Дайджест российской и зарубежной недвижимости

"Первичка" vs "вторичка": выигрывает тот, кто демпингует

СЕГОДНЯШНИМ ПРОДАВЦАМ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ НЕ ПОЗАВИДУЕШЬ. ТЕ, КТО НЕ УСПЕЛ ИЗБАВИТЬСЯ ОТ СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ПАРУ ЛЕТ НАЗАД, ТЕПЕРЬ ВРЯД ПОЛУЧАТ СВЕРХПРИБЫЛИ. СПРОС НА "ВТОРИЧКЕ" ЗАМЕР ВМЕСТЕ С ЦЕНАМИ БЕЗ НАМЕКА НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ. ТОЛЬКО ЛИ КРИЗИС В ЭТОМ ВИНОВАТ, ПРОДОЛЖИТСЯ ЛИ ПАДЕНИЕ ЦЕН, ВОССТАНОВИТСЯ ЛИ СПРОС И КАК В ТАКОЙ ОБСТАНОВКЕ ЧУВСТВУЕТ СЕБЯ РЫНОК ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ?

Если судить по информации, опубликованной на сайте Управления Росреестра по Москве, за 11 месяцев 2016 года было зарегистрировано 109 060 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья, а за 11 месяцев 2015-го - 98 795.

Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) в ноябре 2016 года в Москве равнялось 3844, что в два раза превысило аналогичный показатель ноября 2015 года (1601). В январе-ноябре 2016 года наблюдалось почти двукратное увеличение зарегистрированных ДДУ по сравнению с тем же периодом прошлого года - 30 762 против 16 776 соответственно. По данным руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олега Репченко, рост сделок ДДУ за год составил 83%. А вот на вторичном рынке жилья все не так радужно. Эксперт подчеркивает, что новостройки "отъедают" заметную часть спроса.

В количественном соотношении сделок со вторичным жильем пока больше. Но тенденция прошлого года наглядно демонстрирует, что новостройки идут семимильными шагами и наступают на пятки старому фонду. Почему, несмотря на до сих пор существующие кризисные явления, рынок новостроек чувствует себя все так же хорошо и даже лучше, чем в прошлые годы, а вторичный рынок фактически замер? Объяснение простое. Эти последствия были просчитываемыми: государство поддержало строительную отрасль и девелоперов, предложив рынку субсидированную ипотеку.

Сейчас на "первичке" есть варианты даже под 9% годовых, а ставка на ипотечные квартиры на вторичном рынке - 14%. Очевидно, переплаты по кредиту отвадили спрос от этого сегмента - многие покупатели начали рассматривать строящиеся объекты с менее разорительными процентными ставками.

Застройщики более лояльно относятся к ценовой политике, чем частные продавцы. Они изучают рынок и умеют лавировать в новых экономических реалиях, готовы давать дисконты, используют скидки в качестве маркетингового хода. А вот частные собственники до последнего выставляют свои объекты по ценам выше рыночных, не желая осознавать, что все изменилось.

На московский первичный рынок выходит много масштабных проектов на землях бывших промзон - необязательно покупать за 6 млн руб. захудалую раздолбанную "однушку" в панельном доме с сомнительным окружением, когда можно подобрать неплохой вариант на первичном рынке.

Кроме того, новостройка означает более продвинутые технологии возведения, разнообразие планировочных решений, благоустроенную территорию, привлекательную архитектуру зданий и общественных зон, паркинги, игровые площадки, детские сады и школы в шаговой доступности.

По мнению генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, в 2015 году многие проекты были на начальной стадии строительства - это пугало покупателей в нестабильной экономической ситуации. "В 2016 году готовность проектов возросла, настроения покупателей выровнялись, льготная ипотека была по-прежнему доступна", - замечает она.

Для покупателя решающее значение имеет цена объекта, другие параметры менее важны. Как объясняет Олег Репченко, в прошлом году бюджет покупки на первичном рынке стал намного доступнее: "Внутри МКАД купить квартиру в новостройке реально за 3,3 млн руб.". В старом жилом фонде ценник начинается от 5 млн руб.

"Провала на вторичном рынке следовало ожидать, - считает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. - Средняя стоимость квартиры в массовом сегменте первичного рынка - примерно 148 тыс. руб. за 1 м², тогда как на "вторичке" цена 1 м² достигает 173 тыс. руб.".

Застройщики обеспечивали доступные цены не только за счет скидок - они уменьшали бюджет покупки квартиры, выводя на рынок квартиры небольшого метража. Таким образом, старый фонд, в котором нет студий и минимальные метражи все равно в среднем 35 м², опять оказался в минусе.

Но было бы неправильным утверждать, что спрос на вторичном рынке жилья сойдет на нет. У многих старых объектов есть очевидные преимущества перед новыми - например, их месторасположение. Возведение новых проектов в шаговой доступности от станций метро ведется редко, а именно запрос на близость к метро - один из самых популярных на рынке недвижимости Москвы.

Есть убежденные приверженцы Центрального административного округа и те, кто хочет жить в самых зеленых и престижных районах, где стоимость квартир в новостройках в разы выше стоимости вторичного предложения. Многим очень важна существующая инфраструктура района - работающие детские сады и школы. Такие покупатели не хотят ждать несколько лет, когда новый жилой комплекс достроится и заживет полной жизнью, а учебные заведения распахнут свои двери. Но, как уверяет Олег Репченко, высокий спрос и на вторичном, и на первичном рынке способны поддержать только доступные цены. По его мнению, любая попытка увеличить стоимость влечет торг со стороны покупателя или отказ от сделки. "Чтобы выдержать конкуренцию с новостройками, продавцы на вторичном рынке должны быть более гибкими в ценообразовании", - предупреждает он.

Мария Литинецкая полагает, что задуматься нужно не только собственникам квартир: "Для нормализации положения на вторичном рынке властям необходимо стимулировать покупателей старых квартир программой субсидирования ипотеки".