ДОМ КАК КЛУБ

ДОМ КАК КЛУБ

ПОНЯТИЕ "КЛУБНЫЙ ДОМ" СФОРМИРОВАЛОСЬ В НАЧАЛЕ НУЛЕВЫХ И С ТЕХ ПОР ПРЕТЕРПЕЛО НЕКОТОРЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ. ROBB REPORT ВЫЯСНИЛ, КАКИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА МОСКОВСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ОТВЕЧАЮТ ОСНОВНЫМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ КОНЦЕПТА

Любой кот сразу узнает настоящую колбасу. Порой хватает дешевое, а дорогим брезгует. Покупателям дорогих квартир так разбираться бы в том, что хорошо, а что - просто красиво упаковано! Увы, мало кто обладает кошачьим чутьем на дома. Но один такой человек есть - бизнесмен Араз Агаларов. Когда он начал строить "Агаларов Хаус" на Красной Пресне, эксперты дружно заявили, что затея провалится. Кроме Остоженки, ничто не может считаться элитной локацией. Проект выходил на рынок в 1998 году, к экспертам прислушивались.

А вот итог. Красная Пресня ворвалась в перечень престижных районов, и теперь девелоперы голосуют за нее рублем, возводя здесь новые проекты высокого ценового сегмента. И будут дальше строить - на подходе освобождение территорий промпредприятий, по соседству Москва-Сити... "Ну, угадал он это место". - делится один из признанных экспертов рынка, не веривший в успех проекта. "Агаларов не просто построил первый клубный дом. - возражает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Фактически он открыл новые горизонты". Главное отличие, которое позволяет называть "Агаларов Хаус" не просто первым элитным, но именно клубным домом, знают немногие. Все потенциальные покупатели должны были проходить личное собеседование с Аразом Искендеровичем. Он мог отказать любому без объяснения причин. И отказывал. Причина проста: в смутные 1990-е, когда затевался проект, главное, чего желали клиенты, -безопасности. Значительную долю квартир выкупили знакомые Агаларова, другие пришли по их рекомендации.

"Говорят, что к Агаларову однажды пришел очень богатый и респектабельный покупатель и начал "загибать пальцы ,-рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. - Заявил, что у него уже все есть, но хочется в "Агаларов Хаус" "квартирку", чтобы ходить в театр. Агаларов спросил: "А что, вы в театре работаете?"". Подобные истории - это легенды, которые повышают статус дома и создают вокруг него своеобразный флер недоступности или, наоборот, доступности исключительно для избранных, поясняет эксперт. Путем таких закрытых продаж, отсутствия рекламы и затрудненного доступа к продавцу в прошлые годы удавалось поднять цены на квартиры в 1,5 и более раз по сравнению с предложением даже в самых современных проектах в тех же районах. Понятно, что после 20о8-го и тем более 2013 года действовать таким образом сложнее. Тем не менее, по словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоровKalinka Group, в конце строительства цены на квартиры в "Агаларов Хаус" были в два раза выше, чем в любом жилом комплексе Москвы, и все равно они были распроданы очень быстро.

КРИТЕРИИ ОТБОРА

Основные требования к клубному дому - малоквартирность, престижное местоположение, высокий ценовой сегмент, дорогие отделочные материалы, организация комфортного проживания, однотипный социальный слой жильцов и безопасность. "Даже сейчас хорошая охрана -один из главных критериев клубного дома, - говорит Денис Попов. - Понятно, что чем меньше квартир в доме, тем проще ее наладить".

В клубном доме не может быть более 20-30 квартир. В этом сходятся все эксперты. Редко - 40. "Клубные дома являются воплощением приватности, комфорта и высокого качества жизни. - отмечает Дмитрий Халин. - В самом термине отражена главная особенность - малочисленность жильцов.

Именно это создает характерное лишь для этого формата жилья ощущение приватности, когда все знают друг друга, а появление незнакомых людей почти исключено". Комфорт проживания в элитных клубных домах, обусловленный камерностью, обязательно дополняется рядом неотъемлемых характеристик. Традиционно такие проекты находятся в центре столицы. Важны близость к ключевым инфраструктурным объектам, наличие рядом парковых зон, качественное окружение и др.

Такие проекты могут похвастаться изысканной отделкой фасадов, великолепными общественными зонами, благоустроенной внутренней территорией. Часто для отделки квартир и помещений общего пользования привлекаются известные иностранные дизайнеры.

"Стоит отметить, что первоначально понятие клубного дома помимо этих особенностей предполагало создание особой клубной атмосферы, - говорит Халин. - И связующим звеном для жильцов должна была быть закрытая для всех посторонних инфраструктура дома". Она могла включать сигарные и бильярдные комнаты, хаммамы, бассейны и т. д. Сейчас понятие "клубный дом" несколько трансформировалось. По мере того как инфраструктура в городе начала активно развиваться, у каждого из жителей начали появляться свои любимые и, скажем так, более полноценные объекты. Поэтому спрос на внутреннюю инфраструктуру несколько снизился, и клубные дома последнего поколения уже не фокусируются на ней, как прежде. В то же время саму клубную составляющую обеспечивают общественные зоны, где можно встречаться с посетителями и соседями. "Клубный дом - это малое число квартир, "фейсконтроль для потенциальных покупателей, уникальный архитектурный проект и престижная локация, - поясняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум". - Тем не менее в настоящее время на столичном рынке недвижимости в продаже присутствуют объекты на 140 и более квартир, в названии которых также используется слово "клубный". Но это маркетинговый ход девелоперов, стремящихся привлечь внимание платежеспособных клиентов. По сути, именно "Агаларов Хаус" и был первым клубным домом, так как подходил под все четыре критерия".

Правда, строго говоря, по мнению Дениса Попова, первым и единственным настоящим клубным домом был известный "Монолит" (Косыгина, 19). который для себя построили члены одноименного клуба.

"Знаменитый "Агаларов Хаус" по современным критериям клубного дома не совсем подходит под эту категорию", - считает Екатерина Румянцева. По ее мнению, у него не идеальное местоположение. Однако дом на 34 квартиры построен из самых дорогих материалов с применением самых передовых технологий. В доме есть бассейн, медицинский салон, спортивный клуб, турецкая и русская бани, косметический салон, солярий и бильярд. Подземная часть здания отведена под паркинг с автомойкой, для гостей предусмотрена специальная автостоянка на улице. Внутренний двор украшен садом с фонтаном, территория огорожена и охраняется.

По ее словам, наиболее ярким этапом для рынка клубных домов стал второй период развития элитной недвижимости, продолжавшийся с 1999 по 2002 год. Это время активной застройки Остоженки, получившей впоследствии статус "золотой мили" именно из-за обилия клубных домов. В этот период понятие "клубный дом" и сформировалось - чем меньше в доме квартир, тем более он соответствует статусу клубного.

Наиболее весомый вклад в формирование этого рынка, по мнению Румянцевой, внесла Rose Group. Девелопер построил "Молочный дом", Crystal House, "Бутиковский, 5". Помимо престижного местоположения все дома отличаются оригинальностью фасадов, интересным внутренним наполнением, наличием собственной территории, паркинга, а также всех преимуществ жилья класса deluxe. Примером современного клубного дома является Turandot Residences, построенный по соседству с Театром Вахтангова на Арбате. Внутри комплекса есть детская игровая комната, wellness-зона, помещение для отдыха и встреч с гостями, являющееся одновременно библиотекой. Над дизайном Turandot Residences работала Джейд Джаггер, креативный директор международной студии уоо, признанного лидера в сфере интерьеров класса deluxe.

КОМФОРТ

Разумеется, клубному дому необходима консьерж-служба. При этом консьержи должны не только знать всех жильцов дома в лицо, но и помнить, кто в какой ресторан или театр любит ходить, чей ребенок посещает теннис, а чей делает успехи в немецком. В общем, вопрос "Вино какой страны вы предпочитаете в это время дня?" - не такой уж комичный. Сорта вин тоже надлежит знать.

Спрос на такие дома есть всегда, хотя сейчас покупатели стали дольше взвешивать все за и против. "Квартира в клубном доме - крайне дорогостоящее приобретение, имеющее определенное инвестиционное значение", - говорит Менжунов. В клубных домах обычно ведутся закрытые продажи. Порой в выборе нового соседа участвуют и собственники квартир. "Чаще всего отбор не проходят звезды шоу-бизнеса, - рассказывает он. - Они нежелательные соседи из-за специфического образа жизни и шумных фанатов, которые могут осаждать дом и тревожить других жителей".

Каждый клубный дом по-своему уникален, так как в элитном сегменте покупательский спрос ограничен количественно, и чтобы привлечь внимание к себе, обязательно нужно иметь какую-то фишку. Эксперт полагает, что самые интересные предложения - это ЖК "Гранатный, 6", ЖК "Стольник". ЖК "Патриарх".

ЦЕНА ВОПРОСА

Разброс цен на такие объекты крайне большой. Верхняя планка сейчас - $50 тыс. за кв. м. Но есть и предложения по 300 тыс. рублей за метр, что приближено к средней стоимости квадратного метра по Москве. Слишком много факторов влияет на цену: от стадии строительной готовности до локации, качества отделочных материалов и прочее. К тому же удорожанию предложений в клубных домах в последние годы поспособствовало появление квартир с отделкой "под ключ". Если раньше жилье с ремонтом было совсем не характерно для элитного сегмента, то сейчас девелоперы клубных домов предлагают эту опцию. Но в целом цены на клубные дома снизились так же, как и в целом по рынку элитного жилья. По словам Халина, если раньше стоимость квадратного метра в районе $30 тыс. считалась адекватной, то сегодня "квадрат" в клубных домах упал до $14-17 тыс. Оценки Попова немного отличаются: по его словам, до 2оо8 года в клубных домах встречались квартиры и по $70 тыс. за метр.

По данным Kalinka Group, минимальный бюджет предложения сегодня - в клубном доме Depre Loft (Петровский бульвар, 17, стр. 1). Апартаменты площадью 50 кв. м на втором этаже стоят 27,9 млн руб.

Максимальная цена - в комплексе "Резиденция Чистые пруды" (Подсосенский переулок. 3). Пентхаус площадью 325 кв. м с личным спа-комплексом и бассейном продается за 577 млн руб.

С другой стороны, квартиры в удачных проектах со временем растут в цене примерно так же, как миллезимные вина. "Появления вторичных предложений в некоторых клубных домах приходится ждать годами", - отмечает Халин. Он говорит, что довольно высоким спросом на вторичном рынке пользуются квартиры в клубных домах с готовой отделкой, полностью меблированные и готовые к проживанию.

Но в целом стоит помнить про кошачье чутье. И посоветоваться со специалистами: то, что дороже, не обязательно самое лучшее.

Алина Назарова

УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР ПО PRIVATE BANKING БАНКА "ОТКРЫТИЕ"

В последнее время клиенты меньше рассматривают покупку элитной недвижимости как инвестицию. Скорее подобные объекты приобретают с целью улучшить качество жизни или как дополнительное жилье для членов семьи. Вместе с тем популярность клубных домов сильно выросла благодаря их конфиденциальности и камерной обстановке. Обычно такие комплексы обладают развитой внутренней и внешней инфраструктурой и располагаются в центре города. Среди плюсов этого вида недвижимости также малоквартирность - проекты, как правило, рассчитаны на 20-30 квартир. Однако, покупая недвижимость в клубном доме с целью инвестиции, необходимо иметь в виду ряд факторов. Первый из них - это стоимость. Вкладывать в один объект недвижимости (да и вообще в любой инвестиционный продукт) более 15-20% от общего объема активов инвестора вряд ли стоит. Учитывая, что стоимость апартаментов измеряется миллионами долларов, клубные дома как инвестиция подходят для узкого круга инвесторов. Второй фактор - ликвидность. Несмотря на то, что, по некоторым данным, предложение в данном сегменте отстает от спроса, экспозиция апартаментов может составлять месяцы, а в некоторых случаях и годы. При желании относительно быстро реализовать недвижимость владельцу, возможно, придется предлагать рынку значительный дисконт.

Автор: Сергей Жарков