Элитное жилье за год подорожало более чем на треть

На фоне ажиотажного спроса жилье в 2014 году подорожало во всех сегментах. Но быстрее всего росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Такие данные приводятся в исследовании риелторской компании "Метриум". По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра элитного жилья составил в рублях 36%. В бизнес-классе средний "квадрат" прибавил 17,8%. А в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию (по данным Росстата, за прошлый год достигла 11,4%) и составил всего 10,7%. Впрочем, про рост рынка никто говорить не пытается: недвижимость среди тех сегментов, цены в которых больше других привязаны к доллару, подорожавшему с 1 января по 31 декабря по отношению к рублю на 70%. Поэтому, рассуждая о ценах, можно исходить и из обратного посыла: всё жилье подешевело. Экономкласса - больше, элитное - меньше.

"На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а коллцентры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими", - говорится в исследовании. На целый ряд элитных жилых комплексов цены выросли примерно вдвое - на 70-136%, с 0,6-1,15 млн рублей за 1 кв. м до 1,2-2,7 млн рублей. В среднем сегменте, то есть в бизнес-классе, цены поднялись до нескольких сотен тысяч за 1 кв. м, в экономсегменте прайс поднялся до 150-200 тыс. рублей за "квадрат".

Резкий рост цен на дорогое жилье "Метриум" объясняет высоким спросом в конце прошлого года при сокращении объемов предложения, а также тем, что для домов элитного и бизнес-класса значительная часть отделочных и строительных материалов закупается за рубежом.

Схожие данные приводят и другие риелторские компании. Так, по данным Blackwood, средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек "старой Москвы" (без учета элитного сегмента и апартаментов) по итогам 2014 года увеличилась на 13,2% и составила 217,9 тыс. рублей за 1 кв. м. В сегменте апартаментов она выросла на 36% и составила 383,3 тыс. за 1 кв. м. Более высокий рост в апартаментных комплексах связан с наличием элитных проектов, реализующихся в долларах.

- На протяжении всего года сохранялся стабильный спрос на рынке, который в конце года перешел в ажиотаж на фоне резкой девальвации рубля, - заметил управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его мнению, рост спроса, подстегнувший цены, связан с увеличением доходов населения в первой половине 2014 года и стремлением обезопасить свои накопления на фоне общей нестабильности во втором полугодии. Также он выделил приток дополнительного капитала с банковских депозитов в результате лишения лицензий банков, а также массового снятия средств из-за панических настроений в декабре 2014 года после резкого обвала рубля.

С выводами риелторов согласны и девелоперы, занимающиеся строительством жилья.

- То, что мы наблюдали в конце прошлого года, - это досрочная реализация спроса, люди стремились избавиться от дешевеющих рублей и вложиться в недвижимость и быстро выходили на сделки. Именно на этом фоне наблюдался довольно быстрый рост цен во всех сегментах, - рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.

- В начале 2015 года уже отмечено повышение рублевых цен на 3-10%. Дальнейшее изменение цен будет зависеть от активности спроса, - сообщила коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева.

Как она уточнила, рост цен в сегодняшних условиях обусловлен подорожанием стройматериалов, а значит, и ростом себестоимости строительства.

Морозов отметил, что сейчас на рынке ситуация противоречивая. С одной стороны, в связи с дефицитом ликвидности и резко подорожавшей ипотекой девелоперы отказываются от новых проектов, фокусируясь на реализации уже запущенных. Это приводит к дисбалансу: спрос и цены на качественные реализованные объекты растут. С другой стороны, из-за большого объема сделок в конце прошлого года осталось мало покупателей (особенно в бизнес- и элитном сегментах), что приводит к сокращению количества сделок, а это уже давит на цены сверху.

- Качественных объектов бизнес- и элитного класса не очень много, поэтому девелоперы активнее поднимали цены. В экономклассе объем рынка значительно больше, новых объектов было введено много, поэтому и цены в условиях жесткой конкуренции среди девелоперов росли не так стремительно, - считает Максим Морозов.

Директор девелоперской компании "СтройИнвестТопаз" Максим Раевский пояснил, что девелоперы также вынуждены учитывать реальную покупательную способность своих клиентов. По его мнению, если не будут приняты меры (например, возвращение ипотеки по докризисной ставке), скоро количество сделок в экономсегменте существенно сократится.

- Во время ухудшения экономической ситуации больше всего страдают те, кто меньше зарабатывает, это как раз прослойка людей, которые претендуют на покупку жилья экономкласса. Сейчас правительство старается вернуть ипотеку по докризисной ставке, это уже даст толчок рынку жилья, - говорит Раевский. - В элитном сегменте у покупателей сосредоточены значительные денежные средства, большая часть из них в валюте, они готовы вкладывать деньги в дорогие апартаменты и дома, и эта категория от кризиса страдает в последнюю очередь, поэтому в этом сегменте цены растут наиболее высокими темпами.

Тем не менее, по его мнению, сложившийся сейчас довольно высокий спрос будет затухать, так как банки начнут еще жестче фильтровать ипотечных заемщиков и застройщиков, люди станут более осмотрительно занимать средства.

Константин Ковалев тоже ожидает, что в 2015 году сократится спрос на рынке жилой недвижимости за счет снижения доходов населения и уменьшения числа ипотечных сделок. Из-за ослабления спроса существенного роста цен, по его мнению, не будет.

Павел Чернышов