Рынок новостроек эконом-класса Москвы в 1 полугодии

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 1 полугодия на рынке новостроек эконом-класса Москвы. По сравнению с началом года объем предложения сократился на 16%. Средняя цена квадратного метра выросла на 9%

Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, первая половина 2015 года на рынке новостроек массового сегмента была отмечена высокой активностью девелоперов. С начала года стартовали продажи сразу в шести новых проектах: ЖК «Мичурино-Запад», ЖК «Варшавское шоссе, 141», МФК «Орехово», ЖК «Город на реке Тушино-2018», ЖК «Ботанический Сад» и ЖК «Терлецкий парк». Для сравнения - за аналогичный период 2014 года на рынок вышло всего три новых проекта.

Также в минувшем полугодии началась реализация квартир в ЖК «Водный» – первом объекте сегмента, где застройщику удалось перевести апартаменты в жилье. Активно предложение пополнялось и за счет выхода в продажу новых корпусов.

В то же время завершились первичные продажи в ЖК «Подсолнухи», ЖК «Соловьиная роща» и ЖК «Большое Кусково», а в ЖК «Sky City» временно реализация квартир не ведется.

Таким образом, по данным аналитиков «Метриум», по итогам прошедших шести месяцев на рынке низкобюджетных новостроек экспонировалось 29 проектов, совокупный объем предложения составлял порядка 6 500 единиц. По сравнению с началом года число продаваемых квартир сократилось на 16%, а по сравнению с мартом – выросло на 4%.

Выход новых проектов внес изменения в структуру предложения по округам. По-прежнему большинство квартир сосредоточено в ЮАО. Однако, если в начале года их доля составляла более половины, то по итогам июня она сократилась на 13,5 п.п. – до 39,2%. На второе место благодаря старту продаж в ЖК «Город на реке Тушино-2018» поднялся СЗАО (16%), прибавивший за полгода 11,8 п.п. На третье место опустился ЮЗАО (10,4%), чья доля сократилась на 12,5 п.п. после снятия с продажи третьего корпуса ЖК «Эталон-Сити».

Доли одно- и двухкомнатных квартир в структуре предложения все так же одинаковы - по 43%, с начала года они выросли на 2 п.п. В то же время доля трехкомнатных и многокомнатных квартир сократилась до 12% (-3 п.п.) и 2% (-1 п.п.) соответственно. Во многом это связано с тем, что в новых проектах девелоперы делают ставку на небольшие площади, чтобы снизить бюджет покупки и улучшить ликвидность квартир.

Предложение практически равномерно распределено между квартирами в полностью готовых корпусах (30%), в новостройках на стадии монтажа этажей (29%) и на начальном этапе строительства (26%). Остальной объем квартир приходится на дома, где проводятся работы по отделке и благоустройству.

По подсчетам аналитиков по итогам первого полугодия 2015 года средняя цена квадратного метра первичного жилья в массовом сегменте составила 160 740 руб., что на 9% больше, чем в декабре. Наиболее активно цены росли в начале года, тогда как по итогам второго квартала зафиксировано совокупное повышение всего на 2%.

Снижение средневзвешенной цены квадратного метра по итогам июня было отмечено в трех округах: СЗАО (-11%), ЗАО (-8%) и ЮВАО (-6%). Причиной послужил выход новых объектов и корпусов на начальном этапе строительства и со сравнительно демократичным уровнем цен. В остальных округах зафиксирован рост, наибольший – в САО (+22%), где поступили в реализацию квартиры в ЖК «Водный» на высокой стадии готовности.

По итогам полугодия средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 7,2 млн руб., двухкомнатной – 10,4 млн руб., а трехкомнатной – 14,4 млн руб. По сравнению с началом года, рост составил 10%, 8% и 8% соответственно.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных комплексов по итогам полугодия возглавляет мкрн «Северный», где студию площадью 30,3 кв. м можно приобрести за 3,3 млн руб. За ним следует ЖК «Варшавское шоссе, 141», в котором за площадь 22,4 кв. м необходимо заплатить 3,98 млн руб. Замыкает тройку мкрн «Некрасовка»: 39,8 кв. м за 4,24 млн руб.

Основные тенденции

«Ухудшение экономической ситуации в стране негативно отразилось и на рынке новостроек массового сегмента, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - В начале года спрос, показавший рекордные результаты в ноябре-декабре 2014 года, значительно снизился на фоне резкого повышения ипотечной ставки и сокращения реальных доходов населения. По итогам первых трех месяцев число зарегистрированных ДДУ сократилось на 20%, а ипотечных договоров – на 25%. В марте 2015 года в рамках комплекса антикризисных мероприятий начала работу программа по субсидированию ипотечной ставки, благодаря которой удалось снизить переплату по ипотечному кредиту до 12%. Это стало одним из ключевых событий первого полугодия. Благоприятное влияние на спрос в сегменте программа оказала уже в апреле, по итогам которого число заключенных ДДУ выросло на 48% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13% по сравнению с апрелем 2014 года. В мае, когда рынок традиционно малоактивен, спрос оставался на уровне 2014 года. В июне, в связи с наступлением летнего сезона, прогнозируются аналогичные результаты.

Цены в первом полугодии продолжали умеренный рост. Причем в начале года он был более интенсивен, а с падением спроса его темпы сократились до минимума. Начиная с апреля ежемесячный прирост не превышал 1%. Хотя реального снижения цен в этот период не наблюдалось, застройщики активно предлагали различные скидки, которые к лету достигли 15%. Кроме того, новые проекты выходили с дисконтом к рыночным ценам, чтобы успешно конкурировать с уже реализуемыми. По итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра в сегменте зафиксировалась на уровне 160 740 руб.

Еще одним заметным событием первого полугодия стал старт продаж квартир в ЖК «Водный». Этот проект стал первым в сегменте массового жилья, где девелоперу удалось перевести апартаменты в квартиры. Возможность такого перевода в последнее время активно обсуждалась в рамках комплекса антикризисных мер. Можно предположить, что, учитывая актуальность вопроса, в дальнейшем предложение в массовом сегменте и дальше будет пополняться за счет поменявших статус апартаментов». 

   Прогноз

«Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки стимулировала повышение спроса на рынке в апреле-мае 2015 года, однако уже в июне покупательская активность пошла на спад. В последующие летние месяцы в связи с наступлением сезона отпусков и сложной экономической ситуацией следует ожидать продолжения тенденции сокращения спроса на квартиры в сегменте, - делает прогноз Анна Соколова. - Более высокий интерес покупатели будут проявлять к проектам на высокой стадии готовности, пытаясь минимизировать риски. Также есть шанс показать сравнительно хорошие темпы реализации у комплексов на начальном этапе, если бюджет покупки в них будет более демократичным, чем в среднем по локальному рынку. Осенью, когда рынок новостроек обычно оживляется, в 2015 году не следует ожидать резкого всплеска покупательской активности, поскольку реальные доходы населения продолжат снижаться.

В структуре спроса будут преобладать покупатели, использующие для оплаты ипотечные средства. Во-первых, потому что условия по льготной ипотеке, предлагаемые основными игроками рынка, действительно выгодны. А во-вторых, те покупатели, у кого были свободные средства для единовременной оплаты жилья, купили его еще в конце 2014 года, в период ажиотажного спроса.

В таких условиях застройщики, вероятнее всего, не пойдут на значительное повышение цен в своих проектах, летом следует ожидать ежемесячного прироста в пределах 1%. В отдельных наиболее успешных комплексах цены будут расти быстрее. Реального снижения цен, скорее всего, не произойдет. Однако для привлечения покупателей застройщики будут предлагать различные скидки, которые в отдельных проектах могут достигать 15%. Кроме того, вновь выходящие в продажу проекты, корпуса или объемы в уже реализуемых комплексах будут выходить с дисконтом к рынку в пределах 10%».