Рынок новостроек элитного класса Москвы: итоги 1 квартала

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 1 квартала 2014 года на рынке новостроек элитного класса Москвы.

В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости элитного класса наблюдалось оживление. Поскольку большинство объектов номинировано в долларах, покупатели старались совершить покупку до значительного повышения курса валюты относительно рубля. Кроме того, элитная недвижимость активно использовалась и для вложения средств в условиях неопределенной экономической ситуации.

По данным «Метриум», на текущий момент на рынке элитной недвижимости реализуется 34 проекта, совокупный объем предложения превышает 850 единиц. Следует отметить, что московский рынок элитной недвижимости является закрытым, информация о некоторых объектах ограничена, а объем предложения в них определить затруднительно.

Практически все элитные новостройки возводятся в Центральном административном округе. Однако в последнее время застройщики не ограничиваются только центром Москвы, высокобюджетные проекты появляются и в других округах (САО, ЗАО и ЮАО). Сейчас таких комплексов всего 3, и каждый из них отличается уникальной концепцией и высокими качественными характеристиками. Например, в ЖК «Barkli Residence», расположенном в Донском районе ЮАО, предлагаются квартиры с отделкой от известного дизайнерского бюро Robert A.M. Stern Architects. А концепция ЖК «Снегири Эко» (ЗАО) позволяет потенциальному покупателю получить практически загородный формат жилища в престижном и развитом районе Москвы.

В целом же, по городу по количеству реализуемых проектов лидируют Хамовники (35%). Также популярны Тверской район и Арбат (по 12% проектов).

Распределение предложения по районам Москвы (проекты)

Источник: «Метриум»

«На рынке элитной недвижимости преобладают проекты небольшого масштаба, - отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Наибольшее распространение получили клубные дома, состоящие всего из одного корпуса на несколько десятков квартир. Это связано с недостатком земли под застройку в центре города, а также с предпочтениями потенциальных покупателей. Тем не менее, на рынке присутствуют и относительно крупные проекты: ЖК «Садовые Кварталы», ЖК «Снегири Эко», ЖК «Литератор». Половина всех представленных в продаже корпусов продается в Хамовниках. Еще 16% приходится на район Раменки, где возводится крупный проект «Снегири Эко». В остальных районах предложение элитных домов ограничено».

Распределение предложения по районам Москвы (корпуса)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения преобладают корпуса на высокой стадии готовности. По 35% приходится на уже введенные в эксплуатацию новостройки, а также те, где ведутся отделочные работы. В общей сложности в них сконцентрировано более половины от совокупного числа продаваемых квартир. «Такая ситуация сложилась из-за того, что многие девелоперы предпочитают выводить элитные проекты на рынок на стадии, близкой к завершающей, - комментирует Анна Соколова. - Это позволяет привлечь интерес к проекту, дает возможность покупателям сразу оценить его качественные характеристики и архитектурные особенности, приобрести готовую квартиру в максимально короткий срок. Обычно вышеописанная тактика продаж применяется к клубным домам, которые в силу крупных площадей и высоких стоимостей представляют сравнительно меньший инвестиционный интерес».

Еще 16% от общего числа корпусов находятся в процессе строительства, а оставшиеся 14% - на начальной стадии возведения.

Распределение предложения по стадиям строительства (корпуса)

Источник: «Метриум»

По мнению аналитиков «Метриум», на сегодняшний день с точки зрения инвестиций наиболее привлекательны ЖК «Barkli Residence», ЖК «Wine House» и вторая очередь ЖК «Садовые кварталы». Все проекты находятся на начальной стадии строительства, в каждом из них в наличии есть относительно небольшие и ликвидные квартиры.

Минимальная площадь выставленной на продажу квартиры составляет 43,7 кв.м, а максимальная - 743,5 кв.м. В среднем по городу размер лота на первичном рынке высшего ценового сегмента составляет 152 кв.м. Как такового деления на комнаты в квартирах элитного класса зачастую нет. Практически везде выставлены лоты свободной планировки, без отделки. Покупатель имеет возможность организовать пространство так, как посчитает нужным, и выделить необходимое ему число комнат. Исключение составляют комплексы, где дизайнерская отделка квартир изначально включена в стоимость: ЖК «Barkli Residence» и клубная резиденция «Чистые Пруды».

Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке элитной недвижимости по итогам первого квартала составила 533 тыс. руб. или $15 тыс. Минимальный уровень цен отмечен в ЖК «Город Яхт» в Войковском районе САО и составляет 148 600 руб. за площади свыше 200 кв.м. Максимальные цены зафиксированы в недавно вышедшем на рынок ЖК «Пречистенка, 13», где за квадратный метр роскошного пентхауса необходимо заплатить 1 911 600 руб.

Самый высокий средний уровень цен в первом квартале наблюдался в Пресненском районе (951 тыс. руб./кв.м). На втором месте расположился Арбат (808 тыс. руб./кв.м), далее следуют Басманный район (750,5 тыс. руб./кв.м) и Раменки (723 тыс. руб./кв.м). Наиболее низкий уровень цен зафиксирован в Войковской районе САО (266 тыс. руб./кв.м), Таганском районе (387 тыс. руб./кв.м) и Донском районе ЮАО (407 тыс. руб./кв.м).

Уровень цен в зависимости от района Москвы

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квартиры на первичном рынке элитной недвижимости по итогам первого квартала составляет 89,32 млн руб. ($2,53 млн). В тройку самых дорогих комплексов входят ЖК «Пречистенка, 13» ($27,81 млн за 515 кв.м), ЖК «Knightsbridge Private park» ($21,27 млн за 532 кв.м) и ЖК «Кленовый DOM» ($19,77 млн за 530 кв.м). А самые доступные предложения представлены в ЖК «Royal House on Yauza» ($512,45 тыс. за 58 кв.м), ЖК «Barkli Residence» ($538 тыс. за 44 кв.м) и ЖК «Садовые Кварталы» ($715,3 тыс. за 61 кв.м).

«В первом квартале 2014 года повышенный интерес покупателей к квартирам в новостройках распространился и на элитный сегмент недвижимости, - подводит итог Анна Соколова. - На рынке наблюдался сравнительно высокий спрос, популярностью пользовались небольшие площади (до 130 кв.м) и концептуальные проекты. Повышение цен по большей части было связано с ростом курса доллара по отношению к рублю. Большинство девелоперов в элитном сегменте номинируют цены в долларах, которые «привязаны» к курсу Центробанка, то есть оплата производится по курсу ЦБ на день сделки. Несмотря на «прыгающий» курс, девелоперы не боятся оттока спроса и утверждают, что сделки активно идут. При этом самих покупателей мотивирует нестабильность ситуации и страх еще большего роста курса доллара и ослабления курса рубля. Продавцов, которые номинируют элитные квартиры в рублях, меньшинство. В первую очередь это относится к одному из лидеров среди застройщиков высококлассной недвижимости - компании «ДОНСТРОЙ», в которой традиционно представлены рублевые цены. Если девальвация рубля продолжится, можно ожидать, что все игроки рынка будут выставлять квартиры в долларовых ценах».