Эконом переезжает

Внутри МКАД больше нет места дешевому жилью

ОСЕНЬЮ ЗАМЕСТИТЕЛЬ МЭРА МОСКВЫ ПО ВОПРОСАМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ И СТРОИТЕЛЬСТВА МАРАТ ХУСНУЛЛИН ЗАЯВИЛ, ЧТО В СТАРЫХ ГРАНИЦАХ ГОРОДА ЖИЛЬЕ ЭКОНОМКЛАССА ВОЗВОДИТЬ СТРАТЕГИЧЕСКИ НЕПРАВИЛЬНО, БОЛЕЕ ТОГО, ПРИ ВСЕМ ЖЕЛАНИИ НЕВОЗМОЖНО. Многие девелоперы его поддержали: мол, действительно, ни прибыли, ни смысла. Правда, буквально через несколько дней г-н Хуснуллин выступил с противоположным заявлением: правительство сделает все, чтобы жилье было доступным. Когда и кому именно - не очень понятно. Но что бы ни говорили чиновники, факт остается фактом: по общероссийским меркам столичный эконом уже давно приблизился по стоимости если не к премиуму, то к бизнес-классу. И даже за такие немаленькие деньги в пределах МКАД с каждым годом можно найти все меньше новых проектов...

ВСЕ ВЫШЕ И ВЫШЕ

По оценкам аналитиков компании "Бест-Новострой", на первичном рынке доля жилья, позиционирующегося как эконом, сегодня около 7%, а со времен кризисного 2009-го его объем снизился на 42%. Эксперты из "Метриум" добавляют: за первое полугодие 2013-го предложение в этом классе сократилось на 7,5%. А на начальном этапе строительства находится только 16% дешевых "квадратов". Вывод очевиден: то экономичное жилье, что осталось в пределах МКАД, в основном достраивается и распродается, новых объектов крайне мало. За прошедший год появилось всего два проекта экономкласса (в сегменте комфорт - шесть, в бизнес- и элитклассе в совокупности - 11), так что доля недорогого жилья в ближайшие годы продолжит сокращаться. При этом в Подмосковье, включая Новую Москву, строят втрое больше, чем в прежних границах города: по предварительным подсчетам "Бест-Новострой", цифра за 2013-й составит 7,7 млн кв. м против 2,5 млн внутри МКАД - и 97% нового жилья принадлежит к экономклассу.

Поведение застройщиков понятно: возводить в столице доступное жилье с каждым годом все сложнее. Во-первых, в Старой Москве уже давно работает когорта избранных девелоперов. Внушительные "административные расходы" делают строительство недорогих "квадратов" выгодным лишь при условии массовой застройки. Во-вторых, раньше рентабельность поддерживалась при помощи постоянного повышения цен на панельные коробки, но это возможно только при растущем спросе, а последние несколько лет рынок недвижимости стагнирует.

Еще во времена кризиса в Москве зародился новый класс жилья - комфорт. Спрос на недвижимость тогда был невысокий, конкурировать путем снижения цены девелоперы себе позволить не могли. Поэтому пришлось соревноваться в улучшении качественных характеристик при сохранении относительно доступной стоимости квадратных метров. Когда спрос начал потихоньку восстанавливаться, этот промежуточный сегмент стал несколько дороже эконома (квартира в 50 кв. м в комфортклассе обойдется в среднем в 8,5 млн рублей, в экономклассе - в 6,75 млн). И хотя многие игроки рынка до сих пор относят обе категории к массовому жилью, очевидно, что для потребителя разница есть: комфорт стоит на 20-25% выше, что вполне позволяет говорить о нем как об отдельном сегменте.

В будущем году, по оценкам экспертов, объемы ввода жилой недвижимости в старых границах Москвы должны увеличиться примерно на 1 млн кв. м. Свободного места под точечную застройку в столице не осталось, и новое строительство возможно лишь за счет освоения территорий промзон. Будет ли там возводиться жилье, доступное хотя бы среднему классу? "Классического экономсегмента в Старой Москве, вероятно, больше не будет, но застроить тысячи гектаров промышленных зон одним элитным жильем тоже нереально - у нас просто нет такого спроса", - утверждает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая.

ЛОМАТЬ НЕ СТРОИТЬ

В процессе индустриализации в Москве было создано 209 промзон общей площадью 18,8 тыс. га - почти 15% территории в пределах МКАД. При этом по программе развития ЦАО из центра города было выведено около 95% вредных производств, и сегодня 4,3 тыс. га, пригодных для реновации, простаивают практически без дела. Но девелоперы уже начинают застраивать эти участки. Что же будет на месте советских заводов?

Освоение промзон стартовало с перестройки предприятий под офисы, потом стало появляться жилье элит- и бизнес-класса. Выбор ценового сегмента был обусловлен тем, что редевелопмент, как и любой комплексный проект, требовал полного набора объектов инфраструктуры, при этом реконструкция зданий и рекультивация земель увеличивали себестоимость. "При реконструкции промышленного объекта приходится переделывать несущие конструкции или даже фундамент здания, и обычно это дороже, чем построить с нуля", - поясняет Мария Литинецкая. Некоторые де-велоперы уверены, что проще и дешевле снести все, разровнять, рекультивировать площадку и возвести на ней новые здания, однако и это затратнее строительства "в чистом поле". Генеральный директор компании "Дон-Строй Инвест" Алена Дерябина подсчитала, что расходы на редевелопмент на "квадрат" жилой площади при любом раскладе могут быть выше на 40-60% по сравнению с обычным проектом. Поэтому, как ни крути, совсем дешевое жилье на месте промзон не построишь. Даже если расположение площадки подразумевает экономкласс, из соображений рентабельности там строится как минимум комфорт.

Другой вопрос, согласен ли покупатель на такие условия. Никто не будет платить более высокую цену только потому, что это проект редевелопмен-та, подчеркивает заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank Елизавета Орлова. "Цена определяется главным образом местоположением, соответствием потребительских параметров квартир (площадь, планировка, наличие балконов и т.п.) существующему спросу, а также рыночным позиционированием. Хотя, конечно, исторический характер территории может стать одним из конкурентных преимуществ проекта", - рассуждает она. А потому застройщикам приходится особенно тщательно разрабатывать концепцию, дополнять жилье социальными и развлекательными объектами. Часть инфраструктуры - фитнес-центры, торговые комплексы, кафе и др. - они планируют реализовывать или сдавать в аренду специализированным операторам. Социальные объекты, такие как школы и детские сады, тоже могут быть переданы частным управляющим, либо девелопер отдаст их муниципалитету - тогда часть расходов ляжет на плечи покупателей. Проблему поддержания рентабельности можно решить с помощью более высокой плотности застройки и меньшей площади квартир, что позволяет сделать каждый "квадрат" дороже.

По подсчетам Homeland Group, до 2016 года в Москве на территориях бывших промзон введут в эксплуатацию 8,3 млн кв. м жилья. Ценовой расклад вряд ли будет сильно отличаться от нынешнего, при котором 45% возводимой недвижимости относится к комфортклассу. "Возможно, доля этого сегмента будет даже выше: многие де-велоперы предпочтут доступное жилье, чтобы построить больший объем и скорее его продать", - отмечает Мария Литинецкая. Получается, экономкласс все же уходит за Кольцевую, а в пределах МКАД в ближайшие три года на месте бывших промзон появится не менее 3,5 млн "квадратов" комфорт-класса. Однако планы девелоперов подзаработать на чуть более дорогом сегменте массового жилья могут быть скорректированы из-за снижающейся платежеспособности населения. Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО), например, уверены: если кредиты в России не подешевеют, падение рыночной стоимости жилья неминуемо. "Рынок перешел из состояния застоя к снижению цен. Даже если оно большей частью будет негласным, уже в 2014 году покупатели, вероятно, смогут добиться значительных скидок", - считает Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований ИГСО. По его словам, скидки могут составить 15-20%. Так что, подытоживает Алена Дерябина, девелоперам придется тщательно продумывать концепцию своих объектов, находить баланс между затратами и привлекательностью проектов для покупателей. Тогда у них не будет такого соблазна торговаться или вовсе уехать в Новую Москву за более дешевыми "квадратами".

Джентрификация, яппи и динки

Еще в 40-х годах прошлого века бывшие фабрики и склады нью-йоркского района Манхэттен стали перестраиваться поджилые объекты - именно тогда зародился такой тип жилья, как лофт: потолки по 5-7 м, большие панорамные окна, кирпичные стены и минимум отделки. В 1964-м британский социолог Рут Грасс ввел понятие "джентрификация"-процесс возрождения пришедших в упадок индустриальных зданий в центральной части города, при котором промышленные территории реконструируются. Эти дома впоследствии заселяли в основном представители среднего класса. Движущей силой процесса стали яппи (young urban professional - молодые специалисты с высоким доходом) и динки (double income, no kids - бездетные работающие пары). Сегодня самые известные в мире жилые кварталы, выросшие в индустриальных зонах, - Трибека на Манхэттене, лондонский Ноттинг-Хилл и сиднейский Чиппендейл.

Классовые различия

Если делить всю недвижимость на три укрупненных ценовых сегмента, это будет массовое жилье, включающее эконом- и комфорт-класс, бизнес и премиум. Эконом-класс - панельные или монолитные дома со стандартной планировкой, квартирами от 30 кв. м с маленькой кухней, минимальная инфраструктура. Комфорт - это чаще монолит, минимальная площадь в 40 "квадратов", свободная планировка, более просторные кухни и холлы. Но до бизнес-класса такое жилье сильно не дотягивает: квартиры меньше, отделочные материалы дешевле. Если есть парковка, то она в основном наземная, территория не огорожена и не охраняется, нет оригинальных архитектурных решений. Также влияет место: все, что строят в центре Москвы, не может быть ниже по уровню, чем бизнес-класс. Премиальный сегмент отличается особенно дорогими строительными материалами, наиболее престижным расположением, большей территорией и обширной инфраструктурой, которая может включать даже такие экзотические элементы, как библиотеки, бильярдные и сигарные комнаты. Что касается цен, экономкласс, по разным данным, обойдется в 135-150 тыс. рублей за "квадрат", комфорт - в 170 тыс., бизнес - в 230 тыс., а за премиум придется отдать в среднем 670 тыс. рублей за 1 кв. м.