21 марта 2017
Деньги или время
Ведомости

Почти половину проектов в сегменте массового жилья Москвы можно было бы продать по схеме trade-in, если бы на это были согласны и застройщики, и покупатели

Собственники квартир на вторичном рынке не готовы поступиться ценой - и далеко не все девелоперы хотят отдавать новостройки в обмен на старые квартиры.

"Это означает принять на баланс непрофильный низколиквидный актив", - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп". "Срок экспозиции квартиры на вторичном рынке не менее четырех месяцев, за это время застройщик может распродать целый подъезд в новостройке", - согласен Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль - загородная недвижимость". "Если хрущевка не найдет покупателя, то сделка на первичном рынке тоже не состоится, - уточняет Литинецкая. - Утром деньги - вечером стулья. И никак иначе".

Формально это взаимозачет, тогда как trade-in подразумевает именно выкуп квартиры компанией, предоставляющей услугу, подчеркивает руководитель департамента новостроек "НДВ-недвижимости" Татьяна Подкидышева. "Цель одна - обмен старого жилья на новое, но технологии сделки разные", - говорит она. Однако эти понятия смешивают, и компании могут именовать услугу trade-in, подразумевая под этим именно альтернативную сделку (без выкупа). "Trade-in, перешедший к нам из автомобильной отрасли, прочно ассоциируется с обменом старого на новое", - объясняет Подкидышева. И в глазах большинства покупателей особой разницы нет: если денег не хватает, старая квартира становится их эквивалентом, в том числе и для покупки жилья на первичном рынке.

Продавать новостройки за квартиры на вторичном рынке готовы немногие, говорит Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям "Миэля", вице-президент Московской ассоциации риэлторов. В Urban Group, например, предпочитают привлекать риэлторов со стороны. "Попытки создать собственное подразделение trade-in не привели к существенному увеличению объемов продаж", - говорит Светлана Кондачкова, управляющий собственник "Трейд-ин риэлти", работающей с Urban Group по договору. "Сделки на вторичном рынке для девелоперов не являются основной деятельностью, невозможно преуспевать во всем", - объясняет она. Коллеги согласны. "Зачем застройщику витрина старого жилья?" - рассуждает Подкидышева. "Комиссия на вторичном рынке - в среднем 150 000 руб. - несопоставима с прибылью от продажи новостройки", - добавляет Яхонтов. Редкие исключения - когда у застройщика есть свое агентство недвижимости: "Магистрат" у ГК "Интеко", "А101 девелопмент" - дочернее предприятие инвестиционно-строительного холдинга "Авгур эстейт", в состав которого входит и одноименное агентство недвижимости, приводит примеры Дмитрий Таганов, z`"Инком-недвижимости".

В девелоперской компании "Брусника" называют свою схему "обменом". Сотрудники компании оценивают старую квартиру, и эта сумма идет в счет оплаты нового жилья. Дисконт к оценочной цене обычно не превышает 6%. "Мы сразу "выкупаем" квартиру и берем ее продажу на себя. Клиенту остается только доплатить разницу за новую квартиру, это можно сделать в ипотеку или рассрочку. Весь процесс покупки занимает 5-10 дней", - рассказывает Дмитрий Колтунов, директор по продажам "Брусники" в Москве.

Выкуп предусматривает дисконт - так застройщик минимизирует собственные риски - и покупателю может быть выгоднее продавать квартиру на вторичном рынке, стараясь взять за нее максимальную цену, признает Подкидышева. Однако, если нужно быстро приобрести новостройку с зачетом стоимости имеющегося жилья, именно такой вариант будет оптимальным, считает риэлтор.

"Можно продать квартиру и за один день, если снизить ее стоимость на 70%. Можно за два месяца, сделав дисконт 30-40% от желаемой цены. Покупатель в данном случае должен решить, что для него важнее, - говорит Яхонтов. - Trade-in - это не про возможность сэкономить, это способ оперативно продать квартиру и купить то, что нужно, на первичном рынке". Однако, по его оценке, ожидания продавцов насчет стоимости своих квартир сейчас завышены на 30-35%.

Еще одно неудобство для клиента - старая квартира, единственная для 70% клиентов, уже продана, а новая еще не построена. На этот счет риэлторы советуют разное. "В ЖК "Андерсен", который реализуется в том числе по схеме trade-in, покупатель, который продал квартиру на вторичном рынке и ждет ввода в эксплуатацию своей очереди, снимает жилье в одной из готовых очередей этого ЖК. Таких клиентов около 2% от общего числа покупателей этого объекта", - рассказывает Яхонтов. Литинецкая советует приобретать квартиру в новостройке по trade-in примерно за год до сдачи жилого комплекса. Хотя и тут без временного жилья не обойтись. По этой причине схемой не могут пользоваться клиенты с маленькими детьми - органы опеки не позволят провести такую сделку.

Яхонтов пока не видит перспектив для заметного роста числа сделок trade-in на рынке недвижимости: "Мы проводим такие сделки уже более 15 лет, но за все это время их доля не превышала 10% от общего объема и вряд ли будет увеличиваться в дальнейшем. Сейчас такое предложение носит скорее маркетинговый характер: важно, чтобы клиент пришел в офис продаж или в агентство".

Литинецкая оценивает долю сделок trade-in примерно в 5-7% (разброс оценок других экспертов - от 3-4 до 7-9%). Хотя потенциально, уверена она, до 15% всех покупателей могут пользоваться такой услугой, это 1302 сделки (на 69 000 кв. м). И таким образом может быть реализовано 49% проектов массового сегмента старой Москвы. Это около 0,46 млн кв. м, или 8680 квартир, подсчитывает Литинецкая: "Однако на практике цифры куда скромнее". "Продажа имеющегося жилья и ипотека - сейчас единственная возможность улучшить жилищные условия, поскольку денег у людей все меньше", - резюмирует Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-tet.

Продать одну квартиру, чтобы купить другую - отлаженная практика альтернативных сделок, до кризиса их было в среднем 50-70%, в 2008-2009 гг., когда ипотека не была столь популярной, доходило до 80% и больше, по данным "Метриум групп". Сейчас у населения денег нет и до 90% сделок на вторичном рынке альтернативные, считают в "Инком-недвижимости"

Автор: Наталия Крол

Официальный хештег — #metrium

Metrium в социальных сетях

Metrium

В 15 ЖК массового сегмента детские сады сдаются раньше или в одно время с жильем Принято считать, что возведением социальной инфраструктуры девелоперы занимаются в последнюю очередь — уже после...

Metrium

Компания «Ферро-Строй» выбрала победителя международного конкурса Steel2Real На выставке АРХ Москва в Центральном доме художника на Крымском валу прошло награждение победителей ежегодного...

Metrium

Видео обзор МФК «Водный» https://youtu.be/XGiGsABQfTI #metrium #метриум #новостройкимосквы...

Metrium

Лайфхак от «Метриум»: Что нужно знать о регистрации права собственности на квартиру на вторичном рынке Чтобы распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению и совершать любые сделки с ней —...

Metrium

Видео обзор ЖК «Ясный» https://youtu.be/llbglE0jVPA #metrium #метриум #новостройкимосквы...

Metrium

Мария Литинецкая — победитель конкурса «Деловые женщины 2018» Управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Мария Литинецкая победила в конкурсе «Деловые женщины 2018» сразу в...

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.