БАНКИ ГРЯЗИ НЕ БОЯТСЯ

В кризис банки пересмотрели свое отношение к ипотечным заемщикам. Как ни странно, они все чаще стали отказывать полицейским, таможенникам и судьям. И все реже - наемным работникам со стабильной белой зарплатой (что, впрочем, не странно). В общем и целом же финансово-кредитные организации стали относиться к клиентам лояльнее, чем в сытые времена.

Вместе с экспертами "МК" выяснил, какие процентные ставки предлагают банки, на какой срок лучше брать кредит и на чем может сэкономить заемщик.

Разница в выплатах по ипотеке для наивного покупателя может составить миллион рублей

Напомним, что согласно условиям программы господдержки россияне могут воспользоваться ипотечным кредитом при покупке квартиры на первичном рынке по ставке не более 12% годовых. Разницу между рыночной и субсидируемой ставкой компенсирует государство. Несмотря на единые правила участия в программе господдержки, ставки в банках отличаются как на десятые доли, так и сразу на несколько процентных пунктов. Аналитики "Метриум" на примере нескольких ипотечных программ посчитали, сколько придется заплатить по кредиту покупателю в зависимости от ставки.

Для расчетов специалисты выбрали "однушку" в одном из московских жилых комплексов. Площадь квартиры - 35 кв. м, стоимость - 5 млн 670 тыс. рублей. В качестве первоначального взноса у заемщика есть 1,7 млн рублей, то есть 30% от стоимости квартиры. Сумма кредита составляет 3 970 000 рублей. Срок ипотеки - 15 лет, или 180 месяцев.

И вот какие результаты получились в пяти банках с наиболее выгодными условиями для заемщиков.

Самый низкий платеж по государственной программе субсидирования ипотечной ставки доступен от одного из коммерческих банков, который по объему ипотечных портфелей даже не входит в первую десятку: 7% на первые три года кредита и 11% - с четвертого года. Ежемесячный платеж равен 35 683 и 43 689 рублям соответственно. Общая сумма выплат за весь срок кредита - 7 602 164 рублей.

Второе место занял банк со ставкой в 10,9% годовых. Ежемесячный платеж равен 44 874 рублям. Общая сумма выплат - 8 104 574 рублей.

На третьем месте - банк, предлагающий ставку 11,15% годовых. Ежемесячный платеж равен 45 498 рублям. Общая сумма выплат по кредиту - 8 217 450 рублей.

Четвертое место занял банк со ставкой в 11,2% годовых. Ежемесячный платеж равен 45 623 рублям. Общая сумма выплат - 8 240 110 рублей. Но, несмотря на не самое привлекательное по сравнению с предыдущими кредиторами предложение, банк делает ограничение: получить кредит по такой ставке могут только работники по найму. У индивидуальных предпринимателей стать заемщиками шансов нет.

Замыкает пятерку лидеров банк со ставкой 11,25%. Ежемесячный платеж равен 45 748 руб. Общая сумма выплат по кредиту - 8 262 798 рублей.

Для сравнения: при ставке по программе господдержки в 12% ежемесячный платеж по кредиту составил бы 47 647 рублей, а вся сумма выплат - 8 606 420 рублей. Таким образом, в абсолютном выражении сниженная ставка сэкономит от 340 тысяч до миллиона рублей.

- Казалось бы, разница в 0,25% дает выигрыш всего в тысячу рублей в месяц. Однако за весь срок кредита набегает 112 тысяч рублей, - комментирует управляющий партнер компании Мария Литинецкая. - Дело в том, что лидеры ипотечного кредитования уже имеют стабильный поток клиентов, поэтому им нет смысла дополнительно снижать ставки, сокращая тем самым свою прибыль.

Но такая ситуация наблюдается сейчас. А каких изменений можно ждать в ближайший год, с учетом продления программы ипотеки с господдержкой до 1 января 2017 года? Специалисты утверждают, что процентная ставка будет держаться на прежнем уровне.

- На первичном рынке ставки в рамках программ с господдержкой после 1 марта выросли по сравнению с прошлым годом в среднем на 1%, так что можно ориентироваться на ставку около 12% годовых. Хотя банки по-прежнему могут предлагать свои программы с определенными условиями, которые позволят снизить ставку. Без господдержки ставки будут на уровне 13,5-14% годовых, если не будет снижена ключевая ставка Центробанка, - говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

При отборе клиентов оценивается их платежеспособность (в том числе по тому, какой первоначальный взнос способен сразу уплатить клиент - разумеется, чем больше, тем лучше), уровень и стабильность дохода, сфера занятости, наличие иждивенцев в семье и кредитная история.

Явное предпочтение банки отдают специалистам по найму со стабильным белым доходом (их доля составляет почти 90%). В группе риска оказываются люди, работа которых связана с получением процента от продаж (риелторы, страховые агенты). Кроме того, банки могут отказать владельцам собственного бизнеса, мелким предпринимателям, фрилансерам, полицейским, таможенникам и судьям.

Важно: мораторий на досрочное погашение остался в прошлом. Если заемщик в какой-то момент получил возможность полностью расплатиться по кредиту - имеет полное право.

На какой срок выгоднее брать кредит в нынешних экономических условиях? На какую сумму лучше подавать заявку - можно ли, например, запросить у банка больше стоимости квартиры?

Вот какие советы потенциальным покупателям жилья дает руководитель отдела ипотеки компании "БЕСТ-Новострой" Андрей Владыкин:

- Во-первых, важно понимать: чем длиннее срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, соответственно, тем легче вам дадут кредит в банке.

Во-вторых, легкость, с какой банк одобрит вам кредит, связана не столько с уменьшением нагрузки на бюджет заемщика, сколько с увеличением срока стабильного получения прибыли от него. А значит, необходимо каждый раз искать золотую середину в определении: срок - платеж - переплата.

В-третьих, любой кредит можно досрочно погашать, тем самым уменьшая либо оставшийся срок кредита, либо размер ежемесячного платежа.

Если переживаете, дадут или нет вам кредит, можно воспользоваться следующей стратегией:

- предъявите банку максимальное количество документов, подтверждающих вашу платежеспособность; - "одобряйтесь" на максимальный срок. После одобрения можно:

- пересмотреть одобрение на меньший срок; - погашать кредит досрочно, будучи уверенным, что это экономит ваши деньги. В случае чего (с учетом экономической ситуации) можно платить минимум - и всех это будет устраивать.

- Лучше всего взять кредит на 20 лет и затем его досрочно погасить. Оптимальный срок кредитования - 15 лет, - добавляет руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. - На момент подачи заявки банки не требуют договор. Но после одобрения кредита для проведения сделки договор на приобретение недвижимости понадобится.

- Имейте в виду: при использовании ипотеки с государственной поддержкой максимальный размер кредитных средств составляет 8 млн рублей, - подчеркивает коммерческий директор Группы компаний INSIGMA Екатерина Батынкова. - Ставка может отличаться для разных категорий заемщиков, а также уменьшаться после регистрации права собственности на квартиру при использовании стандартного ипотечного кредита (без государственной поддержки). Как правило, кредит не может составлять больше 80% от стоимости приобретаемой недвижимости. Однако в рамках специальных программ банки иногда устанавливают минимальный первоначальный взнос в размере 10%.

Автор: Ольга Грекова