«Дом.РФ» возвысился над рынком

Недвижимость. Поднимут ли вслед за госкорпорацией ставки по ипотеке другие игроки. 

«Дом.РФ» повысил ставки по ипотеке: на новостройки — на 0,25-0,5 п.п., на готовое жилье — на 1 п.п. Банки могут последовать примеру госкорпорации, предрекают эксперты, поскольку есть объективные предпосылки для роста ставок.

Кредиты на покупку жилья от госкорпорации «Дом.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования — АИЖК) стали дороже. «Дом.РФ» повысил ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке с 27 сентября сразу на один процентный пункт (п.п.) — с 9-9,25% до 10-10,25% годовых, следует из материалов, размещенных на сайте компании. Повышение ставок на покупку жилья в новостройках оказалось более щадящим — на 0,25-0,5 п.п. — с 8,759,25% до 9,25-9,5% годовых.

Перекредитование ипотеки, оформленной ранее на квартиры в домах банкротящегося застройщика Urban Group, подорожало так же, как и кредиты на готовое жилье, — на 1 п.п., до 9,75-11%. «Дом. РФ» является оператором по достройке объектов разорившихся девелоперов.

Повышению ставок по ипотеке от «Дом.РФ» предшествовало сентябрьское решение ЦБ, который впервые с 2014 года поднял ключевую ставку с 7,25 до 7,5% годовых. Решение ЦБ повысить ключевую ставку отражается на общем уровне ставок в экономике, сказали РБК в «Дом.РФ». «Увеличение стоимости ипотечных кредитов носит временный характер ввиду повышения стоимости фондирования (привлеченных банками ресурсов, в том числе депозитов) из-за роста волатильности на финансовых рынках», — отметил представитель госкорпорации.

На вопрос РБК, почему ставка по ипотеке на новостройки поднята в меньшей степени, чем на «вторичку», в госкорпорации ответили, что одним из приоритетных направлений деятельности «Дома. РФ» является развитие первичного рынка недвижимости. «Таким образом, продуктовая линейка предусматривает наиболее выгодные условия предоставления ипотечных кредитов на приобретение строящейся недвижимости», — объяснил представитель «Дом.РФ». В целом по России, по данным ЦИАН, доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет около 55%, на вторичном — около 40%.

Ставки по ипотеке перейдут к снижению после окончания периода нестабильности на финансовых рынках, считают в «Дом.РФ». Одной из целей майского указа президента обозначено обеспечение к 2024 году ставки по ипотеке менее 8%. По последним данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на 1 августа составляла 9,57%.

РБК направил запросы в топ-10 ипотечных банков о том, намерены ли они повышать ставки по ипотеке. В Сбербанке РБК ответили, что банк «сообщает об изменениях по продуктам с момента их вступления в силу». В ВТБ внимательно следят за конъюнктурой рынка, но считают текущий уровень процентных ставок приемлемым для клиентов, отметили в пресс-службе банка.

Абсолют Банк уже пересмотрел ставку по ипотеке в сентябре и повысил ее на 0,5 п.п., сказал управляющий директор по розничным продуктам банка Антон Павлов. Он добавил, что в ближайшее время также вероятна небольшая коррекция из-за изменения ключевой ставки, что также связано с общим рыночным трендом.

«Повышение ставок связано с изменением стоимости фондирования для участников рынка, которое обусловлено как внутренними факторами (геополитические риски, инфляция и пр.), так и внешними глобальными процессами. Повышение учетной ставки ФРС приводит к ослаблению валют развивающихся стран и росту процентных ставок по всем финансовым инструментам», — отметил Павлов.

Ситуация на рынках капитала вряд ли быстро стабилизируется из-за обстановки на развивающихся рынках и введения новых санкций против России, говорит заместитель председателя правления, финансовый директор банка «ДельтаКредит» Eлена Кудлик. Поэтому в ближайшее время многие игроки ипотечного рынка могут рассмотреть вопрос о повышении процентных ставок, считает она. В настоящий момент «ДельтаКредит» не планирует повышать ставку, но не исключает такую возможность в дальнейшем.

Поскольку для повышения ставок по ипотеке есть объективные предпосылки в виде повышения ключевой ставки ЦБ и роста ставок по вкладам, в ближайший месяц высока вероятность постепенного роста стоимости ипотечных кредитов как в частных (где темпы роста будут выше), так и в государственных банках, говорит ведущий методолог «Эксперт РА» Анастасия Личагина. Предсказать, как изменится ставка до конца года, сложно, поскольку многое будет зависеть от общего состояния российской экономики, отмечает эксперт.

Повышение доступности кредитов благодаря рекордно низким ставкам стало основных фактором рекордных темпов роста ипотечного рынка в течение последних двух лет. Так, за первые восемь месяцев 2018 года в России, по оценке «Дома.РФ», было выдано 910920 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн руб. Это в полтора раза больше, чем за восемь месяцев 2017 года в количественном выражении и в 1,65 раза — в денежном. В августе 2018 года было выдано кредитов на сумму 260-270 млрд руб., что в полтора раза выше уровня августа 2017 года.

Дальнейшие перспективы роста ипотечного кредитования эксперты оценивают по-разному. В Абсолют Банке не ожидают падения спроса на ипотеку в 2018 году. Повышение ставок не является критичным для рынка, средняя ставка будет находиться на комфортном для покупателей уровне 10%, говорит Антон Павлов. «Наоборот, в ближайшее время мы можем увидеть небольшой всплеск: как правило, при начале роста ставок люди спешат сделать покупку, которую планировали, но по каким-то причинам откладывали», — отмечает банкир. Но если рост ставок продолжится под влиянием каких-то дополнительных негативных факторов до 12% и выше, то это, безусловно, отразится и на объемах кредитования, считает он.

Спрос на ипотеку традиционно чувствителен к малейшим колебаниям процентной ставки, отмечает Анастасия Личагина из «Эксперт РА», и если наметится устойчивая тенденция к удорожанию заемных средств и ставки будут расти, то высока вероятность торможения ипотечного рынка, с 2016 года демонстрирующего двузначные темпы годового прироста.

Что касается продаж в ипотеку жилья в новостройках, то в краткосрочной перспективе повышение ставок по кредитам не окажет значительного влияния на спрос на них, уверена управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «В среднем все ключевые банки подняли базовые ставки на 0,25-0,5% годовых, но пока стоимость кредита остается на приемлемом уровне. С этой точки зрения повышение „Дом.РФ“ ставок до 9,25% на новостройки — это сравнительно мягкая мера», — считает она. В среднесрочной перспективе возможно замедление темпов прироста числа сделок, но не критичное для рынка, поскольку диапазон ставок 9-10% остается приемлемым для покупателей, считает Литинецкая.

Рост ипотечных ставок может оказать незначительное влияние на объем продаж новостроек в краткосрочной перспективе, считает коммерческий директор строительной группы «Эталон» Андрей Останин. Доля ипотечных сделок, по его прогнозам, может сократиться на 5-7 п.п. (сейчас около 55%).

Рынок выдержит и больше, оптимистичен директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Eсли ставки по ипотеке будут на уровне до 11-12%, то существенно на спрос это не повлияет, при условии что платежеспособность населения не будет падать, заключает он. В отсутствие сильных экономических шоков объемы ипотечного кредитования будут расти, согласны и в Транскапиталбанке.

Литова Екатерина