Рынок новостроек элитного сегмента Москвы в 3 квартале

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек элитного сегмента Москвы. Объем предложения вырос на 5,7%. Также отмечена небольшая положительная динамика средней цены кв. м – 0,9% в рублевом эквиваленте и 2,4% – в долларовом.

По данным «Метриум», в третьем квартале 2016 года на первичный рынок жилья элитного класса Москвы вышло два новых проекта:

• «Дом на Хлебном» («Волей Гранд»)
• «РЕНОМЭ» (Sminex).

Кроме того, во введенном в эксплуатацию комплексе «Резиденция МОНЭ» начали заключать предварительные договоры купли-продажи (во втором квартале после завершения перевода статуса апартаментов велось бронирование квартир).

Таким образом, по подсчетам «Метриум», в сентябре объем экспозиции элитного рынка жилой недвижимости Москвы насчитывал около 1 400[1] квартир в 42 проектах. За квартал количество лотов в реализации увеличилось на 5,7%, относительно конца 2015 года прирост меньше (+2,9%).

Осенью началась активная рекламная кампания еще двух комплексов, продажи в которых должны стартовать в следующем квартале:

• «Малая Ордынка,19» (Sminex);
• «ЖИЗНЬ на Плющихе» («Дон-Строй Инвест»).

Выход новых проектов стал причиной изменений в структуре предложения по расположению. По сравнению со вторым кварталом доля Тверского района (новый проект – «РЕНОМЭ») увеличилась на 9 п.п., Пресненского («Резиденция МОНЭ») – на 5 п.п.

В результате Тверской район занял третье место по объему предложения, незначительно обогнав Беговой (11% против 10%). Лидирующие две позиции традиционно остались за Хамовниками и Раменками (27% и 19% по итогам 3 квартала).

Основной объем выставленных на продажу квартир приходился на корпуса на высокой стадии строительной готовности и введенные в эксплуатацию дома – в сумме 70% (37% и 33% соответственно). За три месяца их доли увеличились на 3 п.п. и 2 п.п. соответственно. Без изменений осталась доля предложения на начальной стадии строительной готовности – 23% (при этом с конца прошлого года прирост составил 7 п.п). Наименьший объем квартир был сосредоточен в объектах на этапе строительно-монтажных работ – 7%. Относительно второго квартала доля снизилась на 5 п.п., за девять месяцев – на 8 п.п. 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце третьего квартала средняя цена кв. м на рынке элитных новостроек составила 680 960 руб. ($10 478). За последние три месяца отмечена небольшая положительная динамика – 0,9% в рублевом эквиваленте и 2,4% – в долларовом. Однако средняя цена по-прежнему остается меньше значения декабря 2015 года (на 10,8% в рублевом выражении и на 4,2% в долларовом).

Эксперты «Метриум» отмечают, что в большинстве проектов цены остались на уровне второго квартала. Изменения зафиксированы в менее четверти комплексов, причем повышение – только в половине из них. Тем не менее, по количеству квартир в реализации доля проектов, где произошел рост цен, составила 28%, что в совокупности со структурными изменениями привело к положительной динамике среднего ценового уровня в сегменте.

В конце третьего квартала минимальная стоимость квартир была отмечена в следующих элитных новостройках:

• «Клубный дом на Серпуховском Валу» (17,7 млн руб. за 52,5 кв. м);
• «Аристократ» (20,4 млн руб. за 58,9 кв. м);
• «РЕНОМЭ» (21,2 млн руб. за 54,4 кв. м).

В рейтинг проектов с самыми дорогими предложениями вошли:

• Knightsbridge Private Park ($14,7 млн за 482 кв. м);
• «Афанасьевский» ($13,5 млн за 481,2 кв. м);
• «Кленовый DOM» (758,3 млн руб. за 456 кв. м).

«Важным итогом третьего квартала 2016 года на первичном рынке элитных новостроек стала положительная ценовая динамика, – комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум». – Коррекция незначительна (+0,9% в рублевом эквиваленте), однако после снижения средней цены в первом полугодии почти на 12% выглядит оптимистично. Тем не менее, анализ по проектам показывает, что реальное повышение цен за три месяца произошло в единичных комплексах, и не является общей тенденцией рынка.

Осторожное поведение застройщиков в части ценовой политики связано с относительно скромной покупательской активностью. Основной объем спроса был сосредоточен в трех-четырех наиболее ликвидных проектах, поэтому повышать цены могли позволить себе лишь некоторые девелоперы.

По большинству проектов цены оставались неизменными, вероятно, они останутся стабильными и в четвертом квартале. Дальнейшая динамика среднего ценового показателя на рынке элитного жилья будет зависеть, прежде всего, от стартового уровня цен в проектах, выход которых ожидается в ближайшее время. Осенью началась активная рекламная кампания двух перспективных проектов, продажи в которых откроются уже в ближайшем будущем. Возможно, девелоперская динамика будет и более активна. В целом на 2016 год был анонсирован выход не менее 6 новых элитных проектов, из которых пока стартовало всего два – и оба в третьем квартале».

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для проекта «Клубный дом на Котельнической набережной, 21» объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.