08 октября 2018
Без отделки не предлагать
Эксперт

С начала лета столичный рынок дорогого жилья вошел в фазу активного роста. Однако ожидать роста цен не стоит: предложение на максимальном уровне.

В последние месяцы московские агентства недвижимости фиксируют высокие темпы продаж элитного жилья: количество сделок увеличилось примерно на 60-80% по сравнению с прошлым годом. По данным Knight Frank, сумма сделок за год выросла еще больше: в 2,4 раза, до 19 млрд рублей. Средний бюджет покупки увеличился за год на 35% и достиг 73 млн рублей. Это происходит на фоне обострившейся конкуренции между застройщиками дорогого жилья. Большинство из них пошло по пути многовекторного улучшения продукта и поиска новых рыночных ниш. Одним из результатов этих поисков стало появление проектов нового формата — апартаментов под гостиничным управлением.

Без летнего затишья Покупатели недвижимости летом традиционно неактивны. Однако в этом году фактор сезонности не сработал: по данным компании Savills, количество сделок в высокобюджетных новостройках Москвы выросло к прошлому году на 58%. Если к этому добавить предварительные продажи, которые проходят на этапе, когда еще нет разрешения на строительство, по договорам соинвестирования юридических лиц, то прирост количества сделок к прошлому году составит 70-80%. Осенью рост рыночной активности продолжился. «В сентябре число сделок выросло по отношению к прошлому году на 43 процента», — говорит управляющий директор компании «Метриум премиум» Илья Менжунов.

Высокая рыночная активность объясняется сочетанием сразу нескольких факторов. Во-первых, падением курса рубля. Удорожание доллара на 15-20% было воспринято частью покупателей, хранивших деньги в валюте, как сигнал к покупке «номинированных в рублях» квартир. Во-вторых, значительно подешевевшей ипотекой. В-третьих, за последние полтора года значительно выросло предложение на рынке. Ряд проектов вошли в активную фазу строительства, и покупатели решили, что риски уже не так велики. В-четвертых, принятие новых правил о долевом строительстве подтолкнуло покупателей воспользоваться последним шансом сыграть на росте стоимости жилья во время его строительства. В-пятых, навстречу спросу летом пошли и девелоперы. «Причиной активности на рынке стали специальные предложения и акции, проводимые застройщиками для стимулирования спроса, подарки в виде машиномест, оплаты путешествия, дизайн-проекта квартиры», — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Важным фактором были и вопросы политики. «После президентских выборов многие участники рынка элитной недвижимости окончательно определились, оставаться им в стране или уезжать. Те, кто решил остаться, постарались ускорить выход на сделку. „Отъезжающие“ решились пойти на большие дисконты при продаже своего элитного жилья, чтобы „выйти“ из российской недвижимости», — говорит директор агентства Finch Алена Бригаднова.

Планируемое на осень усиление американских санкций против России также подталкивает россиян к возврату капиталов в страну. «Санкции уже играют свою роль. За последние полтора года с рынка была „вымыта“ самая его дорогая часть — пентхаусы. Постарались участники списка „Форбс“», — говорит один из брокеров.

В то же время ошибочно переоценивать этот рост активности и считать, что на элитную недвижимость возник ажиотажный спрос. Это по-прежнему рынок покупателя, где сделки на вторичном рынке часто проходят с огромным дисконтом. Скидки доходят до 45%, максимальный летний дисконт при продаже квартиры, по данным Kalinka Group, составил 39 млн рублей. Сделок заключается намного меньше, чем шесть-восемь лет назад. Во многих построенных домах есть непроданные квартиры — несколько лет назад такого не было. Большой прирост количества сделок в этом году во многом определяется эффектом низкой базы.

Растет и волатильность рынка, каждая сделка становится все более индивидуальной. «В середине лета на Остоженке на вторичном рынке был продан пентхаус в готовом доме по 12 тысяч долларов за квадратный метр — продавцу надо было срочно закрыть сделку. В это же время квартиры в новостройке с аналогичной локацией продавались в два раза дороже. Рынок становится все более причудливым», — говорит один из брокеров. В целом состояние рынка элитной недвижимости позволяет на нем работать, но излишнего оптимизма ни у кого из участников нет.

Квартиры не дорожают Анализ рынка элитной недвижимости весьма сложен. Значительная часть сделок на «вторичке» проходит вне рынка, некоторые квартиры используются во взаимозачетах — информации о таких сделках нет. Брокерский рынок сильно раздроблен: существует большое количество небольших агентств, что также затрудняет сбор объективной информации. Невозможно учесть и реальные дисконты при сделках. При этом даже в одном здании стоимость квадратного метра может различаться в три раза. Аналитические отчеты о состоянии рынка от различных компаний часто кардинально отличаются друг от друга. Во многом это происходит потому, что не существует единой классификации: термины «де люкс», «элит» и «премиум» из маркетинговых соображений используются девелоперами или брокерами произвольно.

Усредненно ценовая диспозиция на рынке дорогих новостроек выглядит сегодня таким образом. Существует ряд топовых объектов, имеющих премиальное местоположение и высокое качество. Например, это жилые комплексы Nabokov на Остоженке, «Малая Бронная,15», Cloud Nine и Barkli Gallery в Замоскворечье, апартаменты под управлением Mandarin Oriental на Софийской набережной напротив Кремля. В этих проектах стоимость квадратного метра жилья может доходить до 1,4-1,7 млн рублей.

Следующий уровень — это высококачественные небольшие жилые комплексы, находящиеся внутри Садового кольца. Таких комплексов в процессе строительства или продажи недвижимости сегодня порядка пятнадцати. Цены в них — 700-900 тыс. рублей за квадратный метр.

В последнее время все чаще используется термин «премиум»: такие новостройки располагаются между Садовым и Третьим транспортными кольцами.

Это «недоэлитка», но по качеству она часто может не уступать дорогим проектам внутри Садового. В таких комплексах может быть много квартир. Стоимость квадратного метра в таких проектах в среднем варьируется от 400 до 700 тыс. рублей.

Одна из главных тенденций рынка — размывание представлений об «элитном» местоположении. «Лет десять назад любой район вне Остоженки и Патриарших прудов считался неэлитным. Потом зона дорогого жилья расширилась до Садового кольца и перевалила за него — главной элитной стройплощадкой Москвы стали Хамовники. Сейчас зона строительства дорогой недвижимости дошла до Третьего кольца и двинулась дальше. „Оказалось“, что хорошие места есть и вдали от центра: например, на Кутузовском проспекте или в парковой зоне около „Мосфильма“. В центре топовыми местами стали считаться Таганка и Цветной бульвар. „Поднялось“ Замоскворечье: десять лет назад вряд ли кто-то поверил бы, что здесь будут самые дорогие дома Москвы», — говорит директор по продажам департамента элитной недвижимости агентства Whitewill Ирина Егорова.

Ценовой вектор на рынке однозначен: квартиры не дорожают. Более того, в среднем тренд понижательный. Это, впрочем, не отменяет удорожания квартир в строящихся домах в связи с ростом степени их готовности. Характерный пример: несколько лет назад квартиры на Остоженке стоили порядка 35 тыс. долларов за квадратный метр, сегодня цены в этом районе начинаются от 800 тыс. рублей (12 тысяч долларов). Впрочем, проводить исторические сравнения все труднее: правила игры поменялись, рынок практически полностью перешел из долларовых цен в рублевые. В удорожание элитной недвижимости в ближайшие годы поверить трудно — слишком велико предложение на рынке. «Предложение рынка элитной недвижимости прирастает рекордными темпами. За два года объем экспонируемых на первичном рынке лотов вырос на 65 процентов. Количество проектов, в которых ведутся продажи, за этот период увеличилось на 28 процентов», — говорит Екатерина Румянцева.

При этом девелоперы перед ужесточением правил долевого строительства получили множество разрешений на строительство. «Обычно в месяц выдавали по пятнадцать — двадцать разрешений, а в июне, перед „часом Х“, их было выдано более двухсот», — говорит партнер «S. A. Ricci жилая недвижимость» Сергей Егоров. Часть этих проектов связана с элитных жильем, так что в ближайшие несколько лет предложение может серьезно вырасти. Только в ближайшие полгода ожидается выход на рынок 10-12 проектов ультрадорогого жилья.

Квартиры с отделкой как стандарт Главная трансформация элитного рынка связана с переходом к продаже квартир с отделкой. «Это революционное изменение. Еще пять лет назад проекты с отделанными квартирами были наперечет, сегодня это львиная часть рынка. Более того, это новый стандарт: те, кто продает дорогие квартиры без отделки, начинают выглядеть белыми воронами», — говорит Алена Бригаднова.

Проекты с отделанными квартирами время от времени появлялись на рынке, но очевидной тенденцией они стали с 2013 года. Новая девелоперская компания Vesper, один из лидеров сегодняшнего рынка дорогого жилья, сделала ставку на такой продукт с первого своего проекта — жилого комплекса St. Nickolas.

Почему этого не делали раньше? Считалось, что угадать предпочтения покупателей очень трудно. Ведь они хотят самостоятельно создать квартиру своей мечты. Отчасти это было справедливо: представления о высококачественном жилье были не сформированы. К тому же девелоперы не хотели тратить деньги на отделку, так как это повышало себестоимость, занимало много времени и увеличивало риски «не угадать с продуктом».

Сейчас же ситуация кардинально изменилась. «Люди устали жить на стройке — в зданиях, где годами идет отделка квартир. Свои фантазии они уже реализовали в предыдущих квартирах, и не хотят тратить годы жизни на стройку. К тому же застройщики научились создавать качественные, но нейтральные интерьеры, в которых небольшими средствами можно добавить индивидуальности», — говорит Ирина Егорова.

Проекты с полностью меблированными квартирами крайне редки. Некоторые девелоперы продают новостройки в состоянии white box — c предчистовой отделкой, когда выполнены все «грязные» строительные работы. Часть рынка, в том числе Vesper, передают покупателю квартиры в более высокой степени готовности: полностью отделанные, с готовыми санузлами, установленными кухнями. В принципе в такую квартиру можно вселиться сразу, поставив кровать. А можно вместе с декоратором за счет покраски стен, выбора текстиля и мебели создать оригинальную квартиру всего за несколько недель.

Отделка элитных квартир «под ключ» весьма дорогое занятие. По данным Vesper, в новостройках верхнего ценового сегмента она обходится в 110-160 тыс. рублей за квадратный метр. В бизнес-классе себестоимость отделки составляет порядка 50-70 тыс. рублей за квадратный метр за счет более дешевых материалов. Важно, что сегодня застройщики научились делать отделку быстро, вполне качественно и по приемлемым ценам. В тех проектах, где у покупателя есть выбор: приобрести квартиру с отделкой или пригласить своих строителей, — сегодня в большинстве случаев он склоняется к первому варианту: это оказывается дешевле за счет оптовых закупок материалов девелопером.

Элитное жилье 2.0 Переход к продаже квартир с отделкой не единственное новшество на рынке. Элитное жилье как продукт за последние годы весьма сильно трансформировалось. Это произошло за счет резко усилившейся конкуренции среди застройщиков. Чем же элитные дома нового поколения отличаются от предыдущей генерации? Вот лишь некоторые элементы изменений.

Во-первых, в новых домах намного выше потолки. «Десять лет назад высота потолков в элитном жилье чаще всего была 305-310 сантиметров. Сегодня — 340-360», — говорит Ирина Егорова. Потолки стали выше не только в квартирах, но и в паркингах.

Во-вторых, стала нормой качественная отделка холлов и мест общего пользования. Застройщики все чаще стараются создать и высококлассное благоустройство территории: приглашают ландшафтных архитекторов, высаживают деревья-крупномеры, строят качественные детские городки.

В-третьих, увеличились окна. «Остекление от пола до потолка лет десять назад встречалось в единичных проектах, а сейчас это широко распространено», — говорит коммерческий директор компании «KR недвижимость» Игорь Быченок.

В-четвертых, продолжился тренд на оптимизацию площадей квартир. «Элитные новостройки становятся более компактными. За лишние метры никто не хочет платить. Диапазон самых востребованных площадей — 70-140 квадратных метров. В 2000-е квартиры той же комнатности были больше по площади на 40 процентов», — рассказывает CEO компании «33 Слона» (Mail.Ru Group) Владислав Санников.

В-пятых, достаточно сильно поменялись инженерные системы. Например, воздух теперь очищается до уровня операционной хирурга, увлажняется и бесшумно охлаждается. Инженерные системы, доступные лучшим домам конца 2000-х, сегодня применяются в новостройках бизнес-класса.

В-шестых, привычным делом стало приглашение иностранных архитекторов. Еще десять лет назад мало кто из девелоперов мог себе это позволить.

В-седьмых, сами жилые комплексы стали менее замкнутыми, их инфраструктура доступна и посетителям извне. А еще десять лет назад строились дома с бассейном и фитнесом только для жильцов: это кончалось конфликтами из-за высоких коммунальных платежей. Интересно, что в элитных домах часто весьма низкая собираемость этих платежей: задолженность в полмиллиона или миллион рублей — весьма распространенная ситуация.

И наконец, с точки зрения функциональности жилые комплексы стали более «сухими» — без излишеств типа сигарная или библиотека. Вместо этого чаще делается кафе, где можно провести встречу, чтобы не вести гостя домой. Такое кафе, работая на город, самоокупается и не требует финансирования от жильцов.

Ряд застройщиков пытается активно инсталлировать в жилые комплексы системы «умный дом». Отчасти это оправдано: ведь покупателями все чаще становятся 30-35-летние, которые увлекаются гаджетами. С другой стороны, есть мнение, что потенциал использования систем «умный дом» в многоквартирных домах весьма ограничен: они, скорее, применимы в частных домах.

Еще один интересный тренд — быстрый рост количества ипотечных сделок при покупке дорогого жилья. По данным агентства Blackwood, доля ипотечных сделок на рынке элитного жилья только за последний год выросла на 50%. «Еще буквально три года назад на рынке жилья элит и премиум-класса ипотечных покупателей было не более пяти процентов. В 2018 году их доля выросла до 30 процентов», — говорит управляющий директор, глава департамента недвижимости группы UFG Wealth Management Михаил Девятов. Использование ипотеки позволяет добиться сразу нескольких целей: показать происхождение денег, не забирать деньги из оборота бизнеса, снижать валютные риски, сохраняя сбережения в валюте. При покупке наиболее дорогих объектов ипотека практически не используется из-за невысоких лимитов на ипотеку у российских банков.

Рождение нового формата Новый продукт на элитном рынке — квартиры и апартаменты под гостиничным управлением. Московские застройщики не раз анонсировали такие проекты, но по разным причинам они либо срывались, либо не реализовывали свой потенциал. Сегодня начат целый ряд проектов с мировыми гостиничными брендами — это, по сути, рождение нового формата элитного жилья. Стоит выделить три проекта такого рода.

В сентябре было объявлено о подписании соглашения между девелопером Capital Group и международным гостиничным оператором Mandarin Oriental Hotel Group. Отель под этим брендом откроется в 2021 году напротив Кремля на Софийской набережной. В состав комплекса кроме отеля войдут также 137 резиденций Mandarin Oriental. Другой знаковый проект: на 1-й Тверской-Ямской улице рядом с метро «Маяковская» уже в 2019 году девелопер Vesper построит комплекс, состоящий из пятизвездочного отеля Fairmont и 36 апартаментов под гостиничным управлением. Третий проект связан с известным российским гостиничным брендом: комплекс Roza Rossa в Хамовниках девелопера KR Properties, состоящий из бутик-отеля и 126 апартаментов, будет находиться под управлением отеля «Метрополь».

Во всех трех случаях покупатель получает не только отделанные апартаменты, но и инфраструктуру и сервис высококлассного отеля. И бонусом — возможность получения дохода, сдавая свою недвижимость через оператора отеля.

Доходность не гарантированная, но KR Properties в своих материалах предлагает ориентироваться на 12% годовых.

«Если в США и Европе апартаменты под гостиничным управлением давно получили широкое распространение, то в Москве этот формат только зарождается. Однако уже сегодня очевидно: спрос на этот продукт среди покупателей и арендаторов весьма высок. Формат выглядит весьма перспективным», — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — Застройщики рассчитывают, что премия при реализации этого продукта составит 20-50 процентов от справедливой рыночной цены того же самого продукта без бренда. По нашим данным, в ближайшие полтора года на московском рынке к уже анонсированным проектам добавятся еще как минимум три-пять подобных".

Щукин Алексей

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.