ДОХОДНЫЕ ДОМА XXI ВЕКА

ПОКА ГОСУДАРСТВО РЕШАЕТ, КАК ЗАИНТЕРЕСОВАТЬ БИЗНЕС В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОХОДНЫХ ДОМОВ, ДЕВЕЛОПЕРЫ ВЫХОДЯТ НА РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ.

Развитие темы социального и коммерческого арендного жилья - чтобы любой желающий смог арендовать квартиру напрямую у государства по ценам ниже рыночных - даст власти возможность убить сразу нескольких зайцев. Во-первых, это снизит социальную напряженность. Ведь когда у гражданина есть даже гипотетическая возможность получить квартиру от государства, он лояльнее относится к власти, и советская история наглядно этот тезис подтверждает. По данным Минэкономики, в арендном жилье сейчас нуждаются 1,9 млн человек. Во-вторых, массовое возведение доходных домов позволит сохранить строительную отрасль, обеспечить рабочие места и обновить жилой фонд.

Возможно, существует и еще одна подзадача: обеспечить контроль за населением, сдающим свою недвижимость в аренду. "Чиновникам не дают покоя достаточно серьезные суммы арендных ставок при недостаточных, по их мнению, налоговых поступлениях, а скорее всего, ими просто движет желание контролировать все и вся - крайне порочная практика, приводящая к серьезному сокращению малого бизнеса", - предполагает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Первопроходцем в создании арендного жилья стал экс-мэр Москвы Юрий Лужков. С конца девяностых годов он пытался ввести в столице институт доходных домов: под их строительство в Москве были выделены площадки, а из бюджета - средства. Программа стартовала в высокодоходном сегменте. Однако массовым это явление не стало, так как в доходных домах арендные ставки были вполне рыночными. Эксперимент был признан неудачным и дальнейшего распространения не получил.

В регионах также были свои победы и поражения на ниве строительства арендного жилья, но дальше нескольких стартовых домов дело обычно не шло. У государства не хватало денег, а у застройщиков - финансовой заинтересованности: продавать квартиры им было выгоднее, чем заниматься эксплуатацией арендного фонда. Все упиралось в создание работающих механизмов, гарантирующих девелоперам прибыль.

БРОУНОВСКИЕ ГОСИНИЦИАТИВЫ

Высокопоставленные чиновники уверены в том, что ниша арендного жилья должна быть освоена. Еще в прошлом году глава Минстроя Михаил Мень говорил, что к 2017-2018 годам доля арендного жилья должна достигать примерно 7% от общего ввода новостроек. Но вот каким образом выйти на такие показатели, единого мнения у законодательной власти, похоже, до сих пор нет, а число программ и поправок к существующим законам продолжает увеличиваться.

Четыре года назад Министерство регионального развития разработало предложение по льготной аренде как альтернативе социальному жилью. Заработать эта схема должна была после завершения бесплатной приватизации, что было намечено на 2013 год. Но программу приватизации продлили, теперь уже до 2017 года, да и сама схема, похоже, оказалась нежизнеспособной. Поэтому власти стали искать другие варианты.

В 2014 году в Жилищный кодекс были включены положения о наемных домах. Теоретически они предусматривали преференции для застройщиков, пожелавших заняться этим бизнесом: тем, кто готов был обеспечить низкие ставки найма, землю с подведенными коммуникациями должны были предоставить в аренду без торгов, по стоимости земельного налога. Закон предусматривал, что не менее 50% жилья должно быть социальным, а остальные площади девелопер мог сдавать в аренду по коммерческим ставкам. Однако и эти условия не показались застройщикам привлекательными.

В августе 2015 года первый заместитель председателя правительства Игорь Шувалов заявил, что российские власти готовы рассмотреть возможность предоставления первоначальных грантов для строительства арендного жилья. Он предложил разработать программы, в рамках которых соинвестировать строительство арендного жилья будут бюджеты всех трех уровней: федеральный, субъектов Федерации и муниципальные. Доходные дома планировали сделать одним из направлений программы "Жилище".

В конце 2015 года специалисты фонда "Институт экономики города" предложили строить доходные дома для некоммерческого найма за счет тех, кто приобретает дорогие квартиры и коттеджи. Суть идеи - снизить для покупателей элитки имущественный вычет, а вырученные средства пустить на финансирование строительства доходных домов. Специалисты подсчитали, что за пять лет это позволит возвести несколько миллионов метров дешевого жилья, где аренда студии площадью 42 кв. м обойдется в 8-10 тыс. руб. в месяц.

Наконец, в конце марта 2016-го Министерство экономики РФ подготовило проект поправок в закон "О концессионных соглашениях", которые позволят включить наемные дома в перечень объектов концессионных соглашений. Минстрой инициативу коллег из Минэкономики поддержал, но предупредил, что в федеральном бюджете средства на это не предусмотрены, а у регионов денег может не хватить. Специалисты ведомства подсчитали, что срок окупаемости таких проектов может растянуться на 30 лет. И буквально через неделю выступили с еще одной креативной инициативой.

 "Минстрой предложил гражданам инвестировать в арендное жилье. Для этого необходимо будет купить ценные бумаги, обеспеченные обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья", - напоминает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум".

"Планы властей по развитию рынка арендного жилья слишком часто меняются, а намерения порой приобретают диаметрально противоположный характер и напоминают броуновское движение. То предпринимаются попытки его регулирования, создания всевозможных баз арендодателей с контролем со стороны участковых, то декларируется активное строительство доходных домов", - резюмирует Вадим Ламин.

АРЕНДА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Как ни странно, но на формирование арендного рынка положительное влияние может оказать кризис. Застройщики, ощущающие снижение спроса, задумываются о том, чтобы часть построенных, но не проданных "квадратов" сдавать в аренду.

В начале марта группа компаний "Интеко" заявила, что готова выделить часть квартир в своих проектах в Москве и Ростове-на-Дону под арендное жилье. Партнером девелопера по этой программе станет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Речь идет о 10 тыс. кв. м жилья в Москве (в апарт-комплексе "Лайнер") и таких же площадях в Ростове-на-Дону; снять квартиру можно будет в конце этого года или начале следующего. Это не первое подобное соглашение между "Интеко" и АИЖК. Программа "Интеко" по сдаче в наем новостроек с последующим выкупом в 2014 году работала в Ростове-на-Дону, но была закрыта.

На этот же путь, но уже без финансовой поддержки АИЖК, вступила компания "Инвесттраст", предложившая потенциальным покупателям акцию "тест-драйв", позволяющую арендовать квартиру в ЖК "Новые Ватутинки". "Особенностью проекта стала возможность купить в будущем квартиру с зачетом уже совершенных ранее платежей. Это оказалось прекрасным маркетинговым ходом, позволившим девелоперу только на этапе подготовки программы сдать в аренду 11 лотов", - рассказывает Мария Литинецкая.

Впрочем, участники рынка призывают не называть данный формат "арендным бизнесом". "Тест-драйв" с возможностью последующего выкупа квартиры, скорее, является выходом из ситуации для застройщиков, у которых залежались непроданные квадратные метры", - уточняет старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. Из двадцати девелоперских компаний, реализующих в настоящий момент новостройки с отделкой в Москве и области, опрошенных РБК+, примеру "Инвесттраста" пока не собирается следовать ни одна. Тем не менее все может измениться в случае ухудшения экономической ситуации, когда продажи встанут.

Некоторые девелоперы сознательно идут по пути создания отдельного арендного направления. Так, девелоперская группа компаний "Пионер" вывела на столичный рынок апарт-отель Ye's, в котором апартаменты могут выкупить частные инвесторы, а потом передать их управляющей компании, которая и будет заниматься сдачей недвижимости в аренду. Этот формат "Пионер" ранее опробовал в Санкт-Петербурге.

Группа Becar, более известная на рынке коммерческой недвижимости, в феврале основала инвестиционное агентство, специализирующееся на продаже и аренде апартаментов, в том числе жилых. Новая структура будет работать в рамках компании NAI Becar Apartments, развивающей собственную федеральную сеть апарт-отелей "Вертикаль" и занимающейся комплексным управлением недвижимыми активами.

На загородном рынке такие примеры тоже появляются. Так, группа компаний "Сапсан" собирается построить поселок коттеджей и таунхаусов, полностью предназначенных для аренды. "Для этих целей компания уже приобрела большой земельный участок. Подробности проекта мы пока не раскрываем, он находится в активной разработке", - рассказала РБК+ вице-президент ГК "Сапсан" Светлана Шмакова. До этого момента ГК вела бизнес, связанный с жилой арендой в элитном поселке "Княжье озеро". "Сейчас арендные дома постепенно выводятся в продажу, а вырученные средства планируется инвестировать в новый арендный проект", - рассказала Светлана Шмакова.

Насколько успешными окажутся арендные инициативы девелоперов, покажет время. Но никакой кризис не заставит застройщиков строить социальное жилье без государственной поддержки. "Для грамотного и активного развития рынка арендного жилья должна быть сформирована государственная программа со статусом национального проекта - именно в таком случае ситуация с арендным жилищным фондом получит дополнительное ускорение", - резюмирует Владислав Мельников.

НИКАКОЙ КРИЗИС НЕ ЗАСТАВИТ РОССИЙСКИХ ДЕВЕЛОПЕРОВ СТРОИТЬ СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ БЕЗ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ

ЧТО РЕАЛИЗОВАНО

Некоторые успехи в создании доходных домов все же имеются. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в конце 2015 года оценил объем уже возведенного в стране арендного жилья в 850 тыс. кв. м и подтвердил, что пока реально работает лишь возвратный механизм финансирования со стороны АИЖК. Но на эти цели в бюджете заложено всего 10 млрд руб., что вряд ли позволит реализовать наполеоновские планы федеральных властей и выйти на запланированные объемы. По словам министра, в текущем году в России планируется построить более 100 тыс. кв. м арендного жилья.

 В Ханты-Мансийском автономном округе доходные дома стали строить в конце 2012 года. С тех пор, как сообщил в интервью РБК+ директор Ипотечного агентства Югры Евгений Чепель, в ХМАО реализованы три проекта, в планах компании - еще два. Арендные дома девелопер возводит за счет собственных и заемных средств (55% - деньги компании, остальное дала "дочка" АИЖК - ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства"). "Но с прошлого года структура прекратила выкуп "закладных" по арендным домам и пока не предложила рынку новый работающий механизм поддержки строительства таких домов", - отмечает Евгений Чепель.

 В Кемеровской области в феврале 2015 года сдали 11-й доходный дом, причем десять предыдущих построили в 2009-2014 годах, еще до кризиса. Однако эксплуатация домов привела к неожиданным результатам. Как сообщает местный портал "ВашГород.ру", в один из экспериментальных домов, возведенных в Новокузнецке (пр. Ермакова, 22), в 2011 году заселили бюджетников (врачей, учителей, молодых специалистов и т.д.). Через некоторые время власти в два раза увеличили ставки аренды, с 2-4 тыс. до 4- 8 тыс. руб. в месяц. Возмущенные жильцы пожаловались на "произвол" губернатору Аману Тулееву, после чего глава города организовал проверку, итоги которой оказались неожиданными для властей. Почти половина нанимателей занимались бизнесом, сдавая жилье в субаренду мигрантам, при этом долги по арендной плате превысили 3,5 млн руб.

Автор: Татьяна Рютина