19 сентября 2017
Апартаментам пропишут жильцов
Московская перспектива

Минстрой до конца 2017 года рассчитывает внести в Госдуму законопроект, регулирующий правовой статус апартаментов. Как ожидается, этот вид недвижимости так и не признают жильем, но разрешат покупателям получать в нем постоянную регистрацию.

Такой подход устраивает власти столицы, на долю которой приходится более 80% всего объема апартаментов, строящихся в стране.

Апартаменты на российском рынке стали появляться еще десять лет назад после ввода в эксплуатацию первых высоток ММДЦ " Москва-Сити", но их статус до сих пор не урегулирован. Законодательно они считаются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Однако подавляющее большинство покупателей (особенно в городах-миллионниках) приобретают апартаменты для постоянного места жительства. При этом граждане не имеют возможности оформить налоговый вычет, использовать в счет оплаты материнский капитал, а также сделать себе постоянную регистрацию.

Разговоры о необходимости законодательно урегулировать эти и другие противоречия ведутся примерно с 2010 года, а первая версия законопроекта появилась еще в 2015 году. Однако до сих пор разработчики, региональные чиновники и участники рынка не могут договориться о главном: апартаменты - это жилье или нет? Институт экономики города (ИЭГ), работающий над концепцией федерального закона, предлагает признать апартаменты жилыми помещениями, но со специфическим правовым статусом.

В поправках, которые эксперты внесли в Минстрой в сентябре, оговаривается, что для них будут предусмотрены повышенные ставки налогообложения и стоимости жилищно-коммунальных услуг, а требование о шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры должно быть исключено. ИЭГ предлагает установить юридическую возможность строительства апартаментов только в составе многофункциональных комплексов в городских общественно-деловых зонах.

А застройщиков наделить правом по упрощенной процедуре переводить эти объекты из жилых помещений в офисные в случае необходимости.

Однако чиновники не согласны с таким подходом. "По нашему мнению, апартаменты перевести в категорию жилья будет невозможно по целому ряду юридических причин. В частности, они не соответствуют нормам, в том числе и санитарным, предъявляемым к строительству жилья", - говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В Минстрое также видят большие проблемы с признанием апартаментов жилыми помещениями. "Создавать из апартаментов отдельный, как предлагает ИЭГ, "промежуточный вариант жилья", владельцы которого будут ущемлены в социальных правах, на мой взгляд, неправильно, - комментирует управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - Апартаменты должны сохранить свое главное преимущество - более низкие по отношению к рынку жилья цены, но при этом мы должны стремится к тому, чтобы социальные права их владельцев, а именно - на места в муниципальных школах и садах, прием в поликлиниках, обращение в госучреждения, были такими же, как и у собственников квартир".

Вместе с тем в Минстрое и правительстве Москвы безоговорочно поддерживают предложение ИЭГ вместо временной регистрации разрешить постоянную прописку в апартаментах. "Мы пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью", - говорит глава Минстроя Михаил Мень. По словам Константина Тимофеева, вопрос с регистрацией можно считать решенным. Правительство РФ обсуждает с регионами, как вести учет таких помещений и каким налогом их облагать - как с коммерческой или как с жилой недвижимости. От этого, в свою очередь, зависит размер коммунальных платежей. Напомним, что сейчас владельцы апартаментов платят налог на имущество исходя из ставки 0,5-2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, в каком типе здания они находятся) против 0,1-0,3%, взимаемых с собственников обычных квартир. А коммунальные платежи там примерно на 20% выше, чем в классических жилых комплексах.

Участники рынка полагают, что законопроект, готовящийся Минстроем, не устранит это неравенство: возможно лишь нивелирование разницы путем введения промежуточной ставки налогообложения - ниже, чем для офисов, но выше, чем для квартир. Кстати, столичные власти в 2016 году приняли поправки в городской закон "О налоге на имущество физических лиц", устанавливающие для всех владельцев апартаментов площадью до 150 кв. метров и стоимостью до 300 млн руб. одинаковую ставку - 0,5% от кадастровой стоимости. Сейчас обсуждается возможность дифференцированного подхода к налогообложению в зависимости от класса апартаментов.

По данным экспертов, значительный объем предложения в Москве приходится на апартаменты эконом- и комфорт-класса стоимостью до 10 млн руб. Положительное решение о возможности постоянной регистрации и снижении ставок имущественного налога для таких объектов будет способствовать повышению их ликвидности на рынке.

Кроме того, столичные власти рассчитывают, что строительство апартаментов попадет в зону регулирования 214-ФЗ. "Договор регистрируется, но выступает лишь как свидетельство о продаже, а фактически 214-ФЗ покупателей апартаментов не защищает", - поясняет Константин Тимофеев.

Автор: Егоршина Елена

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.