Дорогие дома спрячут за кадастром и реестром

18.12.2012, Независимая газета

Обойти налог на роскошь поможет формальное разделение собственности

Российские власти не оставляют попыток переписать всю недвижимость и обложить ее новыми налогами: налогом на роскошь и единым налогом на недвижимость. Первоначально налог на недвижимость планировалось ввести с 2009 года. Потом сроки неоднократно переносились. Сегодня новые налоги планируется взимать уже с 2014 года. Правда, сомнения в исполнимости этой задачи есть даже у министров и в администрации президента.

В последнем Послании президента тема новых налогов на недвижимость поднималась неоднократно. "Напомню правительству о необходимости уже в первой половине 2013 года реализовать принятые принципиальные решения по так называемому налогу на роскошь, включая элитную недвижимость и дорогие автомобили", – заявил Владимир Путин.

Кроме того, он предложил: "Для укрепления собственной налоговой базы регионов надо предоставить им право перейти к налогообложению недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости, причем начиная уже с 2014 года. Но это должен быть самостоятельный выбор регионов, и при этом должна быть завершена вся работа по оценке объектов недвижимости и выверке данных об их владельцах".

Действительно, без полной описи недвижимости, включая и элитную, а также без выверки данных о ее владельцах никакой налог не заработает – ни налог на роскошь, ни налог на недвижимость.

В развитие инфраструктуры предлагают инвестировать нефтедоллары

Однако с составлением этой описи в России большие трудности. "Часть владельцев сами не хотят регистрировать недвижимость, у других – проблемы с разрешительной документацией на строительство, а до третьих просто не добраться из-за их удаленности", – рассказывает директор региональной программы Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич. Разрешить этот клубок проблем до 2014 года вряд ли возможно.

Не случайно многие министры и экономисты предлагают отказаться от налога на недвижимость – или по крайней мере отложить на несколько лет его появление. Так, глава Минэкономразвития Андрей Белоусов заявил в начале декабря, что он не сторонник "форсировать тему с введением налога на недвижимость по кадастровой оценке". "У нас сегодня есть большие проблемы с качеством оценки", – пояснил он. "Мы сейчас сталкиваемся с тем, причем это массовое явление, что у нас кадастровая оценка объектов, на основе которой будет исчисляться налог, иногда в разы отличается от рыночной оценки. Это очень большая проблема. Это свидетельствует о том, что с механизмом оценки в регионах что-то не то. Мы сейчас над этим работаем, некоторые изменения уже внесены, но пока эту проблему мы не решим, торопиться с введением налога, который базируется на кадастровой оценке, нам не стоит", – сказал Белоусов. Год назад тогдашний министр экономического развития Эльвира Набиуллина также заявляла: "У нас долго не будет единого налога на недвижимость – это наша общая позиция: Минфина, ФНС и Минэкономразвития. У нас будет отдельный налог на имущество и земельный налог".

Налог на недвижимость будет введен в 2011 году – уверял граждан в 2008 году замминистра финансов Сергей Шаталов. До этого срока необходимо создать реестры объектов недвижимости и собственников этих объектов, утвердить методику массовой оценки, позволяющую определять стоимость объектов недвижимости, приближенную к рыночной стоимости, а также простую процедуру апелляций. Правда, с тех пор Минфин постоянно переносит сроки введения налога, а иногда его чиновники предлагают вообще отказаться от этой затеи.

Похожая ситуация и с налогом на элитную недвижимость. В принципе этот налог на роскошь может быть лишь частным случаем общего налога на недвижимость. Однако из-за неготовности полноценного реестра объектов можно организовать отдельную перепись дорогой недвижимости. С такой идеей уже выступили депутаты Госдумы, которые предложили принять отдельный закон о налоге на роскошь, к которой была отнесена вся недвижимость дороже 1 млн. долл. Конкретную границу стоимости, отделяющую роскошь от нероскоши, депутаты предлагают провести на уровне 30 млн. руб. – то есть примерно 1 млн. долл. Для всех объектов недвижимости стоимостью свыше 30 млн. руб. предлагается ввести прогрессивную шкалу: 0,3% в год для домов не дороже 50 млн. руб., 0,6% для недвижимости от 50 до 100 млн. руб., 1% для объектов стоимостью от 100 до 150 млн. руб. А по самой высокой ставке в 5% предлагается обложить недвижимость дороже 150 млн. руб.

Всего в России, по подсчетам депутатов, насчитывается около 200 тыс. объектов недвижимости, каждый из которых стоит дороже 1 млн. долл. И общий ежегодный сбор по налогу на роскошь с этой недвижимости превысит 160 млрд. руб. Расходы, связанные с администрированием налога на предметы роскоши, многократно покрываются сборами от него – уверена первый зампред думского комитета по бюджету Оксана Дмитриева.

По ее словам, составление списка дорогой недвижимости – это более простая задача, чем создание общероссийского реестра. И именно с этого государству следует начать и работу по введению налога на недвижимость. Не видит депутат и особых проблем с опасностью неадекватной оценки стоимости недвижимости. "Владельцы роскоши – люди состоятельные, и они могут при желании оспорить оценку объектов в суде", – считает Дмитриева.

Многие независимые эксперты считают введение налога на дорогую недвижимость вполне разумной и реализуемой мерой. "Налог на роскошь – нормальная практика для развитых стран. Это хороший источник пополнения бюджета и не стоит от него отказываться. У нас давно говорят об этом налоге, но принятие соответствующего закона постоянно откладывается", – говорит гендиректор компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Считаю, что цель введения нового налога в части дорогой недвижимости вполне достижима. По крайней мере высоки шансы хотя бы на частичную реализацию этого проекта в 2014 году, так как задача ставится высшим руководством страны и, вероятно, будет находиться на особом контроле", – говорит начальник управления компании БКС Сергей Дейнека. По его словам, стоит взимать налоги с недвижимости стоимостью более 30 млн. руб. в Москве и 15 млн. руб. в регионах. Если проект будет развиваться успешно, то впоследствии границы налогообложения должны расшириться – например, 20 и 10 млн. руб.

"Для введения нового налога необходимо подготовить соответствующую базу, то есть выверенные данные о владельцах с адекватной оценкой недвижимости", – согласен руководитель отдела анализа компании RRG Айдар Галеев. "Основную проблему я вижу в том, что рыночная стоимость – величина непостоянная. Если речь идет о рыночной оценке, то ее придется проводить раз в год, а это крайне сложная и трудоемкая задача. Необходимо будет связать данные оценки с данными регистрации прав собственности (осуществляет ФРС) и регистрационного учета граждан России (осуществляет ФМС), что тоже непросто. Не уверен, что это реально за год сделать в масштабах страны, но в отдельных экспериментальных регионах – вполне возможно", – говорит Галеев.

Впрочем, многие экономисты считают, что за год решить все проблемы не получится. "Прежде чем вводить налог, необходимо определить, что именно можно отнести к роскоши. А в этом вопросе необходимо учитывать множество факторов. И он потребует многоуровневой оценки – при этом необходимо будет учитывать не только саму недвижимость, но уровень жизни собственников, например, наличие у них двух и более объектов недвижимости, качество этой недвижимости и т.д. На анализ этой информации потребуется не один год, к тому же подобный подход создаст массу лазеек для ухода от налога и множество возможностей оспорить решение оценки", – предупреждает гендиректор компании "2К Аудит – Деловые консультации/Морисон Интернешнл" Тамара Касьянова.

"Похоже, что у разработчиков пока нет полной ясности, что считать роскошью. Минфин предлагает включить в понятие "роскошной" квартиры от тысячи квадратных метров. Дело в том, что количество таких квартир весьма ограничено и измеряется единицами. К тому же даже если площадь квартиры превышает тысячу квадратных метров, то это чаще всего объединенные квартиры, которые по документам вполне могут проходить как две или даже три отдельные и не подпадать под новый налог. К тому же формальное разделение объекта на части (а это вполне реально) с отчуждением каждой части новому собственнику (близкому родственнику, например) поможет уйти от налогообложения", – рассуждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Михаил Сергеев