Элитный недострой

Средняя цена предложения на элитном первичном рынке Москвы (без учета апартаментов) за истекающий год уменьшилась как минимум на 10% - с $3,7 млн до $3,4 млн, подсчитали аналитики консалтинговой компании Knight Frank. С учетом апартаментов средняя цена - $2,7 млн, уточнили эксперты Contact Real Estate, реальные сделки закрывались по $2,3 млн. На вторичном рынке, уверяют они, цены почти не изменились, снизившись «всего» на несколько десятков тысяч - с $4,57 млн до $4,54 млн. «Для этого сегмента стагнация - все равно что падение», - прокомментировала Алена Бригаднова, гендиректор агентства Finch.

Берут меньше

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы, торгующие дорогой недвижимостью, объясняют: мало того что покупатели теперь предпочитают элитные новостройки жилью на вторичном рынке, так еще и метраж предлагаемых хором уменьшился. По данным Top Brokers Alliance, за январь - ноябрь 2013 г. было куплено около 200 квартир на вторичном рынке и более 450 - на первичном. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, не видит в этом ничего удивительного: «Новостройка обойдется как минимум в 2 раза дешевле, что расширяет круг потенциальных покупателей».

Среди потребителей дорогого московского жилья все больше региональных бизнесменов, отмечает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills: «Они переводят в столицу бизнес, перевозят семьи и сильно поднимают продажи в элитном сегменте». Новые иммигранты, по его словам, предпочитают новостройки: у девелоперов в строящихся домах выбор больше, чем, к примеру, в клубных особняках, где жилье перепродается владельцами и стоит намного дороже. По информации IntermarkSavills, 1 кв. м в строящихся (часто несколькими очередями) комплексах предлагается от $15 000, а в особняках - от $30 000.

Уже сформировавшейся тенденцией Халин назвал то, что элитные проекты укрупняются, появляется все больше комплексов общей площадью 40 000-50 000 кв. м и больше. А вот метраж жилья в них, напротив, уменьшается. Например, в вышедшем на рынок в этом году Wine House есть апартаменты по 62 кв. м. Доля «малогабаритных» по элитным меркам квартир площадью до 100 кв. м в этом году составила 6% в общем предложении, подсчитала Knight Frank. И она будет расти, прогнозируют аналитики.

Строят, что покупают

Компания Blackwood подсчитала, что за 11 месяцев в ЦАО открылись продажи в 14 объектах, две трети из них - в комплексах апартаментов класса элит. По данным Contact Real Estate, в начале декабря на первичном рынке округа предлагалось 1272 квартиры и апартамента (всего 1 на 194 000 кв. м).

Подавляющее большинство нового предложения поделили между собой три района: Хамовники, Тверской и Замоскворечье, уточняет Knight Frank. «Хамовники, в основном за пределами Садового кольца, застраиваются крупными жилыми комплексами на месте промзон, поэтому при небольшом количестве адресов предложение оказывается обширным», - объясняет Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

У «Дон-строй инвеста» в Хамовниках два проекта: Barrin House (94 199 кв. м) и «Grand DeLuxe на Плющихе» (38 200 кв. м). Barrin House, в частности, строится на месте шелкокрутильной фабрики «Моснитка». Кроме них компания работает над проектами Smolensky De Luxe (33 992 кв. м) у Арбата и «Кленовый Dom» (11 200 кв. м) на Пречистенской набережной.

В портфеле «Галс-девелопмента» на территории ЦАО сейчас два проекта: в Хамовниках - ЖК «Литератор» (66 902 кв. м) и в Замоскворечье - квартал Wine House (48 866 кв. м). Оба проекта, отметил Леонид Капров, вице-президент компании, реализуются на территории бывших промзон (пивоваренного и винного заводов). Люксовые апартаменты расположатся в том числе в реконструируемых памятниках архитектуры, которые присутствуют на площадках.

Capital Group строит на Большой Якиманке пятиэтажный клубный дом «Мон шер» (около 10 000 кв. м). Ранее на площадке размещались два здания постройки конца XIX - начала XX в., как отметил Эльмар Алакбаров, директор департамента спецпроектов компании, «в крайне запущенном состоянии». Первоначально Capital Group планировала строить здесь офисный комплекс, но инвестпроект был пересмотрен в пользу жилья, «все технико-экономические параметры и высотные отметки остались неизменными», говорит Алакбаров.

«ПСН недвижимость» в 2014 г. выйдет на площадку на Большой Полянке с проектом жилья элиткласса (50 000 кв. м, около 200 квартир), рассказал гендиректор Максим Гасиев. Rose Group продолжает проектную разработку ЖК «Хилков, 3» (19 806 кв. м) и двух клубных особняков по 1000 кв. м на одну семью на Остоженке.

Общее предложение новостроек в 2014 г. превысит 0,3 млн кв. м, ожидают аналитики IntermarkSavills.

Дмитрий Отяковский, директор по жилой недвижимости MR Group (компания сейчас ведет проектирование элитного жилого комплекса в районе Патриарших прудов), утверждает, что сегмент элитной недвижимости по-прежнему остается «одним из наиболее привлекательных в столице с точки зрения экономики проекта».

Как впишут в контекст

Новые жилые комплексы создадут дополнительную нагрузку на инфраструктуру центра, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы, полагает, что «там, где уместно, уплотнение возможно».

Константин Ковалев из Blackwood считает, что новые проекты центру нужны, но каждый должен подробно рассматриваться «на предмет того, насколько он впишется в окружающую застройку, насколько будет обеспечен инженерными, транспортными и прочими сетями» и «сохранит историческое и культурное наследие». Резервом для нового строительства в ЦАО будут и промышленные площадки. «Центр абсолютно не нуждается в промпредприятиях», - уверена Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум». Николай Лызлов, вице-президент Союза московских архитекторов, сравнивает Москву с «мощным желудком», адаптирующимся ко всему и «обладающим большой прочностью». Он считает, что «всякое внесение» в столичный контекст придает городу новизну и, по сути, является необходимостью. Москва - это «подушка, набитая пухом, перьями, соломой, [она] не перестает меняться», - полагает архитектор.

Историк архитектуры Наталья Душкина говорит, что уплотнение исторического центра, «сплошь, как лоскутное одеяло, покрытого зонами охраны», может привести к тому, что ситуация выйдет из-под контроля: «Градостроительные и высотные регламенты под давлением инвестиционного и строительного лобби могут обрести «резиновые» параметры и попросту игнорироваться». В Москве пока не утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования, а также правила землепользования и застройки (ПЗЗ), напоминает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити XXI век». Плотность застройки не установлена нормативно и по каждому конкретному участку определяется органами власти «субъективно в зависимости от конкретной ситуации», объясняет юрист. Проект ПЗЗ до сих пор не прошел публичных слушаний и не утвержден Мосгордумой

Нет альтернативы

По данным IntermarkSavills, число инвестиционных сделок в элитном сегменте за последний год выросло вдвое - до 20%. Аналитики агентства «Новое качество» полагают: «Несмотря на то что предыдущий опыт подсказывает, что активы недвижимости могут являться плохим инструментом для сохранения и приумножения капитала, в то же время мы признаем, что все остальные инвестиционные инструменты могут оказаться еще хуже».

Предложение в ЦАО ...

По итогам 2013 г., по данным «Мосстройинвеста», на территории Центрального округа должно быть введено 12 жилых объектов общей площадью 311 000 кв. м. К концу ноября в центре уже сдано восемь домов (252 000 кв. м). Для сравнения: в 2012 г. было введено 10 объектов общей площадью 312 348 кв. м. По информации «Мосстройинвеста», на 2014- 2015 гг. в ЦАО запланировано строительство еще 25 жилых домов общей площадью около 0,6 млн кв. м.

Что строят в центре Новостройки, вышедшие на рынок в 2013 г.

Наталья Самарина Людмила Чичерова, ВЕДОМОСТИ