Добавить разнообразия

Появление среди новостроек Москвы таунхаусов, коттеджей или вилл добавит рынку элитной недвижимости разнообразия.

В настоящее время на первичном рынке элитной городской недвижимости предлагается 2256 лотов, 126 из них относятся к малоэтажным проектам (не выше трех этажей), это чуть менее 6% от всего предложения. Но год назад на долю малоэтажки приходилось 4%.

У загородного формата в черте города есть история. К 1917 г. около 60% жилого фонда в Москве было представлено особняками и усадьбами, 40% приходилось на долю многоэтажных доходных домов. Советская власть особняки и усадьбы отдала госучреждениям, доходные дома превратила в коммунальные квартиры. Сейчас именно квартиры — привычный формат даже для богатых людей, которые могут себе позволить почти любую недвижимость, но идут по привычному пути: частный дом на Рублевке и квартира в городе. В годы советской власти крупнейшие партийные и государственные деятели нередко предпочитали квартирам особняки или госдачи в Серебряном Бору. Можно вспомнить поселок художников на Соколе, с 1979 г. он находится под охраной государства как памятник градостроительства первых лет советской власти; село Троице-Лыково в Строгине, известное тем, что после возвращения из эмиграции и до самой смерти здесь жил Александр Солженицын; деревню Соломенная Сторожка на границе Тимирязевского парка, где находилась мастерская скульптора Евгения Вучетича. Спрос на малоэтажные городские форматы сохранялся, хоть и небольшой. Неудивительно, что первые частные девелоперские компании стали экспериментировать с малоэтажным жильем уже в начале 1990-х гг. Первый коммерческий поселок таунхаусов в Москве появился в Раменках, на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Он пользовался спросом у дипломатов из соседних посольств и сотрудников иностранных компаний. В нулевых годах было построено несколько поселков, ориентированных на эту аудиторию. В некоторых из них доля жителей-иностранцев до сих пор достигает 90%.

Сейчас в Серебряном Бору, Крылатском, поселке художников можно найти предложения на вторичном рынке (от $2,3 млн). Кроме того, в центральных районах города представлено несколько десятков исторических и вновь построенных особняков. Их стоимость варьируется от $2-3 млн до $75 млн.

Не все малоэтажные проекты получались успешными — такой нестандартный продукт было сложно сделать с первого раза отвечающим всем покупательским предпочтениям. Интересный в этом смысле пример — один из первых комплексов таунхаусов «Палаты Муравьевых» на Остоженке, построенный в 2001 г. (17 таунхаусов площадью от 265 до 420 кв. м). Потенциальных клиентов в этом проекте не особо привлекала перспектива перемещаться между несколькими этажами небольшой площади. Российские покупатели более 10 лет фактически притирались к формату, а девелоперы искали оптимальные варианты. Например, увеличивали в проектах площадь одного уровня — и делали этих уровней меньше.

В настоящий момент мы отмечаем рост интереса ультрахайнетов (люди с состоянием свыше $50 млн) к малоэтажным форматам городской недвижимости. В бюджете от $10 млн покупатели с одинаковым интересом рассматривают как пентхаусы, так и таунхаусы и особняки, их привлекают как новые проекты, так и исторические здания. Это говорит не о всеядности, а о том, что новые форматы привлекают разным стилем жизни, который они предлагают: с одной стороны, загородный, камерный, уединенный, с другой — более активный, городской. Тут покупатели, можно сказать, делают экзистенциальный выбор. Несколько весьма состоятельных людей уже приобрели или построили частные дома (самостоятельно со своим подрядчиком) в районе Патриарших прудов, в Хамовниках, на Остоженке и в Замоскворечье, и, похоже, это становится трендом на рынке элитной недвижимости. Во всяком случае, мы все чаще получаем запросы на покупку городских особняков для частного проживания, а не для размещения офиса или штаб-квартиры компании, как это было раньше. Спрос на городские резиденции за последние три года вырос в несколько раз — от одного запроса в год пару лет назад до минимум одной заявки на покупку в месяц. Чаще всего таким форматом интересуются большие семьи.

62 200 договоров доверительного управления

Столько таких договоров заключили с начала года покупатели жилья в новостройках Москвы, это на 15% больше, чем за весь 2017 год, и в 2,6 раза больше, чем в 2014 г. (24 000 ДДУ), сравнивают данные Росреестра аналитики «Метриума»

Открытым остается вопрос, насколько экономически целесообразно делать такие проекты девелоперу. Земля под застройку в Москве дорогая, построив многоэтажный дом, застройщик получает больше продаваемых площадей и, следовательно, более высокую маржу. Однако не все так очевидно и просто. Во-первых, во многих районах в ЦАО действуют ограничения по высотности и плотности застройки и просто невозможно построить высокий дом, например, из-за соседства с исторической малоэтажной застройкой или близости парковой зоны. В качестве примера можно привести малоэтажный Tweed Park в глубине парка «Покровское-Стрешнево».

Во-вторых, далеко не всегда девелопер зарабатывает больше на многоэтажном элитном доме, чем на проекте из нескольких элитных таунхаусов. Последние чаще всего дороже квартиры, какой бы роскошной она ни была, если это, конечно, не пентхаус — особняк на крыше. Например, квартира площадью 304 кв. м в комплексе Barrin House обойдется покупателю почти в 138 млн руб., а таунхаус в Knightsbridge Private Park — в 290,8 млн руб. Оба проекта находятся в Хамовниках и сданы в эксплуатацию.

Наконец, девелоперы включают малоэтажный формат в крупные проекты, чтобы предлагать и квартиры с террасами, и обычные квартиры, и таунхаусы, и пентхаусы. Пример — Spires на Нежинской улице. Общая площадь проекта составляет 80 000 кв. м, жилая — 40 400 кв. м, на долю малоэтажного формата приходится 4,6% площадей.

Цена на малоэтажные новостройки начинается от $1 млн за лот. Мы ожидаем выхода на рынок ряда новинок в Тверском районе, Хамовниках, Раменках и в Серебряном Бору. Это позволит увеличиться этому субрынку приблизительно на 4-5%, т. е. его доля в общем объеме предложения новостроек будет стремиться к 9-10%. Конечно, массовым такой вид недвижимости не станет, но его доля может достигать 10%. Нишевые проекты тем и интересны, что задают тренды, привлекают интерес, обновляют представление о комфортном проживании.

Совсем безоблачным развитие малоэтажных проектов назвать нельзя. Основная причина кроется в нехватке подходящих участков, ведь для такой застройки не годятся «менее престижные районы», а большинство элитных уже плотно застроены. Но можно прогнозировать рост предложения на 1-2 проекта в год и рост спроса.

Коттеджи на миллиард

Замыкает десятку рейтинга коттедж в «Поселке художников» (640 кв. м). Трехэтажный дом с участком в 17 соток продается за 400 млн руб. «Все дома в поселке имеют свои земельные участки, которые утопают в зелени (высажены определенные породы деревьев). Также на ценообразование домов накладывает отпечаток история — здесь была реализована концепция „города-сада“, популярная в начале ХХ в.», — говорит Андрей Хитров, директор по маркетингу компании Welhome. Несколько домов возводилось по образцу русских построек XVII-XVIII вв. Всего было постоено 114 домов

Последние места рейтинга занимают два дома в коттеджном поселке Екатериновка (тоже в Крылатском). Несмотря на то что объекты в десятке дешевле остальных, по площади они одни из самых крупных. На фото: дом площадью 1100 кв. м выставлен на продажу за 450 млн руб. Помимо традиционного богатого внутреннего убранства и престижного месторасположения покупателям домов в Екатериновке обещаны «военизированная охрана и видеонаблюдение по периметру»

По словам риэлторов, как правило, цены на объекты такого класса сильно завышены. Причина — в ограниченном спросе, при котором естественные механизмы регулирования цен не работают: нет звонков, нет интереса, не с чем сравнивать и анализировать цены. Однако, если у продавца есть намерение быстро продать объект, то, по словам риэлторов, покупатель в большинстве случаев может рассчитывать на скидки в 10-30%. На фото: вид на ЖК «Остров фантазий»

Из топ-10 рейтинга четыре объекта продаются в «Поселке художников», где живут многие известные личности. «Сегодня поселок имеет два охранных свидетельства — как природный комплекс и как объект культурно-исторического наследия», — говорит Резниченко. Еще один коттедж в этом камерном месте продается за 867,4 млн руб. Дом (750 кв. м) меблирован и полностью готов к проживанию. На фото гостиная дома

Еще один особняк в Екатериновке (960 кв. м) продается за 445 млн руб. Несмотря на то что миллиардные коттеджи в пределах МКАД — «товар штучный», спроса на них все равно нет. Дома могут искать своих новых хозяев годами. «Например, в 2017 г. в поселке Екатериновка мы зафиксировали три сделки. Все они в бюджете $3-4 млн. Из трех домов два в продаже были больше 4 лет, а один — 2,5 года», — рассказывает Колосницын. По его словам, срок экспозиции таких объектов может составлять и пять, и десять лет. «Но бывают счастливые исключения», — говорит эксперт

Международный брокер недвижимости — компания Savills составила рейтинг самых дорогих жилых домов (коттедж / таунхаус), выставленных на продажу в старых границах Москвы. Общая стоимость топ-10 домов составляет 6,4 млрд руб. На фото — вид на элитный ЖК «Остров фантазий» в Крылатском

Большинство самых дорогих домов находятся в трех локациях Москвы — в «Поселке художников», в Крылатском и в Серебряном Бору. На втором месте рейтинга — резиденция за 950 млн руб. (1370 кв. м) в Серебряном Бору на берегу Москвы-реки (на фото). Дом построен с использованием мрамора и клинкера. Он находится на территории ЖК «Берег столицы», к услугам жителей которого собственная набережная, закрытая стоянка для яхт, пляж. «Серебряный Бор — локация самая дорогая. В закрытой базе есть предложения выше 1 млрд руб.», — говорит директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын

Самый дорогой жилой дом выставлен на продажу в «Поселке художников» на Соколе (на фото). Коттедж под ключ (609 кв.м) оценен в 1,015 млрд руб. Столь высокая цена дома во многом объясняется наличием собственного земельного участка в 10 соток, что на рынке недвижимости Москвы редкость. При этом на участке выполнены ландшафтные работы, поясняет директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко

Еще один объект на «Острове фантазий» — двухэтажный дом (400 кв. м) продается за 612,4 млн руб. «Джентльменский набор» всех элитных построек — богатая мебелировка, камины, собственные террасы, небольшие участки земли, бассейн или сауны. В качестве бонуса идет близость к «закрытому для чужих» водоему, где есть пляж и стоянка для яхт или лодок и живописная территория, которая, конечно, огорожена и охраняется

Дом, выполненный по авторскому проекту в стиле hi-tech, получил название «Куб». Он стал победителем многочисленных архитектурных конкурсов и выставок

И снова дом на «Острове фантазий» — трехэтажный монолитный коттедж (500 кв. м) выставлен на продажу за 563,7 млн руб. Собственник отмечает, что дом меблирован от Fendi и на всех этажах есть действующие газовые камины

Желающим поселиться в ЖК под названием «Остров фантазий» также придется раскошелиться. За небольшой двухэтажный коттедж в 350 кв. м и участок в 18 соток на искусственно созданном острове покупателю придется заплатить 620 млн руб. На фото гостиная коттеджа

Монолитный двухэтажный особняк (538 кв. м) в «Поселке художников» с дизайнерским ремонтом в стиле модерн обойдется покупателю в 507,4 млн руб. На фото — одна из пяти комнат дома

Потапова Людмила