17 ноября 2016
АИЖК заселит новаторов
Коммерсантъ

Агентство готово строить апартаменты в "Сколково".

Как стало известно "Ъ", АИЖК совместно с фондом "Сколково" разрабатывают проект строительства на территории инновационного центра комплекса апартаментов для сдачи в аренду. У партнеров рыночные ожидания по доходности - 5-7%. Объем инвестиций в строительство составит 15,6 млрд руб.

В справке по этому проекту, с которой удалось ознакомиться "Ъ", говорится, что сейчас Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и фонд "Сколково" обсуждают возможность строительства 153 тыс. кв. м, или 1678 апартаментов с объемом инвестиций в 15,6 млрд руб. Застройщиком может выступить "дочка" фонда - ОДАС "Сколково". Такой проект действительно обсуждается, сообщил "Ъ" гендиректор ОДАС "Сколково" Антон Яковенко, добавив, что партнерство с АИЖК позволит развивать территорию инновационного центра как единое целое. В АИЖК говорят, что проект в "Сколково" вписывается в концепцию агентства, которое намеревается развивать рынок доходного жилья.

Перед стартом проекта наблюдательному совету АИЖК и попечительскому совету фонда предстоит определить правила свободной продажи апартаментов, одобрить предоставление "Сколково" банковской гарантии на 15,6 млрд руб. для исполнения застройщиком своих обязательств. Фонд, в свою очередь, должен предоставить поручительство на 39,7 млрд руб. в виде гарантий по арендной плате и выкупу апартаментов в 2024-2025 годах. По словам директора департамента консалтинга Knight Frank Ольги Широковой, сумма поручительства фонда в 2,5 раза больше традиционной пропорции. "Обычно она сопоставима с объемом финансирования, с поправкой на его стоимость и дисконт", - поясняет она, добавляя, что, возможно, сделка сложнее и в ней планируется задействовать дополнительные ресурсы. Источник "Ъ", знакомый с ситуацией, говорит, что АИЖК намерено финансировать стройку в "Сколково" через ЗПИФН "Кутузовский" и привлекать частных инвесторов. "Поэтому необходима серьезная защита вложений пайщиков", - говорит собеседник "Ъ".

В ЗПИФН "Кутузовский", созданный летом этого года, АИЖК уже внесло объекты, выкупаемые для развития рынка арендного жилья: приобретенные у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта, примерно 10 тыс. кв. м в комплексе "Лайнер", который строит "Интеко" на Ходынском поле. Если проект со "Сколково" будет одобрен, то апартаменты в инноцентре будут внесены в капитал ЗПИФН, отмечает собеседник "Ъ".

В качестве дополнительного источника финансирования проекта АИЖК может заложить около 14 млрд руб. проекта из ранее выданного кредита ВЭБа (в 2010 году госкорпорация выделила АИЖК 40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году). Но, по словам собеседника "Ъ", знакомого с подготовкой концепции проекта, АИЖК не собирается финансировать строительство полностью за счет кредита ВЭБа.

АИЖК и "Сколково" планируют прописать механизм формирования цены выкупа в том случае, если не будет оплачиваться аренда апартаментов. Выкуп произойдет по цене, которая обеспечит норму доходности 12% годовых, либо по рыночной стоимости, установленной независимыми оценщиками, включая Deloitte, PriceWaterhouseCoopers, EY, KPMG. Обсуждаемый сейчас сторонами минимальный уровень доходности проекта составляет 5% в первый год сдачи апартаментов в аренду, 7% - со второго года эксплуатации.

Ольга Широкова говорит, что доходность арендных проектов находится как раз на уровне 5-7%. По ее словам, у доходных домов в "Сколково" есть преимущество - высокая концентрация высокооплачиваемых работников. "Если ориентироваться на перспективную оценку, согласно которой в инноцентре могут работать 15 тыс. человек, спрос на 1,5- 2 тыс. апартаментов гарантирован", - уверена она. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая не исключает, что сотрудники компаний резидентов "Сколково" будут арендовать апартаменты по фиксированной ставке, что может вызвать некоторые трудности при реализации проекта. Но она также соглашается, что площади можно без особых проблем сдать в аренду. По оценкам Ольги Широковой, с учетом ориентира по минимальной доходности на уровне 5% аренда в новом комплексе будет стоить 75-80 тыс. руб. в месяц.

15,6 миллиарда рублей может обойтись строительство доходных домов в "Сколково" (данные АИЖК).

Автор: Екатерина Геращенко, Халиль Аминов, Денис Скоробогатько

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.