Апартаменты могут стать основой арендного рынка жилья в России

Но пока у большинства российских проектов отсутствуют необходимые услуги для арендодателей

Почти треть первичного жилья Москвы в настоящее время составляют апартаменты, формально жилыми помещениями не являющиеся. Они же могут стать основой рынка арендного жилья.

По итогам первого полугодия 2016 г. на рынке было представлено 93 проекта с апартаментами, подсчитали в "Метриум". В структуре предложения первичного рынка старой Москвы это "нежилое" жилье занимает, по разным оценкам, 25-27%. Основными площадками под застройку стали бывшие промышленные территории, нередко в центральной части города. Там, где возведение жилья невозможно, а строить офисы или другую коммерческую недвижимость сейчас невыгодно.

Считается, что московские апартаменты стоят на 10-15% дешевле аналогичной квартиры. Но для дорогой недвижимости разницы практически нет: статус помещения не важен покупателям и не слишком влияет на цену. В более дешевых проектах благодаря тому, что застройщики апартаментов могут не беспокоиться об инсоляции и делать любую нарезку помещений (и делают, в предложении есть студии от 15 кв. м), минимальная сумма покупки - от 2,9 млн руб., тогда как для приобретения квартиры понадобится минимум 3,8 млн (на 31% больше). Хотя разница в цене за 1 кв. м и тут невелика: 228 900 руб. за апартамент и 234 725 руб. за квартиру. В массовом сегменте самая недорогая квартира (2,51 млн руб.) на 9,1% дороже недорогого апартамента (2,3 млн руб., данные "Метриум"). В этом сегменте покупатели обращают больше внимания на минусы "нежилого" статуса: нельзя прописаться постоянно и получить московские социальные льготы, коммунальные платежи и налог существенно выше; конфисковать могут, поскольку понятие "единственное жилье" к апартаментам неприменимо.

70% покупателей столичных апартаментов - москвичи (данные Est-a-tet). По оценке руководителя аналитического центра Est-a-tet Владимира Богданюка, почти 60% клиентов в той или иной мере рассматривают покупку как инвестицию - но в широком смысле слова, как "детям на вырост" или "актив на старость". Рассчитывающих заработать на недвижимости гораздо меньше. Например, по словам старшего вице-президента ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point Владислава Мельникова, сейчас в Match Point инвестиционных сделок примерно 15%, хотя на старте продаж осенью 2015 г. планировалось, что таких будет около 20%.

Тем не менее в удачно расположенных комплексах (в районах, не перенасыщенных конкурентным предложением) с относительно низким порогом входа можно рассчитывать как минимум на хорошую ликвидность как на рынке аренды, так и при перепродаже, говорит Богданюк. На рост цен рассчитывать не приходится, объект дорожает лишь по мере завершения строительства. Но и этого хватает, считают риэлторы. Потенциальную доходность для инвестора при перепродаже Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome, оценивает в 10-15%. Сдача в аренду апартаментов может принести, по оценке руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, около 8-9% годовых. Доходность от сдачи в аренду квартир в Москве риэлторами оценивается в 4%.

По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера "Метриум", на базе апартаментных комплексов возможно развитие цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Летом Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило о намерении приобрести большой пул недвижимости в комплексах Match Point (около 800 апартаментов общей площадью 46 000 кв. м и 800 машино-мест за 11 млрд руб., комплекс будет введен в эксплуатацию в 2019 г.) и "Лайнер" компании "Интеко" на Ходынском поле (295 апартаментов и 50 машино-мест примерно за 2 млрд руб., ввод в 2016 г.) под создание арендного жилья. По словам гендиректора АИЖК Александра Плутника (цитата по "Ведомости"), агентство намерено "развивать рынок арендного жилья с помощью механизма коллективных инвестиций". "Объем вложений в этот рынок может составить 30 млрд руб. до конца этого года. Мы видим спрос на такие квартиры во всех сегментах жилья", - сказал Плутник.

Сейчас от зарубежных аналогов - сервисных апартаментов или апарт-отелей - большинство российских апартаментов отличает отсутствие услуг для арендодателей и жильцов. По данным "Метриум", на проекты с сервисным обслуживанием (консьерж-сервис, уборка и т. п.) на московском рынке приходится не более 14% от общего их числа. Лишь в 8% проектов УК еще и управляет недвижимостью как инвестиционным активом (например, сдает в аренду).