26 мая 2014
Бетон против бумаги
Эксперт

После ажиотажа в начале года рынок новостроек столичного региона переживает резкое сокращение спроса

Ситуация на московском рынке новостроек массового сегмента в последние полгода развивалась весьма динамично. Три месяца начиная с декабря 2013-го наблюдался ажиотажный спрос на квартиры - спусковым крючком для этого стала санация банковской сферы. Люди испугались за сбережения, стали массово ликвидировать банковские депозиты, снимать деньги и покупать новостройки. После того как рубль стал быстро обесцениваться по отношению к другим валютам, процесс "перекладывания из наличности в бетон" усилился. Недвижимость рассматривалась многими как надежный актив для сбережения накоплений.

Невыполненные планы

Девелоперы среагировали на ажиотаж предсказуемо - подняли цены: во многих проектах квадратный метр подорожал на 5-10%.

К середине весны ажиотаж прекратился. Апрельские данные по изменению средних цен крайне противоречивы. Так, в сегменте экономкласса риэлтерские компании "Миэль" и Est-a-Tet насчитали рост 4-6%, в то время как данные "Метриум групп" и "Азбуки жилья", наоборот, показали падение - на 3-6%. Впрочем, те, кто знаком с рынком новостроек, понимают, что средние цены иногда не дают представления о происходящем. Например, выход новых объектов с плохим местоположением и низкими ценами, характерными для "нулевого цикла", может сбить "среднюю температуру по больнице". Другой пример: массовая скупка дорогих в пересчете на квадратный метр однокомнатных квартир на объекте в итоге приводит парадоксальным образом к снижению средних цен на объекте.

Хороший индикатор рынка - динамика продаж. Однако девелоперы обычно держат такие данные в тайне, а их публичные выступления всегда оптимистичны. Но в прошлом месяце ситуация ухудшилась настолько, что информация стала просачиваться. "В апреле большинство девелоперских и риэлтерских компаний не выполнили планы по продажам. Это произошло впервые с 2009 года. Среднее падение продаж по объектам - 20-30 процентов", - делится один из риэлтеров. "В ряде наших проектов объем продаж уменьшился вдвое. Мы совершенно не понимаем, что происходит и что будет дальше", - жалуется сотрудник крупной девелоперской компании.

В первую послепраздничную неделю мая спрос не увеличился. "Такое ощущение, что покупатели уехали отдыхать и не вернулись", - невесело шутят девелоперы. Хороший спрос - только на дешевые объекты, расположенные около Москвы. Например, неплохо продаются однокомнатные квартиры в Балашихе ценой порядка 2,5 млн рублей.

Ситуация на рынке практически не поддается прогнозированию из-за высокой турбулентности в сфере политики и экономики. Однако можно отметить ряд факторов, которые будут тянуть цены вниз. Первое: российская экономика впадает в рецессию, доходы населения сокращаются. При этом темпы оттока капитала за границу выросли в первом квартале в три раза по сравнению с прошлым годом. Всплески интереса к новостройкам могут быть, но в долгосрочной перспективе стоит ожидать падения спроса на недвижимость.

Некоторые эксперты надеются на украинский фактор. В частности, в элитном сегменте замечена активизация покупателей с Украины, выводящих оттуда деньги и якобы готовых осесть в России. Так, говорят о людях, близких к окружению экс-президента Виктора Януковича. От риэлтеров часто можно услышать: "украинцы скупили всю свободную Остоженку", "украинцы скупили полпоселка". Однако разговоров пока намного больше, чем реальных сделок.

Второе: потенциал роста цен практически исчерпан. Даже у самих девелоперов есть ощущение, что нынешние цены запредельны. Например, совсем недавно об этом сказал руководитель Су-155 Михаил Балакин, один из главных строителей дешевого жилья в столичном регионе. Слишком высокие цены в Москве и Подмосковье все чаще толкают россиян к покупкам иностранной недвижимости, что также ослабляет местный спрос. За недвижимость в Испании, Болгарии или Латвии голосуют и лучшее сочетание цена плюс качество, и дешевая ипотека. С точки зрения доходности от сдачи в аренду столичная недвижимость также не выглядит экстрапривлекательной: порядка 5% годовых.

"Вопрос дня" сегодня может звучать так: связано ли нынешнее кардинальное падение спроса только с тем, что за три месяца ажиотажа была "съедена" часть спроса будущих периодов, или мы имеем дело с началом долгосрочного тренда? Как долго удастся держать цены, если спрос будет по-прежнему низким? Пока девелоперы, "сняв пенки" с ажиотажного спроса, сохраняют оптимизм.

В новой ситуации на первый план будет выходить вопрос финансовой устойчивости застройщиков. Преимущество получат компании, имеющие доступ к банковскому финансированию и не делающие ставку исключительно на финансирование стройки за счет покупателей. Из разговоров с первыми лицами девелоперских компаний можно сделать вывод, что специальных стратегий на случай кризиса на рынке у них пока нет. Главным антикризисным инструментом девелоперы считают снижение цены за счет своей маржи. До этого пока не дошло, хотя некоторые эксперты уже говорят о готовящейся волне скидок и специальных условий.

Третий фактор, определяющий будущее рынка, - это ипотека. Банки пока продолжают кредитование покупки новостроек, однако проблема в том, что зависимость от ипотеки стала слишком велика. В некоторых проектах уже по 70% ипотечных сделок. Это означает большой риск для девелоперов, ведь, если банки по каким-то причинам будут вынуждены сократить объем кредитов или ужесточить условия, это вызовет радикальное уменьшение спроса.

Другой риск связан с ухудшением качества заемщиков. В середине 2000-х перед ипотечным кризисом в Америке требования к заемщикам были очень либеральны. Тогда в США шутили, что типичный получатель ипотеки - это престарелый, только что вышедший из тюрьмы безработный черный американец. В России, конечно, до этого не дошло, но тенденция в последние полгода очевидна. "Родные продали квартиру в регионе, и у меня появились деньги на первый взнос по ипотеке. Держать средства в наличных я боялась из-за инфляции и банкротства банков. В то же время был страх, что недвижимость подорожает. В итоге я купила квартиру в новостройке в 30 километрах от Москвы. Это мой последний шанс - или сейчас, или никогда. Как буду выплачивать ипотеку? Что-нибудь придумаю", - рассказывает знакомая, взявшая ссуду на покупку квартиры в конце февраля. К слову, выплата процентов уже на второй месяц была связана с немалыми проблемами.

Двадцать дополнительных этажей в порядке исключения

Французские эксперты конкурса "Большая Москва" год назад были шокированы, когда увидели в 10 километрах от МКАД поля, массово застраиваемые одинаковыми 25-этажными домами. В Европе так не строят уже полвека. Вопрос об излишней высоте подмосковной застройки стоит на повестке дня уже много лет. И хотя новый губернатор Андрей Воробьев говорил даже о моратории на такое строительство, пока высотки продолжают строиться. Новые "достижения" в этой сфере таковы: недавно в Красногорске, и так страдающем от пробок, был достроен жилой комплекс Art, состоящий из четырех башен, каждая в 44 этажа. Уже в мае был презентован новый жилой комплекс "Маяк", где в самой высокой башне будет 41 этаж.

Очередная попытка ограничить этажность связана с новыми нормативами градостроительного проектирования. Завершилось общественное обсуждение, и теперь в течение нескольких месяцев они должны быть доработаны и приняты правительством области. В этих нормативах прописано, что максимальная высотность жилых зданий в наиболее крупных городах Подмосковья не должна превышать 17 этажей. Главный архитектор Московской области Алексей Воронцов на конференции медиахолдинга "Эксперт" "Городская среда. Перезагрузка" сообщил, что в большинстве городов области новые дома будут еще ниже - не более девяти этажей. Например, в Сергиевом Посаде максимальная этажность будет девять этажей, а в Зарайске - пять.

История с подмосковными региональными нормами напоминает детектив. В течение последних пяти лет они постоянно согласовываются, утверждаются, снова меняются. Предельная высотность также постоянно претерпевала изменения. Строительному лобби все это время удавалось блокировать принятие жестких нормативов, оставляя градостроительную сферу неопределенной.

Впрочем, даже если жесткие нормативы градостроительного проектирования примут, это не будет автоматически означать запрет на высотную застройку. В документе есть положение, позволяющее в порядке исключения строить с "отступлением от нормативов". Причем границы этих "исключений" не описаны. В результате в последние десять лет в порядке исключения застройщикам разрешают нарушать нормы градпроектирования в обмен на что-то. Причем этот обмен обычно крайне невыгоден для городов: например, за несколько квартир, выделенных для муниципалитета, девелоперу позволяют построить лишние 100 тыс. кв м. То есть от превышения городу достается всего 1-2%. Так что даже новые нормативы будут содержать лазейки для продолжения высотного строительства.

Апартаменты по-прежнему прибывают

Самым бурно развивающимся и противоречивым сегментом рынка недвижимости Москвы остаются апартаменты. В законодательстве тут явная дырка: такой вид недвижимости описан крайне неопределенно, чем и пользуются девелоперы. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нигде в России апартаменты больше не строят.

История появления этого сегмента такова: десять лет назад столичные власти, чтобы спасти давно буксовавший проект "Москва-Сити", разрешили переделать часть офисов в небоскребах в апартаменты. Затем компания KR Properties запустила проект "Даниловская мануфактура": на территории бывшего завода один из административных корпусов переделывался в апартаменты. Апартаменты по документам проходили как нежилые помещения, в которых разрешено временное пребывание, но по факту делались как обычные квартиры. Покупатели достаточно благосклонно восприняли такое квазижилье, а власти предпочли проект не заметить. После этого начался бум: девелоперы стали массово переделывать невостребованные офисные проекты в апартаменты.

Сегмент стал быстро расширяться и в 2012 году вырос до 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м. В 2013-м в Москве объемы удвоились: по данным компании "Метриум групп", строилось уже 53 комплекса с 5100 апартаментами. В 2014 году по количеству новых проектов апартаменты практически сравнялись с жильем.

Для девелоперов апартаментные проекты крайне выгодны. Можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений и не строить социальную инфраструктуру - школы и детские сады. Такое строительство можно вести в коммунальных зонах, где нельзя возводить жилье. Разрешенная плотность застройки апартаментами намного выше, чем в случае комплексов с квартирами. Владельцы апартаментов не могут в них получить регистрацию, не имеют прав на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов и вынуждены платить повышенный налог и более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами. Однако для них эти неудобства компенсируются тем, что апартаменты на 10-15% дешевле квартир.

Интересно отношение столичных властей к рынку апартаментов. Пару лет его как будто не замечали. Лишь в 2013-м чиновники стали говорить, что со статусом апартаментов необходимо разобраться. В декабре прошлого года Москомстройинвест разместил на своем сайте памятку "Покупающий апартаменты должен знать", где описал основные особенности этого вида недвижимости. Сделано это было в связи с многочисленными обращениями покупателей, которые не могли понять разницу между апартаментами и жильем. В этой памятке было отмечено, в частности, что покупатели апартаментов не подпадают под действие Закона о долевом строительстве. В том же месяце на градостроительно-земельной комиссии Москвы было заявлено, что город будет обязывать девелоперов апартаментных комплексов строить социальную инфраструктуру. Однако, несмотря на все разговоры о том, что по поводу апартаментов надо внести полную ясность, их статус остается неопределенным, а разрешения на их строительство по-прежнему выдаются.

Недвижимость как резервная валюта

На цену недвижимости сильно влияют, кроме привычных спроса и предложения, ожидания покупателей. Как только на рынке формируется ощущение, что квартиры будут дорожать, это толкает инвесторов перекладывать деньги, к примеру, из акций в недвижимость. В период экономической и политической турбулентности роль ожиданий и представлений покупателей многократно возрастает. Когда событий много и они происходят очень быстро - за несколько месяцев только на Украине случилось столько всего, что хватило бы на десятилетие, - проанализировать постоянно меняющуюся ситуацию крайне сложно, и решения часто принимаются эмоционально, под влиянием "общего мнения".

Вопрос, где хранить деньги - в недвижимости, в валюте или в других активах, - существовал всегда. Но сейчас у него появились особые оттенки: многие инвесторы хотят не столько заработать, сколько сберечь накопления. И основная дилемма инвестора выглядит сегодня так: "недвижимость или деньги" - "бетон или бумага". Общая нестабильность заставляет пристальнее приглядываться к недвижимости как к реальному, физическому активу, который приносит арендный доход и не подвержен рискам денежного рынка (курсовые колебания, деноминация, ограничения хождения валют). В России по сравнению с европейскими странами в этом вопросе есть своя специфика: неуверенность в деньгах в целом. За последние 60 лет в стране были и деноминации, и переход на новые деньги, и замораживание вкладов в госбанках, и обвалы национальной валюты. Не случайно, по данным ВЦИОМ, самым надежным способом вложения денег более половины (51%) россиян по-прежнему считают приобретение недвижимости.

Однако здесь есть два нюанса. Во-первых, сделав выбор в пользу надежной недвижимости, покупатели при этом часто вкладываются в строящиеся дома. То есть хочется одновременно и надежности, и прибыли. Очевидно, что риски вложений в новостройки большинство покупателей недооценивают. Между тем в 2011 году в России насчитывалось более 100 тыс. обманутых дольщиков более чем в 1000 проектах. После трех лет работы властей количество дольщиков удалось снизить лишь на четверть - до 72 тыс. В Подмосковье сегодня пострадавших от строек более 11 тыс. человек.

Впрочем, в информационной сфере проблемы девелоперов редко обсуждаются. Специфика строительного рынка в том, что отдельные застройщики могут годами не выполнять обязательства, власть мало что может сделать - и особого резонанса вокруг таких проектов нет. А например, о проблемах банков пишут и говорят очень много. Связано это с нынешней политикой государства, нацеленной на санацию недобросовестных и слабых фининститутов.

Второй нюанс в том, что власти в последнее время активно создают нестабильность и вокруг недвижимости. Глава министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень обнародовал идею: чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков, государство может полностью запретить нынешнюю схему долевого строительства. Стройку должны будут финансировать банки. Эта схема может заработать уже через несколько лет. Есть проект обложения высоким налогом покупателей вторых квартир в новостройках. Наконец, уже в течение многих лет государство планирует ввести налог на недвижимость. Новый срок его введения - 2015 год. Налоговая нагрузка на владельцев некоторых типов квартир вырастет в десятки раз. Все это в целом создает ситуацию неопределенности и вокруг недвижимости.

В начале года маятник предпочтений инвесторов заметно качнулся в сторону недвижимости. К этому подтолкнули широко обсуждаемая санация банков и валютная нестабильность. В марте-апреле маятник двинулся в другую сторону: спрос на недвижимость упал. Можно предположить, что в ближайшие несколько лет мы еще не раз увидим подобные волны "увлечения недвижимостью". Однако предсказать их последствия в эпоху турбулентности не представляется возможным. ---------

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:

Ослабление рубля заметно стимулировало спрос на недвижимость Москвы и ближнего Подмосковья в нижних сегментах эконом- и комфорт-классе. В месяц традиционного затишья январе количество броней и обращений увеличилось в среднем на 35% к январю 2013 года.

В большей степени интерес к квартирам и апартаментам носил неспекулятивный характер, ситуация на валютном рынке пока только сокращала время принятия решения о покупке жилья.

Во втором квартале покупатели заметно снизили активность на рынке, отреагировав в том числе на повышение цен. В связи с этим в начале мая можно было наблюдать парад скидок и специальных предложений, которые, однако, не превышали 57 процентов стоимости квартир или апартаментов.

На сегодняшний день ипотека остается основным драйвером роста. Особенно востребованы программы с минимальным первоначальным взносом или же с его полным отсутствием: реальная потребительская корзина дорожает с каждым днем, отложенный спрос растет, а свободных денег у населения все меньше и меньше.

Если говорить об объектах, которые станут наиболее востребованными, то это областной экономкласс с минимальными сроками сдачи в эксплуатацию и столичные апартаменты комфорт-класса.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК Лидер:

По отдельным проектам спрос на квартиры в декабре 2013 феврале 2014 года увеличился вдвое. Однако уже в апреле-мае все показатели вернулись к средним для этого периода цифрам. Поверхностное увеличение спроса исчерпало себя, и сейчас продажи идут скромнее.

В ряде новостроек Московской области цена квадратного метра уже приблизилась к стоимости в спальных районах Москвы. Клиенты начинают думать, что купить: квартиру в новом доме в области или вторичку под ремонт в Царицыне. Для таких проектов потенциал роста цены практически исчерпан.

С начала года на первичный рынок областных новостроек вышло порядка десятка-полутора новых проектов.

Среди них ЖК Декарт, Новое Медведково и Лидер Парк в Мытищах, ЖК Красногорский в Нахабине, Рациональ в Реутове. Среди интересных новых жилых комплексов я бы отметил проект Олимпийская деревня Новогорск. Курорт на северной границе с Москвой.

Алексей Щукин

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.