Бюджет важнее статуса

До 50% апартаментов в некоторых комплексах в этом году были проданы по ипотеке. Покупатели победнее любят их за умеренный для Москвы бюджет, клиенты побогаче берут за близость к работе

В кредитном портфеле «ВТБ 24» доля апартаментов достигла 4% от общего объема выдачи, сообщила пресс-служба. Банк предоставляет средства на покупку в 20 комплексах столицы, аккредитовав всех крупнейших московских застройщиков. В пресс-службе Сбербанка сообщили, что «Московский банк ПАО «Сбербанк» для шести компаний в Москве разработал индивидуальные схемы кредитования», речь идет о комплексах «Флотилия» компании «Грас», Balchug Viewpoint и Balchug Residence от «Интеко», «Гороховский» от «БЭЛ девелопмента», I’M группы ПСН, «Дом на Люсиновской» компании «Лидер-инвест». «Средний чек кредита – 6 млн. руб.», – уточнили в Сбербанке. Девелоперы, в свою очередь, расширяют выбор кредиторов для покупателей. Например, MR Group предлагает клиентам на выбор программы 10 банков-партнеров. Ставки весьма привлекательные, сообщила Анна Соколова из «Метриум» (эта риэлторская компания – одна из пула продавцов девелопера): у банка «Возрождение» на покупку объектов MR Group можно получить кредит под 11,25% годовых в рублях, заплатив 20%-ный первоначальный взнос. Число ипотечных продаж в таких комплексах, как, например, «Фили град», в этом году риэлтор оценила в 50–60%. 50% лотов в комплексе «Флотилия» были приобретены за кредитные деньги, признались и в компании «Грас». В «НДВ-недвижимости» сообщили о 35% ипотечных сделках в Re:Form. В комплексе Match Point (УК «ВТБ проект») планируется более 1600 апартаментов. Девелопер ожидает, что 20% покупателей будут пользоваться рассрочкой, 30% – ипотекой от «ВТБ 24» (под 15,95% годовых), 50% оплатят покупку сразу.

Чем дороже объект, тем сложнее условия его кредитования: «Ипотеку на приобретение апартаментов банки предоставляют менее охотно, чем на покупку квартиры. И если «квартирная» ставка в среднем составляет 13%, то на апартаменты банк может предложить и 16%», – отмечает Елена Егорова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group.

Продажи апартаментов идут, несмотря на то что юридический статус этих помещений до сих пор не определен, коммунальные платежи больше, чем у квартир, а разница в цене с последними снизилась с 40% в 2011 г. до 15–20% в 2015 г. По информации Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), средний размер тарифа на содержание и эксплуатацию апартаментов в небольших (клубных) комплексах – около 145 руб. за 1 кв. м в месяц, в средних – 127 руб., в крупных – 52 руб. за 1 кв. м.

Брокеры агентства Est-a-tet добавляют, что на первичном рынке Москвы экспонируются девять гибридных комплексов, совмещающих в себе квартиры и апартаменты. Большего всего таких проектов в комфорт-классе.

Минимальный бюджет покупки этих объектов составляет сейчас чуть более 4 млн. руб., наиболее популярная стоимость – около 150 000 руб. за 1 кв. м (нередко вместе с отделкой). Покупают в ипотеку, так как покупательная способность снижается, признает Соколова. К тому же клиенты некоторых девелоперов, как, например, MR Group, надеются, что апартаменты удастся перевести в квартиры: такие прецеденты широко освещались в прессе. «Но надо понимать, что если объект достроен, то чудо превращения вряд ли произойдет, – предупреждает анонимный риэлтор. – Требования города по инсоляции и другие градостроительные нормативы, например по обеспеченности социальными объектами, еще никто не отменял». У города не сложилось понимания, что делать с апартаментами, признает пресс-секретарь «Москомстройинвеста» Татьяна Косарева: как юридически закрепленного термина их по-прежнему не существует. Юристы сейчас ищут правовые решения, которые удовлетворили бы всех: город, инвесторов, покупателей – развивает мысль коллеги Наталья Быстрова из департамента градостроительной политики, – но пока такого решения найти не могут.

Девелоперы продолжают на удачу развивать формат. Только в этом году, отмечает Татьяна Шарова, руководитель проектного консалтинга «Бест-новостроя», на рынок было выведено 19 новых проектов. «Их покупают как первое жилье, с целью улучшения жилищных условий, и как второе жилье – рядом с работой. Есть и инвестиционные покупки», – говорит Сергей Егоров, партнер, директор департамента жилой недвижимости S.A. Ricci. Впрочем, доля инвесторов в этом сегменте значительно снизилась, признает он: раза в два за последние несколько лет. Доля покупок «для себя», по данным опрошенных «Ведомостями» риэлторов и девелоперов, подавляющая.

Главным аргументом в пользу покупки по-прежнему является более низкая по сравнению с квартирами цена. «Когда мы вывели в продажу квартиры и апартаменты в комплексе I’M в Кожевническом проезде, – рассказывает Екатерина Тейн из группы ПСН, – мы не могли понять, почему апартаменты не пользуются спросом: то ли покупатели боятся высоких налогов, то ли на клиентов повлияла шумиха в прессе». Сомнения девелопера разрешились, когда разница в цене между этими объектами достигла 15%: апартаменты по 280 000 руб. за 1 кв. м стали продаваться лучше, чем квартиры по 315 000 руб. за 1 кв. м. 80% в комплексе – помещения «мелкой нарезки», в районе Павелецкой, где строится комплекс, много офисов, клеркам не хватает небольших квартир, объясняет Тейн.

Одно- и двухкомнатные апартаменты – самые востребованные покупателями и, значит, самые часто предлагаемые девелоперами варианты. По данным «Бест-новостроя», их совокупная доля в предложении доходит до 70%. Набирают популярность и студии – их метраж лишь немного превышает 20 кв. м, – таких «спальных мест» на рынке апартаментов экспонируется в 7 раз больше, чем на рынке квартир.

В этом году в премиальном сегменте спросом пользуются апартаменты площадью до 100 кв. м и ценой в $5000–6000 за 1 кв. м, говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Он и его коллеги из агентства Contact Real Estate отмечают небывалую (по сравнению с предыдущими годами) покупательскую активность: за три квартала 2015 г. на элитном рынке было продано приблизительно 140 апартаментов. «В 2,5 раза больше, чем годом ранее. Из каждых трех проданных объектов в премиальных новостройках один приходится на апартаменты», – радуется Халин. Для сравнения: по данным Contact Real Estate, на первичном рынке элитной недвижимости ЦАО в 2014 г. было реализовано 49 лотов. Как результат, за 2015 г. средневзвешенная рублевая цена выросла на 6,7%, превысив 0,9 млн. руб. за 1 кв. м. Тем не менее стандартный бюджет покупки редко превышал $1 млн.

Объекты на элитном рынке предлагаются как за рубли, так и за валюту. Но, говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, продажи идут лучше, если девелоперы выбирают правильную ценовую политику и выставляют рублевые ценники. Например, Capital Group в небоскребе «Око» продает апартаменты как за рубли (нижние этажи, средняя цена 360 000 руб. за 1 кв. м), так и за доллары: от $8000 до $20 000 за 1 кв. м (верхние этажи). Цена на пентхаусы доходит до $20 000 за 1 кв. м. «Наибольшей популярностью пользуется золотая середина небоскреба, где оптимальная рублевая цена совмещается с впечатляющими видовыми характеристиками: все апартаменты с 28-го по 47-й этажи уже распроданы», – сообщила Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости компании. Ипотечных сделок в премиальном сегменте немного.