Есть разгуляться где на воле...

В 2013 году объем предложений на рынке недвижимости Москвы увеличился в два раза. Основной прирост связан с присоединением к столице новых территорий.

Сегодня, по мнению большинства девелоперов и аналитиков, главным фактором, определяющим тенденции на столичном рынке недвижимости, является присоединение к Москве новых территорий. В ближайшие пять лет здесь планируется построить 12,7 млн кв. м жилья, а также много объектов социально-бытовой инфраструктуры, не отстанет и транспортная система. "Расширение было необходимо, и столица от этого только выиграла, - считает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. - По сути, Москва была задушена МКАД, и свободных участков в старых границах города оставалось все меньше и меньше. Присоединение новых территорий в этом плане было как нельзя кстати".

Сейчас на Новую Москву в совокупности приходится около 15% от всех продаваемых столичных новостроек - 11% и 4% в Новомосковском и Троицком округах соответственно. В общей сложности активные продажи ведутся на 85 объектах. По сравнению с предыдущим месяцем количество представленных в Новой Москве новостроек возросло на 2,5%, доля свободных квартир увеличилась почти на 6%.

Более того, как отмечает коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев, вследствие перехода областных территорий в административное подчинение столицы определенная часть потенциальных покупателей, собиравшихся приобрести жилье в соседних районах Московской области, переориентировалась на Новомосковский и Троицкий округа. Потенциальный спрос на жилье, возводимое в Новой Москве, превышает уровень спроса на новостройки Подмосковья на 10-15%. Правда, и цена уже на 20-25% выше, чем в соседних районах Московской области. Но зато она все еще существенно ниже, чем в Старой Москве (69 тыс. рублей против 175,2 тыс. рублей). "Начиная с середины 2011 года - с момента официального объявления о планах изменения границ Москвы и Московской области - ценовые показатели здесь несколько опережали рынок, - поясняет Виталий Разуваев. - Если, например, по итогам прошлого года в целом по Подмосковью цены возросли почти на 7%, то есть остались на уровне инфляции, то в границах Новой Москвы показатель прироста составил 10-12%".

Между тем в Старой Москве, по данным аналитического центра корпорации "ИНКОМ", рынок новостроек включает 232 проекта, или 13,7 тыс. квартир. Только по итогам второго квартала 2013 года количество сделок на первичном рынке выросло на 20,5%, а по сравнению с прошлым годом - на 68%.

"Без учета новых территорий в структуре предложения возводимого сейчас жилья по сегментам превалируют жилые комплексы (ЖК) бизнес-класса - около 39% в общем объеме, - рассказывает Виталий Разуваев. - Элитных ЖК насчитывается около 18%". Отсюда и территориальное расположение большинства столичных новостроек - Центральный и Западный административные округа. Еще треть (33%) предлагаемых новостроек относится, по словам эксперта, к комфорт-классу. Доля объектов эконом-класса минимальна и не превышает 10%.

О том, что доминирующий в Старой Москве сегмент высокобюджетной жилой недвижимости демонстрирует в последние годы положительную динамику, заявили все опрошенные "Профилем" игроки рынка. К примеру, только сегмент премиум вырос вдвое.

По данным аналитиков корпорации "Баркли", его доля в общем объеме элитного предложения увеличилась с 30% в 2008 году до 60% на текущий момент. В настоящее время в сегменте представлено 12 комплексов (1150 квартир). Средняя цена предложения в сегменте составляет порядка $12 тыс. за кв. м. Наиболее востребованный сегодня метраж элитной квартиры - 100-200 кв. м (32% спроса). Наиболее рентабельный формат пентхаусов - 250-400 кв. м (7% спроса). Нижняя граница метража элитных квартир - 50-100 кв. м, это могут быть как 2-комнатные квартиры, так и однокомнатные студии, которые начинают появляться в премиальных объектах в последние посткризисные годы.

В качестве одной из главных тенденций в этом сегменте коммерческий директор "Баркли" Екатерина Фонарева отмечает его децентрализацию. "Дефицит площадок для строительства приводит к смещению географии высокобюджетной недвижимости за пределы исторического центра, - поясняет она. - По нашим данным, если в 2008 году доля элитных проектов за границей Садового кольца составляла порядка 27%, то сегодня она оценивается уже на уровне 40%".

Кроме того, в последнее время на рынке недвижимости Московского региона активно развивается формат апартаментов, который представлен во всех классах. "Доля этого формата в первичном предложении, к примеру, на рынке элитной недвижимости составляет уже порядка 30%, - говорит генеральный директор компании SOHO Estate Андрей Кузнецов. - При этом около 50% апартаментов предлагаются в формате лофтов - в том числе в проектах клубных домов, которые реализуются на территории бывших промзон".

По мнению коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, апартаменты заслуживают сейчас серьезного внимания в связи с их недооцененностью на 20-25% по сравнению с аналогичными квартирами. "Завтра апартаменты станут основным предложением на первичном рынке Москвы, это приведет к уменьшению ценового разрыва, - уверен эксперт. - А это означает, что те, кто приобрел данную недвижимость на раннем этапе, будут априори иметь задел в 20-25%".

По словам Марии Литинецкой, подобные проекты реализуются сейчас не только в Москве, но и в области: сейчас в Подмосковье насчитывается порядка 15 объектов, где предлагаются апартаменты. "При этом, несмотря на то, что юридически подобная недвижимость не является жильем и по факту она не должна быть обеспечена инфраструктурой, многие застройщики в рамках своих проектов все равно возводят и социальные, и бытовые объекты, - отмечает она. - Девелоперы прекрасно понимают, что ликвидность апартаментов без необходимой инфраструктуры очень сомнительна".

"Чтобы поднять привлекательность апартаментов, девелопер вкупе с интересной ценой укомплектовывает их дополнительными опционами: предоставляет отделку, богатую инфраструктуру, современную инженерную начинку", - добавляет Алексей Белоусов.

Параллельно растут объемы продаж и за пределами Большой Москвы. Причем если еще два года назад продажи, например, в крупнейших столичных спутниках были несопоставимо выше, чем в городах второго пояса (Щелково, Ивантеевка, Пушкино), то сегодня второй эшелон уже догоняет по темпам реализации своих конкурентов. "Не за горами и усиление интереса крупнейших московских инвесторов к малым и средним городам Подмосковья, расположенным на удалении 20-30 км, - уверен коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. - Строительство ЦКАД может привести к тому, что объемы продаж более 50-70 квартир в месяц на 1 корпус могут быть достигнуты на объектах в районе Истры и Ногинска".

По данным Виталия Разуваева, в структуре предложения новостроек по классам жилья в Московской области превалируют объекты комфорт-класса, на которые приходится почти 2/3 экспонируемых на рынке квартир (около 66%). Еще около 32% предлагаемого жилья относится к классу эконом. Доля жилых комплексов бизнес-класса минимальна и стабильно составляет 2%.

Лидером по объему предложений в Подмосковье является Одинцовский район (150 жилых комплексов), второе место занимают Красногорск и Балашиха (по 119 объектов). "В экспозиции ближайшего конкурента лидеров - округа Химки - находится всего 90 объектов, - рассказывает руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов.

- А вот лидером спроса в Подмосковье можно назвать восточное направление, где совершается 25% от общего количества сделок на первичном рынке. На западное направление приходится около 20% спроса, на северо-запад, юг и юго-запад - 10-15%".

В качестве альтернативы как столичным, так и подмосковным городским квартирам можно рассматривать таунхаусы, малоэтажные жилые дома (МЖД) и коттеджи. "С каждым годом этот сегмент чувствует себя все увереннее, - говорит начальник отдела продаж поселка "Маленькая Шотландия" Алексей Хижняков. - Например, в прошлом году продажи таунхаусов и дуплексов выросли на 68% по сравнению с 2011 годом, а вместе с квартирами в МЖД - в 2,4 раза. На мой взгляд, через пять лет в данном сегменте будет заключаться подавляющее большинство сделок - вплоть до 80%". Что примечательно, треть всех сделок на подмосковном рынке таунхаусов, по словам эксперта, происходит с целью обмена московской квартиры на загородные апартаменты. Москвичи готовы забыть о транспортных неудобствах ради улучшения своих жилищных условий: больше квадратных метров, собственный участок, благоустройство, охрана и, конечно, экология.

При этом, как отмечает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас, покупатели малоэтажного жилья хотят все больше метража: по сравнению с декабрем прошлого года средняя площадь приобретаемого, к примеру, таунхауса выросла на 23%, а с первого квартала - на 11,5%. "Однако данная тенденция не означает кризиса в сегменте коттеджей: продажи здесь остаются в пределах 50-60% от общего количества сделок на первичном элитном рынке загородного жилья московского региона", - подчеркивает эксперт.

А вот спрос на участки без подряда снижается. В кризисные времена земли скупались с целью хоть как-то сохранить средства, сейчас надобность в этом отпала. Однако, как предполагает руководитель офиса "Парк Культуры" департамента загородной недвижимости компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Лукинов, вероятнее всего, уже в ближайшее время, осенью-зимой, данный формат снова станет более востребованным. Связано это будет с какими-либо опасениями или нет, сказать сложно, но точно известно, что в это время покупатели приобретают землевладения с расчетом на строительство дома весной. В первую очередь покупатель будет рассматривать поселки с подведенным к участкам электричеством и построенными дорогами.

Что касается спроса в целом на загородную недвижимость, то он, по словам Андрея Кузнецова, сфокусирован на Новорижском, Рублево-Успенском, Минском направлениях, в отдельных местах у водохранилищ по Дмитровскому и Осташковскому шоссе. Киевское же и Калужское шоссе теряют привлекательность в 5-20-километровой зоне из-за запланированных и частично реализованных к настоящему моменту проектов строительства многоквартирных домов и таунхаусов эконом-класса, в зоне на 25-30-м км - из-за перспектив строительства ЦКАД.

Надо заметить, что в градостроительной политике Москвы и Подмосковья основной упор сегодня делается на увеличение комфортности жизни и снижение плотности и высотности в новых районах. О том, отразилось ли это на рынке, "Профиль" спросил у экспертов.

"Игрокам рынка не пришлось кардинально пересматривать свои проекты, так как наиболее масштабные из них были запланированы еще до присоединения новых территорий, - отвечает Дмитрий Таганов. - При этом формат жилого комплекса зависит не от директив властных структур, а от площади осваиваемого участка и его расположения". Зона ближней Новой Москвы, к примеру, характеризуется большей плотностью застройки и высокой конкуренцией - здесь активно развиваются многоквартирные проекты. Квартал высоток заканчивается за микрорайоном "Солнцево", после которого в застройке территорий Новой Москвы появляется все больше МЖД и таунхаусов". Осваивать в данном районе небольшие участки под многоквартирное жилье наш эксперт считает нецелесообразным. Во-первых, здесь находится большой объем еще неиспользованного земельного фонда, во-вторых, территории на таком расстоянии от МКАД еще не достигли того уровня урбанизации, когда маленькие участки было бы выгодно осваивать с коммерческими целями.

"Сигналы по снижению высотности и плотности участникам рынка недвижимости даются не первый раз, - напоминает первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. - Компании, которые чутко реагируют на новые тенденции и заранее начинают готовиться к переменам, чувствуют себя достаточно уверенно. Проблемы могут возникнуть у тех застройщиков, кто, к примеру, в природных зонах, предназначенных для малоэтажной застройки, планирует строить 25-этажные башни. Также не избежать проблем компаниям, готовившим проекты с устаревшими технико-экономическими показателями. Эти игроки рынка, скорее всего, действительно столкнутся с трудностями по согласованию проектов планировки".

В заключение надо отметить, что московский регион по-прежнему занимает первое место и по объему, и по количеству ипотечных кредитов. На его долю приходится около 19% от всего ипотечного рынка. "Просто здесь самый активный рынок недвижимости, огромное количество новостроек, постоянный приток людей из других регионов, приобретающих квартиры в Москве и области, что дополнительно способствует росту цен на жилье", - объясняет начальник управления ипотечного кредитования Альфа-банка Владлена Невская.

По данным заместителя председателя правления Связь-банка Ольги Олейник, объемы выдачи ипотечных кредитов в регионе увеличиваются, если сравнивать итоги первого полугодия 2012-го и 2013 года, в среднем на 20%. "Правда, в начале этого года рост объема ипотеки немного замедлился в связи с общей тенденцией увеличения процентных ставок по ипотеке", - уточняет эксперт.

В этом году резко возрос объем строительства в Новой Москве, соответственно там же увеличилась и доля ипотеки. "Причем популярность ипотеки в этом регионе, так же как и покупки в нем квартиры, одинакова среди москвичей, жителей Московской области и граждан, приезжающих из других регионов России, - отмечает Владлена Невская. - Доля сделок с ипотекой примерно пропорциональна количеству новостроек. Скорее, есть зависимость потребности в ипотеке от класса новостройки".

Естественно, что наиболее востребована ипотека в эконом-классе. Однако, как утверждает Андрей Кузнецов, распространение ипотечных программ на рынке элитных новостроек становится новой рыночной тенденцией. "Купить элитную квартиру в кредит уже возможно в большинстве строящихся домов, тогда как раньше ипотечные сделки в этом сегменте были единичными, - рассказывает эксперт. - Сейчас же заемные средства при покупке недвижимости премиального сегмента используются в 10% случаев". Если при сделках с экономичным жильем ипотека восполняет нехватку средств для оплаты недвижимости, то в элитном сегменте спрос на кредит предопределяет цена денег: изъять нужную сумму из личных средств или бизнеса не всегда возможно, а зачастую попросту невыгодно. Кроме того, для VIP-клиентов многие банки предлагают привлекательные условия: ипотеку без залога, низкие процентные ставки.

"Несмотря на рост ставок, который начался в прошлом году и продолжился в этом, сегодня на рынке по-прежнему довольно привлекательные условия кредитования, - считает заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев. - В краткосрочной перспективе я не ожидаю значительного роста ставок, вероятнее всего, их уровень будет стабилен. Возможны незначительные колебания в коридоре 0,5 процентного пункта". В любом случае, по прогнозу Андрея Мальцева, в этом году будет преодолена планка выданных кредитов на сумму 1 трлн рублей.

На рост около 25% по сравнению с итогами прошлого года рассчитывает и Ольга Олейник. "Ипотечное кредитование будет прибавлять от года к году, - уверена она. - Такой вывод можно сделать при сравнении объемов ипотечного кредитования в России и в странах Евросоюза. Соотношение объема ипотечного кредитования в России и ее ВВП составляет 2,6%, тогда как в Европе этот показатель в среднем равен 50%".

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум»:

«Несмотря на наступление сентября и связанное с ним традиционное сезонное восстановление деловой активности, прогнозы экспертов относительно осенней динамики цен на новостройки расходятся. Основная масса участников рынка и потенциальных покупателей ожидает сохранения роста цен, не превышающего уровня инфляции. Часть специалистов, ориентируясь на ситуацию в мировой экономике, а также скромный рост российского ВВП, не исключает стагнацию на первичном рынке жилья. Среди факторов, определяющих, к примеру, сохранение умеренного роста цен до конца года, могу выделить наличие ограниченного объема предложения столичных новостроек комфорт-класса, а также тот факт, что значительная доля новостроек находится на начальных стадиях строительства, что сопровождается более серьезным повышением цен по сравнению с практически достроенными корпусами, где цены достигли своих верхних значений и практически не растут. Основным фактором, направленным на замедление роста цен и их возможную стагнацию, может стать рост ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что косвенно указывает на сокращение свободных денежных средств на руках у населения».

Андрей Москаленко