Рынок новостроек экономкласса Москвы: итоги I полугодия

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия 2014 года на рынке новостроек экономкласса Москвы. Предложение пополнилось тремя новыми проектами и увеличилось на 12,9%. Cтоимость квадратного метра выросла на 3,6%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рынок был гораздо активнее – и по выходу проектов, и по сделкам, и по росту цен.

С начала года на рынке новостроек массового сегмента появилось 3 новых проекта: ЖК в мкр. 7Б Северного Чертаново, ЖК «Горизонт» и ЖК Sky City. Последний вышел в июне 2014 года, девелопер проекта - СУ-155. В рамках этого масштабного комплекса по данным застройщика предполагается строительство в Останкинском районе Москвы 8 жилых корпусов и 2 многофункциональных комплексов общей площадью порядка 200 тыс. кв. м, а также детского сада и паркинга. Кроме того, в начале лета стартовала реализация жилья в новых корпусах ЖК «Некрасовка-Парк» и ЖК «Вершинино».

Таким образом, по данным «Метриум», совокупное предложение квартир на рынке первичного жилья экономкласса в конце первого полугодия превысило 6 000 единиц. По сравнению с маем рост составил 16,9%, по сравнению с началом года - 12,9%, а по сравнению с первым полугодием 2013 года - 25%.

Структура предложения по округам в июне претерпела незначительные изменения. По-прежнему максимальное число корпусов и квартир реализуется в ЮАО (34,9% и 78,6% соответственно). Однако в июне доля Южного округа по сравнению с маем сократилась на 4% по корпусам и на 9,6% по квартирам. Причиной тому послужил выход значительного объема жилья в новых корпусах ЖК «Некрасовка-Парк», позволивший ЮВАО, в свою очередь, увеличить долю в структуре предложения по корпусам на 5,8%, а по квартирам - на 9,9%.

По сравнению с началом года наибольший прирост показал ЮАО, доля которого поднялась на 4,5% по корпусам и 13,3% по квартирам. В ЮВАО на 3,9% увеличилась доля продаваемых корпусов, а вот процент реализуемых квартир сократился на ту же величину. Доля прочих округов в структуре предложения с начала года практически не росла. В результате новое жилье экономкласса оказалось почти полностью сконцентрировано всего в двух московских округах - ЮАО и ЮВАО, причем в первом продается подавляющее большинство квартир.

В июне в структуре предложения по сравнению с предыдущим месяцем на 3 пункта снизился процент однокомнатных квартир (до 35%). При этом на 2% повысилась доля двухкомнатных квартир и на 1% - трехкомнатных (до 44% и 19% соответственно). По итогам полугодия сокращение доли однокомнатных квартир составило 2%, двухкомнатные прибавили 2%, а трехкомнатные - 1%.

Распределение предложения по типу квартир

Источник: «Метриум»

По стадии строительства наибольшую долю в конце первого полугодия занимают квартиры на нулевом этапе - 41,7%. По сравнению с началом года их рост составил 8,1%. Доля такого предложения выросла за счет старта продаж в новых проектах, а также корпусах в уже реализуемых масштабных ЖК. Далее по объему следует жилье в уже сданных корпусах - 38,4%, что на 4,3% больше, чем в начале полугодия. Доля жилья в строящихся корпусах составляет 12,1%, новостройках на стадии отделки - 7,8%.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена квадратного метра на первичном рынке массового жилья по итогам полугодия составила 140 400 руб. По сравнению с маем уровень цен поднялся на 1,7%, с началом года - на 3,6%, с первым полугодием 2013 года - на 11,5%. В июне главной причиной роста цен послужил выход нового корпуса в ЖК «Вершинино» - одном из самых дорогих проектов на рынке. При этом в уже реализуемых комплексах цены практически не выросли.

По итогам полугодия наибольший прирост показали цены в СВАО (16,7%) и СЗАО (14,4%). В большей степени он связан с выходом новых проектов и объемов, а также с активным спросом в первом квартале 2014 года. В ВАО и САО средние цены за полугодие увеличились в пределах 5,5%, а в ЗАО и ЮЗАО - в пределах 3%. Только в ЮВАО за прошедшие шесть месяцев наблюдалось снижение среднего уровня цен, вызванное регулярным выходом в продажу корпусов на самой ранней стадии строительства по минимальным ценам.

По сравнению с маем наиболее значительно выросли цены в СВАО (на 7,6%), ЮЗАО (на 7%) и ЮАО (на 5,3%). В первом случае повышение связано с появлением на рынке ЖК «Sky City», во втором - с локальным повышением цен и снижением объема предложения в ЖК «Эталон-Сити», а в ЮАО рост был обусловлен выходом квартир в третьем корпусе ЖК «Вершинино».

Распределение средней цены квадратного метра в зависимости от округа

Источник: «Метриум»

По итогам полугодия средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 6,32 млн руб., двухкомнатной - 9,05 млн руб., а трехкомнатной - 11,5 млн руб. По сравнению с началом года показатели выросли на 4,4%, 5,4% и 6,2% соответственно, а по сравнению с маем текущего года однокомнатные и двухкомнатные квартиры прибавили в стоимости 1,2% и 0,4%, а «трешки» потеряли 1,9%.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум»

В конце первого полугодия самое дешевое предложение было зафиксировано в ЖК «Некрасовка-Парк», где однокомнатная квартира площадью 37,2 кв. м стоит 4,24 млн руб. На втором месте расположился ЖК «Царицыно-2», в котором за 4,37 млн руб. можно купить квартиру в 33,77 кв. м. Наконец, замыкает тройку самых доступных комплексов ЖК «Некрасовка»: 4,47 млн руб. за 38,5 кв. м.

«Первое полугодие 2014 года для рынка новостроек экономкласса было неоднозначным, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум». - Первый квартал ознаменовался высоким уровнем покупательского спроса и ростом объемов продаж вплоть до 20-30% по наиболее удачным проектам. Планомерно увеличивалось число зарегистрированных сделок на рынке жилья, в апреле было зафиксировано их рекордное количество - 20 027 против 15 253 в апреле 2013 года. Как следствие, цена квадратного метра первичного жилья в первом квартале выросла на 11%.

Однако уже в апреле ажиотаж пошел на убыль, и наметилась тенденция стабилизации рынка, выразившаяся в замедлении роста цен и снижении покупательской активности. В мае на рынок пришло затишье, связанное в том числе и с сезонным фактором: по сравнению с апрелем было совершено в 1,7 раз меньше сделок с недвижимостью - всего 11 940, но все-таки больше, чем в мае 2013 года – тогда было зафиксировано 8 269 сделок.

В июне активность немного повысилась, выходили новые проекты и корпуса. Однако по сравнению с первым кварталом средний уровень цен упал на 7%, благодаря выходу новых корпусов и проектов с минимальными ценами. По итогам первого полугодия цена квадратного метра выросла всего на 3,6% и остановилась на уровне 140 400 руб.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в первом полугодии 2014 года на рынке появилось больше новых проектов, почти в два раза активнее совершались сделки по купле-продаже жилья. За период с января по май 2014 года зафиксирована 70 401 сделка, а за аналогичный период 2013 года - 46 614. Также был отмечен рост общего уровня цен на 3,6%, в то время как за аналогичный период прошлого года было зафиксировано их снижение на 2,2%. Таким образом, рынок недвижимости массового сегмента в первом полугодии 2014 года был максимально активен по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет».