"А из нашего окна площадь Красная видна"

21.03.2013, РБК daily.ru

Позволить себе купить за "живые" деньги квартиру стоимостью от 1 до 10 млн долл. могут далеко не все состоятельные граждане. Зачастую и они вынуждены обращаться в банки за ипотечными кредитами. Впрочем, в отличие от простых смертных им зачастую предлагают кредиты с эксклюзивными ставками и VIP-обслуживание. Содействовать в покупке элитных квартир готовы не все кредитные учреждения. В основном это госбанки, "дочки" иностранных банков и наиболее крупные частные финансовые организации.

Портрет ипотечного миллионера

"Среди покупателей элитного жилья сейчас преобладают топ-менеджеры крупнейших компаний (в том числе сами банкиры), собственники крупного и среднего бизнеса (например, рестораторы), представители творческой и спортивной элиты (певцы, актеры, спортсмены, особенно футболисты), ну и, конечно, чиновники, хотя последние стараются это не афишировать", — говорит генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, в основном это мужчины от 35 до 45 лет, 80% из которых состоят в официальном браке. "Зачастую они не москвичи, в основном питерцы и представители нефтяных регионов", — резюмирует г-жа Литинецкая.

Ценовые категории элитных квартир следует разделить на сегменты: 1—3 млн долл. и от 3 млн долл. и выше. По словам руководителя департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Елены Лашко, квартиру в первом ценовом сегменте с тремя-четырьмя спальнями покупают обычно для постоянного проживания. "При покупке учитывается окружающая инфраструктура. Клиентов интересует расположение и уровень качества образования в ближайшей школе, наличие детского сада и т.д. Как правило, это топ-менеджеры корпораций, бизнесмены среднего звена, — отметила г-жа Лашко. — Нередко сделки в этом ценовом сегменте совершаются женщинами, работающими на высоких позициях и приобретающими жилье для себя, для семьи. Площадь таких квартир составляет от 120 до 200 кв. м".

Более дорогие квартиры приобретает совершенно другая публика. "Такая квартира не для большой семьи, она зачастую является покупкой для себя и поддержания определенного статуса", — отмечает Елена Лашко. Существуют два наиболее распространенных варианта. В первом случае, по ее словам, покупатель — это гражданин России, постоянно проживающий в Европе, как правило, в Лондоне. "Это деловые люди, имеющие бизнес как в России, так и за рубежом. В статусную квартиру они приезжают несколько раз в месяц, зачастую только чтобы переночевать, — говорит представитель агентства. — Во втором случае такую квартиру приобретает для себя состоявшаяся супружеская пара, у которой дети уже живут отдельно, часто далеко от родителей".

Идти или не идти в банк

"В течение последних двух-четырех лет на рынке элитной недвижимости наблюдается тенденция, когда на покупку очень дорогих квартир клиенты берут деньги в кредит. Как правило, это делается для того, чтобы не извлекать недостающую для покупки сумму из бизнеса", — говорит Елена Лашко. "К таким займам прибегают также и тогда, когда не планируют единовременно вкладывать крупные средства в недвижимость, предпочитая постепенные выплаты", — считает исполнительный директор компании "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов.

Как рассказывают риэлторы, в 90% случаях человек приходит покупать дорогую квартиру с кредитом "своего" банка. Это может быть любой крупный банк, где будущий покупатель недвижимости является VIP-клиентом. Впрочем, доля сделок по продаже квартир, которые идут с привлечением ипотечных средств, составляет лишь 15—20% от общего объема, отметила г-жа Лашко. В компании "Метриум" сделки с привлечением ипотеки насчитывают не более 5% от всех сделок.

"В 2012 году спрос на крупные кредиты резко вырос по сравнению с 2011 годом, хотя число сделок пока остается небольшим. В среднем не более трех-пяти кредитов в месяц на суммы более 60 млн руб. каждый. Для сравнения: количество выдаваемых в месяц стандартных кредитов составляет 12—15 тыс. со средним размером 1,5 млн руб.", — говорит старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

В чем сложности кредитования на покупку элитного жилья

"Все особенности кредитования покупки элитной недвижимости замыкаются на двух моментах: нестандартный объект покупки и нестандартные формы подтверждения дохода", — говорит эксперт Московского банка Сбербанка Григорий Вовченко.

По его словам, зачастую элитная недвижимость не имеет аналогов на рынке, вдобавок большую часть ее стоимости добавляют качественные характеристики: расположение, дизайнерский ремонт, соседство со знаменитостями и т.д. "Все это затрудняет оценку объекта для целей залога. Поэтому могут возникать разногласия между мнением эксперта из оценочной компании и эксперта банка", — отметил г-н Вовченко. По его словам, все эти сложности влияют на соотношение кредит/залог, которое показывает, какую долю стоимости залога составляют кредитные средства. "Поэтому при залоге элитной недвижимости банк может применить более высокий дисконт от ее стоимости, нежели при залоге стандартного объекта", — подчеркнул банкир.

С ним согласилась и начальник управления ипотечного кредитования Альфа-банка Влада Невская. Она считает, что трудность оценки элитной недвижимости — в недостаточности данных для сравнения. "В районе может располагаться только один элитный дом, и стоимость аналогичного объекта подобрать очень сложно, — рассуждает г-жа Невская. — Спрос на такие квартиры невелик по сравнению с жильем эконом-класса, поэтому и сроки реализации при дефолте более длинные".

Кроме этого зачастую покупателям такой недвижимости довольно сложно подтвердить свой доход, достаточный для оформления большой суммы кредита, справкой 2-НДФЛ или справкой по форме работодателя. "В таком случае банк может прибегнуть к анализу бизнеса потенциального заемщика, чтобы определить возможный доход его владельца, либо оценить доход путем анализа активов клиента", — говорит Григорий Вовченко. По его словам, если потенциальный заемщик имеет в собственности дорогостоящие активы и их оценка подтверждена, то банк может сделать вывод, что владелец этой собственности получает достаточный доход для выплаты кредита на элитную недвижимость.

Как отметила начальник управления по работе с состоятельными клиентами Райффайзенбанка Светлана Григорян, такие клиенты чаще всего имеют основной доход не столько в виде заработной платы, сколько в виде бонусов и дивидендов, и поэтому к ним невозможно применить работающий в ритейле скоринговый подход, каждый из них требует индивидуальной оценки.

Добро пожаловать в ипотеку

Тем не менее, несмотря на сложность оценки клиентов-миллионеров, банки с особой заботой берутся помочь им приобрести желаемый объект недвижимости. Но обычно у банков нет отдельных специальных ипотечных программ на покупку дорогой квартиры. Кредиты выдаются в рамках общих правил, но на индивидуальных условиях: так кредитуют ВТБ24, Альфа-банк, Банк Москвы, Росбанк, Промсвязьбанк, Связь-банк, НордеаБанк и другие. В свою очередь, Райффайзенбанк оформляет подобные займы в рамках private banking.

Тем не менее в Сбербанке и Абсолют Банке специальные программы все же есть. В Сбербанке в большинстве сделок подобную недвижимость приобретают по продукту "Премиум Жилищный", который выдается по индивидуальным ставкам. За 2012 год банк по этому продукту увеличил количество кредитов в два раза, на начало текущего года портфель кредитов по нему составил 2,1 млрд руб. В Абсолют Банке действует специальная программа "Престиж" — при первоначальном взносе не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, сроке кредита не более десяти лет и стоимости жилья не меньше 15 млн руб. (для Москвы и Московской области) — ставка составит 11,99%.

"С точки зрения технологии процесс выдачи кредитов на элитное жилье ничем не отличается от процедуры по стандартным ипотечным кредитам, — утверждает первый заместитель директора дирекции розничного бизнеса Росбанка Светлана Каримова. — Уникальность кредитования заключается скорее в персонализированном подходе к тому или иному клиенту, к той или иной сделке". "Клиентам, обратившимся в Банк Москвы за масштабным ипотечным кредитом, мы предлагаем индивидуальный подход и выделение персонального менеджера, который будет сопровождать клиента на всех этапах получения кредита, обеспечит внимательный анализ платежеспособности и в кратчайшие сроки выведет на сделку", — говорит директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц.

"Элитная недвижимость, как правило, характеризуется низкой ликвидностью, поэтому по крупным кредитам банк требует больший первоначальный взнос — обычно 30% (при стандартных кредитах этот показатель составляет 20%), в некоторых случаях оформляется дополнительное обеспечение по кредиту, — утверждает Андрей Осипов из ВТБ24. А в НордеаБанке, к примеру, при получении ипотечного кредита свыше 500 тыс. евро первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Суммы кредитов варьируются от 15 млн руб. (или 500 тыс. долл./евро). Верхний предел доходит до 450 млн руб. (15 млн долл./евро). Хотя может быть и выше. В этом сегменте кредитования подход индивидуальный. Банки готовы выдавать кредиты в рублях, долларах и евро. "Выбор зависит от валюты получения дохода и сроков кредита. Клиенты берут кредит в той валюте, в которой получают доход, — рассуждает Григорий Вовченко из Московского банка Сбербанка. — При коротких сроках кредитования, в рамках которых можно спрогнозировать движение валют, заемщики предпочитают валютные кредиты. Однако в настоящее время преимущественно кредиты оформляются в рублях". "Кредиты в иностранной валюте составляют не более 1,5% от общего портфеля", — согла- сен начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.

Квадратные метры за миллионы долларов

По-настоящему элитную квартиру найти не так просто, как и банк, который может оформить ее приобретение. "По нашей базе эксклюзивных объектов, доля квартир стоимостью от 30 млн руб. составляет примерно 21,6% от всех квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы", — говорит исполнительный директор "Миэль — Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. Так, за 30 млн руб. предлагается двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м с дизайнерским ремонтом на 21-м этаже 23-этажного монолитно-кирпичного дома в Крылатском, также можно приобрести трехкомнатную квартиру в Замоскворечье площадью 101 кв. м на 6-м этаже 7-этажного кирпичного дома.

"На текущий момент первичный рынок элитного жилья представлен 27 проектами", — рассказывает генеральный директор компании "Метриум" Мария Литинецкая. Как правило, это новостройки премиум-класса в пределах Садового кольца (ЦАО), расположенные в клубных домах на "Золотой миле" — Остоженке и Пречистенке, Патриарших прудах и Арбате. "Если говорить о вторичном жилье, то популярностью пользуются квартиры в реконструированных, но сохранивших исторический фасад зданиях в Романовом переулке, на Сретенском бульваре", — рассуждает Алексей Бахаев из Связь-банка. Обычно это большие квартиры площадью 150—200 кв. м и стоимостью выше 5 млн долл. (150 млн руб.). "В 300 млн руб. оценивается пентхаус площадью 1100 кв. м в районе Крылатские Холмы, в 464 млн руб. — семикомнатная квартира площадью 409 кв. м в Хамовниках", — добавляет Алексей Шленов.

Наталья Старостина