Девелоперы вернулись в коммерцию

В 2017 году был переломлен один из главных трендов рынка недвижимости Москвы: доля торговых и офисных центров в структуре выпущенных градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) выросла впервые после трех лет падения. Интерес девелоперов к жилью на этом фоне сократился. По прогнозу консультантов, в 2019 году количество анонсированных проектов на первичном рынке сократится вдвое.

О том, что у инвесторов вернулся интерес к коммерческой недвижимости, свидетельствуют данные Москомстройинвеста. Согласно им, в 2017 году градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) выдала ГПЗУ на строительство 18,85 млн кв. м недвижимости, из них 25% (4,79 млн кв. м) — это торговые и офисные объекты. В 2016 году их доля была только 17%, в 2015-м — 18%, в 2014 году — 30%. Таким образом, рост доли офисов и объектов торговли произошел впервые с начала кризиса.

Снижение интереса инвесторов к строительству коммерческой недвижимости скорректировало рынок. В 2017 году в Москве открылось лишь три ТЦ площадью 150 тыс. кв. м, свидетельствуют данные JLL. Это рекордно низкий показатель за последние пять лет. «Но в 2017 году стало больше запросов на разработку новых проектов, ведь стабилизировались макроэкономические показатели, арендные ставки, уменьшился объем вакантных площадей», — объясняет начальник отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева. По данным JLL, в 2018 году в Москве введут 306 тыс. кв. м ТЦ, на 2019 год заявлено 567 тыс. кв. м. Директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных в офисном сегменте такой позитивной динамики не ждет. Она подсчитала, что объем ввода офисов в 2018 году будет на уровне 2017 года и не превысит 400 тыс. кв. м, а в 2019 году составит около 300 тыс. кв. м. «Из-за нестабильного спроса девелоперы стараются реализовывать заявленные проекты под конкретного клиента», — объясняет госпожа Подлесных.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский говорит, что доля чистых инвестиционных сделок, когда объект приобретается для получения дохода, в 2017 году увеличилась вдвое, до $3,1 млрд, из которых 26,3% — иностранный капитал. Активность иностранцев эксперт считает одним из самых четких признаков оживления рынка.

За кризис доля проектов по жилищной недвижимости в выданных ГПЗУ выросла с 30% в 2014 году до 55% в 2016-м. Игроки рынка стремились переформатировать проекты в пользу жилья и апартаментов, вспоминает госпожа Никуличева. Но в 2017 году ситуация изменилась: доля жилья в структуре ГПЗУ сократилась до 41% на фоне затоваривания первичного рынка Москвы. Ранее консультанты указывали, что к концу 2018 года объем предложения на нем может превысить спрос в 2,8 раза (см. «Ъ» от 12 января). Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая полагает, что в этом году ждать сокращения числа заявленных проектов еще не стоит. «Девелоперы стремятся вывести проекты до вступления в силу поправок к 214-ФЗ (осложнят привлечение средств соинвесторов. — » Ъ") «, - рассуждает она. По мнению госпожи Литинецкой, уже в 2019 году можно будет говорить о двукратном падении числа новых жилых проектов.

Общий объем недвижимости, на который были оформлены ГПЗУ в 2017 году, сократился на 36,7%. В Москомстройинвесте объясняют эту разницу утвержденными в марте прошлого года Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они представляют карту, из которой девелопер может узнать, что разрешено строить на его участке. Если это не соответствует его планам, то в ПЗЗ нужно вносить изменения на ГЗК. Если намерения владельца участка совпадают с правилами, он может получить ГПЗУ в Москомархитектуре. Там сообщили, что в 2017 году выпустили ГПЗУ на 52,6 млн кв. м, из них 26,4 млн кв. м — жилье. Но среди проектов могут быть те, что прошли ГЗК раньше, пояснили в Москомархитектуре. По оценкам гендиректора «Гео Девелопмента» Максима Лещева, расхождения между ПЗЗ и намерениями инвестора были в 15% объектов.

Автор: Мерцалов Александр