31 марта 2014
Апартаменты ждут своей участи
РБК daily

Нормативы по их строительству могут быть изменены

Рынок апартаментов, занявший в объемах нового строительства в Москве 30%, ждет решения своей судьбы. Столичные власти заявили, что пересмотрят нормативы для этого сегмента. Дальнейшее его развитие будет зависеть от жесткости этого регулирования.

РОСЛИ КАК ГРИБЫ

Кажется, все, кто хоть сколько-нибудь интересуется рынком недвижимости, уже выучили, что апартаменты — это те же квартиры, но с некоторыми особенностями эксплуатации. В них нельзя оформить постоянную регистрацию, чуть выше плата за ЖКУ, налоги как на коммерческую недвижимость. А еще застройщик апартаментов не обязан создавать социальную инфраструктуру, предусмотренную для жилых проектов.

За счет этого последнего послабления данный формат был привлекателен для девелоперов. Они даже смогли предложить рынку более низкую цену жилья — на 15—20%. Правда, Ольга Магилина, директор департамента маркетинга компании «Магистрат», утверждает, что разрыв этот со временем становится все меньше. «Наши последние исследования показали, что в элитном и экономклассе апартаменты дешевле квартир менее чем на 10%, в бизнес-классе эта разница несколько больше. Для покупателей элитного жилья размер налога и коммунальных платежей неважен, а в бизнес-классе уже имеет значение, — объясняет Ольга Магилина. — А в экономклассе идет ценовая война, и девелопер выставляет максимально низкую цену изначально — снижать ее еще больше он просто не может». По ее словам, квадратный метр апартаментов в новостройках стоит сейчас в экономклассе 133 тыс. руб., в бизнес-классе — 208 тыс. руб., в элитке — 583 тыс. руб. «Метриум Групп» отследила самые дорогие и самые дешевые апартаменты Москвы. Самые дорогие продаются в комплексах Mon Cher (662 млн. руб. за 372 кв. м), Smolensky Deluxe (373 млн. руб. за 431 кв. м), «У Патриарших» (353 млн. руб. за 402 кв. м), Turandot Residences (341,7 млн. руб. за 274 кв. м) и «Резиденция Знаменка» (309,9 млн. руб. за 273 кв. м). Наиболее же дешевые — в «Царицыно-2» (2,5 млн. руб. за 22 кв. м), Just M (4,3 млн. руб. за 23 кв. м), YE’S (4,5 млн. руб. за 28 кв. м), Loft Park (4,9 млн. руб. за 26 кв. м) и АpartVille Fitness & Spa Resort (5 млн. руб. за 32 кв. м).

Всего таких проектов в столице насчитывается уже более 50. А доля апартаментов на первичном рынке Москвы, по оценкам экспертов, достигла 30—35%. Формат вышел и за рамки МКАД, правда, там апартаментов пока немного. «В Подмосковье реализуется 12 комплексов, а суммарное количество объектов составляет 2,5 тыс., — считает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Из них можно выделить три группы объектов: апартаменты на территории загородных клубов, домов отдыха — например, «Пестово», «Яхонтовый лес», Admiral Waterhouse; на территории загородных жилых поселков — например, «Гринфилд» и Park Avenue; в составе МФК (гостиницы, торгового центра, офисов и т.д.) — например, East Gate, «Красный кит» и др.; жилые комплексы и микрорайоны с апартаментами — например, Rastorguevo Village, мкр. Щитниково».

В ОЖИДАНИИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

Когда в Москве появились огромные апартаментные комплексы на сотни тысяч квадратных метров, городские власти спохватились, что инфраструктуру для их жителей нужно будет строить за счет городского бюджета. В то время как согласно сложившейся схеме школы и детские сады возводит сам застройщик — в качестве негласного имущественного взноса в городскую казну в обмен на само право реализовать проект. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов уже назвал апартаменты «полузаконным строительством» и объявил о смене курса на ужесточение норм для них. Одновременно перестали выдаваться ГПЗУ на подобные проекты.

Дело может не ограничиться только введением тех же, что и для жилья, норм по обеспечению социальной инфраструктурой. Пересмотру могут подвергнуться плотность застройки (сейчас для апартаментов она допускается выше, чем для квартир), строительные требования, нормы инсоляции и шумоизоляции. Могут поднять и налоги, хотя сейчас налог на коммерческую недвижимость, к которой формально относятся апартаменты, составляет 0,5% от кадастровой стоимости, что в пять раз превышает налог на жилье. А вот опустить платежи за ЖКУ до уровня жилой недвижимости никто не обещает.

Но каким именно будет регулирование, законодательное закрепление которого ожидается уже в этом году, можно только гадать. «В первую очередь речь идет о том, что необходимо обеспечивать апартаменты объектами социальной инфраструктуры, поскольку нагрузка ложится на уже существующие школы и детские сады в районах реализации апартаментных проектов. Не исключено, что другие нормы также будут затронуты, поскольку апартаменты все чаще стали приобретать и для постоянного проживания», — полагает Александр Энгель.

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, считает, что, поскольку апартаменты гостиничного типа все-таки ориентированы на проживание, нормативы в таких проектах уже накладывают определенные обязательства по шумоизоляции и другим параметрам.

Однако другие участники рынка обращают внимание, насколько разнятся между собой проекты апартаментов. Одни представляют собой фактически целые жилые кварталы с мелкой нарезкой жилья — от 20 кв. м, а другие — небольшие объемы строительства высокого класса, с просторными планировками, к тому же часто являющиеся объектами редевелопмента или частью гостиничных либо многофункциональных комплексов.

В силу своего статуса жителям дорогих апартаментов практически не требуются муниципальные сады, школы и поликлиники. «Уровень отечественной медицины таков, что любой человек со средним и выше доходом так или иначе использует услуги платной медицины. Требование строительства поликлиник для жилья классов бизнес и элитного не имеет никакого отношения к реальной потребности жителей данных комплексов. Точно так же покупателям недвижимости бизнес-класса (особенно верхнего уровня) и элитного общегородские детские сады и школы не нужны в принципе. Почему бюджетная инфраструктура должна строиться за счет средств покупателей жилья, которые при этом платят налоги?» — недоумевает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development.

ПРОСЧИТАЕМ ПОСЛЕДСТВИЯ

В целом участники рынка считают справедливым обеспечение больших комплексов апартаментов, от 200 тыс. кв. м и более, такой же социальной инфраструктурой, что и обычные жилые проекты. Но запрет на более плотную застройку и прочие нормы могут убить весь сегмент.

О существующих для квартир нормах по инсоляции один девелопер, пожелавший остаться неназванным, высказался следующим образом: «Они были приняты в 1930-е годы ради борьбы с туберкулезом и с той поры не отменены по чистой случайности. К примеру, если у части квартир в здании окна выходят исключительно на северную сторону, такой дом просто не может пройти согласования, хотя по всем остальным параметрам он полностью соответствует всем требованиям. Ни в одной стране мира нет больше таких ограничений, но российские девелоперы вынуждены их соблюдать и существенно сокращать выбор планировок, чтобы соответствовать этим нормам. Все ужасные советские планировки, включая злополучные «распашонки», плодятся в наших домах не от скудости фантазии у застройщика, а исключительно из-за нормативных ограничений. Так вот объекты, которые не соответствуют этим требованиям, становятся апартаментами». Соответственно, если нормы инсоляции введут и для апартаментов, девелоперы лишатся этой возможности. «Тогда останется лишь одно преимущество, связанное с апартаментами, — возможность строить на тех участках, что не предназначены под жилье. Но это слишком слабый стимул для девелоперов», — считает Ольга Магилина.

В результате Москва может не только избавиться от проблемных апартаментных комплексов эконом-класса, но и потерять новые и востребованные форматы недвижимости — в частности, лофт-апартаменты, мансарды. Кроме того, будет утрачена существенная доля возможностей по редевелопменту промзон, адаптации к современной жизни исторических зданий, нуждающихся в реновации.

Как и многие эксперты, Александр Энгель полагает, что следствием возможных законодательных инициатив может стать увеличение стоимости квадратного метра в будущих апартаментных проектах. «Не исключено сокращение предложения, поскольку многие проекты могут оказаться нерентабельными. К тому же потребуется определенное время для разработки новых нормативов, что приведет к увеличению сроков согласования таких проектов», — говорит он.

Евгения Старкова более оптимистична: «При определении четких правил и законодательной базы можно ожидать, что апартаменты окончательно займут свою нишу на рынке наряду с квартирами. Наличие в проектах эконом и комфорт-класса социальной инфраструктуры, несомненно, повысит стоимость квадратного метра для конечных покупателей, но в то же время сделает их более привлекательными и комфортными для проживания».

Ирина Богатырева

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.