствует множество объектов, построенных в девяностых годах. Их планировки устарели морально, их отделка требует радикальных реноваций. Зачастую приобретается квартира с отделкой, при этом покупатель отдает себе отчет в том, что планируемый ремонт вынуждает его учитывать будущие затраты в стоимости жилья. За городом порою доходит до того, что огромный дворец на собственной территории продается фактически по стоимости земли, ведь такой фактор, как, скажем, низкие потолки, никаким ремонтом не привести к стандартным требованиям к недвижимости премиум-класса.

Есть аргументы и в пользу приобретения объекта без внутренней отделки. Более половины покупателей серьезно недооценивают затраты на такие работы, таким образом, стоимость предложения без отделки в их глазах выглядит выгодным приобретением по сравнению с покупкой уже отделанного под ключ жилья. Нельзя не учитывать и того факта, что решение о покупке жилья мотивировано эмоционально, а не рационально. То есть живущая в голове покупателя мечта о будущей квартире может оказаться куда слаще, чем уже завершенное отделкой предложение.

Однако поток клиентских заказов прямо показывает, что готовые к въезду объекты перетягивают на себя спрос. С точки зрения практичности квартиры с отделкой довольно привлекательны для покупателей. Готовое жилье позволяет сократить срок заселения и дает возможность сразу же въехать в квартиру. Кроме того, покупатель не испытывает дискомфорта от шума и ремонтных работ у соседей (если в доме/подъезде) все квартиры сдаются с отделкой.

Как ни странно, наличие такого жилья влияет на насыщение жилого комплекса или дома объектами инфраструктуры, ведь открытие магазинов, спортзалов, ресторанов напрямую зависит от потока клиентов. Соответственно, эти объекты начнут свою работу тем быстрее, чем скорее произойдет заселение.

Ирина Аятова, директор департамента маркетинга, рекламы и PR ЗАО «Гута-Девелопмент»

Потенциальные покупатели дорогой недвижимости — очень взыскательные люди. Они обладают прекрасным эстетическим вкусом, и многие из них хорошо знакомы с мировыми тенденциями в области архитектуры и дизайна. Поэтому, приобретая квартиру в элитном комплексе, они точно знают, как должен выглядеть их новый дом.

Квартира с отделкой — это хороший вариант для тех, кто не готов ждать окончания ремонтных работ и хочет заселиться в короткие сроки. Такие предложения выбирают также обладатели нескольких видов недвижимости, приспособленных для разного образа жизни. Те же, кто ищет вариант для своего основного места жительства, отдают предпочтение квартирам, где можно создать интересный авторский проект. Такие клиенты приглашают профессиональных дизайнеров или архитекторов, чтобы реализовать свое представление об уютном и стильном доме. Например, классическая архитектура комплекса элитных особняков «Итальянский квартал» подразумевает под собой основание в его стенах фамильного гнезда, где будет жить не одно поколение. Поэтому все квартиры в комплексе имеют свободную планировку, а владельцы могут сами адаптировать новую недвижимость под свои нужды. Но наша компания готова предложить своим клиентам дополнительные опции. В настоящее время мы проводим конкурс на разработку лучшего дизайн-проекта для ограниченной коллекции квартир. Работы финалистов представят покупателю, а понравившийся клиенту дизайн-проект будет воплощен в жизнь. Мы также рекомендуем дизайнерские и архитектурные бюро, куда наши клиенты могут обратиться, чтобы реализовать стильный и качественный проект.

Татьяна Филиппова

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.