Девелоперам требуется административный ресурс

Большинство промышленных территорий Москвы – дорогая и дефицитная земля практически в центре города. Развивать их без внятного градостроительного планирования по принципу «каждый сам за себя» – значит испортить хорошие участки

Традиционный подход инвесторов к освоению промзон описывает управляющий партнер компании «Ника эстейт» Виктор Садыгов: «Наименьшие затраты и наибольшая прибыль». В результате получались как вполне достойные проекты – Станиславского, 11, «Красная Роза», – так и беспорядочное нагромождение офисов и ресторанов.

В числе системных проблем, осложняющих процесс редевелопмента, наличие большого количества собственников участков, на которые нарезана бывшая промзона. Как показывает практика, договориться о совместном освоении территории редко где получается. «А выкуп таких площадок – процесс, как правило, длительный и затратный, что сводит экономическую целесообразность практически к нулю», – говорит старший партнер, вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов. «Часто там есть и активы муниципальных предприятий. Если отношения с ними невозможно урегулировать (а для этого необходимо участие властей), освоение становится как минимум проблематичным. Не случайно сегодня эти зоны развиваются по принципу кусочной переделки», – продолжает эксперт.

Без административного вмешательства не обойтись и когда речь идет о территории в несколько десятков гектаров, где должны быть и жилая, и коммерческая, и производственная составляющие. Особенно сложно обеспечить транспортную доступность, говорит коммерческий директор компании City & Malls PFM Сергей Шиферсон: «Промзона в силу своей специфики – это оторванный от города участок. И одна из основных системных ошибок – развитие таких зон без состыковки с улично-дорожной сетью».

Острова в городе

Город декларирует достаточно активное участие в развитии транспортной составляющей городских «мегапроектов», повышая тем самым инвестиционную привлекательность ранее не слишком востребованных территорий. Например, для промзоны «Соколиная Гора» девелопер должен разработать дорожно-транспортную сеть на территории, а город возьмет на себя строительство развязки северо-восточной хорды и ш. Энтузиастов и возведение пассажирской станции «Шоссе Энтузиастов» на Малом кольце Московской железной дороги. При реновации «Серпа и молота» внутренняя дорожно-транспортная сеть будет построена за средства девелопера, реконструкция ш. Энтузиастов от МКАД до Садового кольца будет проведена за бюджет. Важно, чтобы эти задачи решались скоординированно, иначе жители построенного жилья и сотрудники местных предприятий и учреждений не один год будут стоять в пробках.

Мелким промзонам и такой милости ждать не приходится, хотя специалисты настаивают: планирование и создание дорожно-транспортной сети с учетом возрастающей нагрузки – задача городских властей. «Ключевым фактором стала бы разработка единой транспортной схемы, на основе которой власти могли бы контролировать и балансировать нагрузку на ту или иную территорию, девелоперы – планировать затраты, конечные потребители – оценивать местонахождение жилого комплекса или бизнес-центра, понимая, что будет с транспортной доступностью, пусть даже в перспективе», – делится надеждами директор по развитию компании MR Group Марина Шуберт.

Но пока речь идет лишь о фрагментарном анализе – на уровне района застройки. «Все девелоперы заказывают в мастерской НИИ Генплана анализ транспортной нагрузки на район. И специалисты готовят заключение: насколько нагрузка возрастает, что будет плохо, а что хорошо для района и, главное, что нужно сделать, чтобы избежать проблем, – говорит Дмитрий Старостин, вице-президент компании AEON Corporation (девелопер ЖК «Ривер парк»). – Если в заключении будет сказано, что строительство нового ЖК усложнит транспортную ситуацию, то первое, что предлагается, – строить новые дороги. И только если это невозможно, в проекте срезаются метры». Принятой и опубликованной дорожной карты развития транспортной схемы пока нет. «Ривер парк» на месте бывшего судоремонтного завода в Нагатинском Затоне строится фактически на полуострове. На ближайшую магистраль – пр-т Андропова – можно выехать только по трем улицам, которые в утренний час пик стоят намертво. При заселении этого комплекса, рассчитанного более чем на 6000 человек, району грозит транспортный коллапс», – опасается управляющий партнер агентства Point Estate Ирина Калинина. Снизить остроту проблемы, по мнению риэлтора, можно за счет жесткого регулирования объемов застройки со стороны властей.

Местные власти согласны, что транспортная проблема – одна из наиболее острых в этом месте. «Мы надеемся, что благодаря активной деятельности правительства Москвы по развитию дорожно-транспортной инфраструктуры города, включая строительство хордовых магистралей, будет найдено комфортное решение транспортной проблемы округа и Нагатинского Затона, – комментирует глава управы Нагатинского Затона Ирина Джиоева. – В рамках строительства развлекательного центра в Нагатинской пойме, по которому уже прошли публичные слушания, город выработал решение по реконструкции пр-та Андропова, созданию дублеров не только в центр, но и в сторону области. Планируется продлить Балаклавский проспект через железную дорогу на Кантемировскую улицу, чтобы при движении из центра в Бирюлево и Орехово не нужно было ехать по пр-ту Андропова. Это разведет потоки и сократит наплыв транспорта через наши улицы».

«Сейчас правовая база по застройке промтерритории ничем не отличается от любой другой», – замечает Старостин. В плане реализации проекта планировки «Ривер парка», по его словам, «написано, что город должен расширить ул. Коломенскую и потратить на это 90 млн. руб. Кроме того, запланированы строительство метро и реконструкция пр-та Андропова». Но это никак не связано со строительством ЖК. «В проекте планировки также указано, что девелопер должен вложить 16 млрд. руб., из них 6 млрд. – это доля города и инфраструктура (садик, школа, набережная), включая 1,5 км дорог, которые мы сами строим и потом передаем городу (от ул. Коломенской до ул. Речников). Если учесть еще внутриквартальные дороги, то получится 2,5 км. Наши затраты на строительство дорог в проекте – около 300 млн», – перечисляет он.

Алексей Миллер, Замдиректора департамента стратегического консалтинга и оценки S.A.Ricci

Интересны площадки, где уже полностью остановлено производство и земля переведена в нужное назначение, иначе процесс может затянуться

Промышленные зоны с потенциалом для жилой застройки

«Группа ЛСР реализует проект редевелопмента на 65 га территории бывшего автозавода им. И. А. Лихачева с 2014 г.», – рассказал член правления группы, управляющий директор в Москве Иван Романов. Предстоит построить 1,5 млн. кв. м недвижимости, в том числе 950 000 кв. м жилья более чем для 25 000 человек. Жилые дома проектируют 10 архитектурных бюро, в том числе «Проект Меганом», SPEECH, «Сергей Скуратов Architects», «Мезон проект» и др. Для отдыха отведено 4,5 га вдоль набережной и 14,5 га, на которых будет разбит городской парк. Предусмотрены все необходимые объекты инфраструктуры, также здесь появится музейный центр «Эрмитаж-Москва» по проекту архитектора Хани Рашида (бюро Asymptote, Нью-Йорк). В поддержку проекта редевелопмента территорий ЗиЛа городские власти расширяют и прокладывают новые дороги, в 2015 г. будет построена станция метро «Технопарк», которая будет располагаться между станциями «Автозаводская» и «Коломенская». Прямо на границе участка в 2016 г. заработает ТПУ «ЗиЛ», предназначенный для пересадки с МКЖД на городской общественный автотранспорт (рассчитан на 3600 человек в час). Через реконструируемую промзону проходит Малое кольцо Московской железной дороги, там построят пассажирскую платформу. Для связи промзоны «ЗиЛ» и Донского района построят два моста. Помимо этого будет построен транспортно-пересадочный узел, реконструированы уже имеющиеся дороги. Строительство первых жилых домов началось в августе 2015 г., окончание проекта планируется к концу 2022 г. Общая сумма инвестиций, по оценкам Романова, составит более 125 млрд. руб. Предполагается развитие существующих научно-производственных предприятий «Сапсан» и «Гелиймаш», будет организована контрактная сборка грузовиков. Для обслуживания будущей застройки сохранится и реконструируется ТЭЦ ЗиЛа. По проекту, жилая зона не будет плотно примыкать к производственным объектам, поэтому такое соседство не повлияет на привлекательность проекта. Всего сейчас в разработке около 30 проектов реновации промзон. Строительство уже ведется на 10 площадках. Наиболее значимые, кроме ЗиЛа, – «Ленино», «Перово», «Верхние Котлы». В приоритете у мэрии реновация «Нагатинского Затона», «Соколиной Горы», «Серпа и молота». Сергей Шиферсон из City & Malls PFM выделяет как потенциально интересные «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкую». Приоритетны, по мнению эксперта, «Серп и молот», где планируется строительство 1,5 млн. кв. м недвижимости, и «Соколиная Гора». Гендиректор «Миэль-новостроек» Софья Лебедева уточняет, что на 9,8 га «Соколиной Горы» планируется построить 88 000 кв. м жилья, социнфраструктуру и православный храм. В южной части промзоны, которая отделена от жилья ш. Энтузиастов, будут работать промпредприятия. Также ведется разработка проекта планировки территории бывшего автокомбината на севере Москвы, в 3-м Нижнелихоборском проезде. Ирина Калинина из Point Estate «интересными» называет приближенные к центру Москвы завод им. В. А. Казакова на Кутузовском проспекте, завод им. Хруничева в Филевской пойме, Экспериментальный завод полимерных материалов на Бережковской набережной, завод «Москвич», а также удаленные от центра и пригодные для массовой жилой застройки эконом- и комфорт-классов промзоны «Хапиловская» на Мироновской улице, «Очаково» в Можайском районе, «Бескудниково», «Верхние Котлы». Мария Литинецкая добавляет реновацию промзоны «Нагатинский Затон»: здесь не велось никаких вредных производств.