Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 1 квартале: расклад сил меняется

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Позиции главных игроков меняются, уровень конкуренции наращивается. К таким выводам пришли эксперты.

В 2012 г. на рынке новостроек наблюдалось активное развитие сегмента бизнес-класса. За год вышло 16 новых проектов, из которых около 70% реализуется в формате апартаментов. Среди наиболее крупных и интересных премьер 2012 года можно отметить объекты «ДОНСТРОЯ» - ЖК «Долина Сетунь», новые корпуса ЖК «Алые Паруса», а также ЖК «Таежный» («ImagineEstate»), ЖК «Мосфильмовский» («МонАрх»).

С начала 2013 года продажи открылись в одном новом проекте бизнес-класса – ЖК «Соколиный форт» (ДОНСТРОЙ). Всего по итогам 1 кв. 2013 г рынок первичного жилья этого сегмента включал 51 комплекс. Общий объем предложения составил около 5 040 квартир в 99 корпусах (без учета объема предложения ЖК «Триколор», ЖК «Dominion», ЖК «Газойл Сити», ЖК «Айвазовский» в связи с отсутствием данных в открытых источниках информации).

Лидерами по количеству новостроек бизнес-класса являются престижные Западный и Северо-Западный округа (23,2% и 18,2% соответственно). На них же приходится и основная доля квартир со смещением предложения в сторону СЗАО (32,2%). В ЗАО расположено 23,6% квартир.

Источник: «Метриум»

Половина всех реализуемых корпусов уже введена в эксплуатацию. Еще около трети новостроек находится на высокой стадии строительной готовности: 19,2% домов построены, в них проводятся отделочные работы, в 13,1% ведется монтаж верхних этажей. На начальном этапе строительства находится всего 10,1% объектов. В структуре распределения предложения квартир также лидируют дома, которые уже сданы ГК (32%). Второе место занимают корпуса на нулевой стадии строительной готовности (24,9%).

Источник: «Метриум»

Предложение новостроек бизнес-класса включает квартиры от одной до семи комнат, а также пентхаусы. Структура смещена в сторону двух- и трехкомнатных квартир (32% и 34% соответственно). Достаточно велика доля многокомнатных квартир, она составляет 16% - практически столько же, сколько и однокомнатных - 18%.

Диаграмма 5. Распределение объема предложения по количеству комнат

Источник: «Метриум»

По итогам 1 кв. 2013 г. средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса составила 207,4 тыс. руб. По сравнению с декабрем она увеличилась на 3,2%. Не учитывая ЦАО, где средневзвешенная цена составила 306,4 тыс. руб./кв.м, максимальное ее значение пришлось на Западный округ (235,8 тыс. руб./кв.м). Самая низкая средневзвешенная цена зафиксирована в ЮАО (146,1 тыс. руб.).

Диаграмма 6. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в зависимости от округа

Источник: «Метриум»

Средний бюджет однокомнатной квартиры по итогам 1 квартала 2013 г. составил 10,100 млн. руб., двухкомнатной – 16,493 млн. руб., трехкомнатной – 22,019 млн. руб.

Таблица 1. Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Источник: «Метриум»

«На первичном рынке жилой недвижимости Москвы сегмент бизнес-класса по-прежнему является самым обширным, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». - На него приходится около половины всех выставленных на реализацию квартир в новостройках города. В этом году также планируется выход как минимум шести новых проектов, среди которых «Фили Град» («MR Group»), «Донской Олимп» («LSR.Недвижимость - Москва»), «Red Site» («Dekra» / «Insigma»)., «Ренессанс» (ОАО "494 УНР") и др».

Как отмечает эксперт, позиции игроков сейчас меняются. Одним из крупнейших застройщиков жилья бизнес-класса становится «Донстрой», который занимает сегодня лидирующие позиции в данном сегменте. В 2012 году компания вывела масштабный комплекс «Долина Сетунь», в этом году – «Соколиный форт». Причем, «Донстрой» не планирует на этом останавливаться, и намерен наращивать долю. Тогда как совсем недавно лидером была компания «Интеко».

Вместе с тем приходят и новые игроки, которые раньше не работали на рынке жилья в Москве. Например, компания ImagineEstate до сих пор специализировалась на коммерческой недвижимости. Проект «Таежный» стал первым для них на рынке столичного жилья. Другой известный застройщик коммерческой недвижимости – компания MR Group - в этом году выводит свой первый жилой комплекс в Москве – «Фили Град».

«Учитывая ограниченный спрос и обширное предложение в сегменте жилья бизнес-класса, можно прогнозировать существенный рост конкуренции, - продолжает Мария Литинецкая. – Рост уровня конкуренции и выход новых игроков приведет к тому, что будут появляться новые проекты с более низкой стартовой ценовой политикой. Соответственно, будет обостряться и ценовая конкуренция. Ситуация усугубляется еще и тем, что в сегменте жилья бизнес-класса дополнительную конкуренцию составляют проекты апартаментов, которые сейчас активно выводятся в том числе в ЦАО. Это, как правило, реконструированные дома, где бюджет покупки начинается от 7 млн. руб. По своим качественным характеристикам их можно отнести к бизнес-классу. А для покупателей бизнес-класса самое главное – это расположение и набор качественных характеристик, которые они получают за данную цену. Поэтому, учитывая ограниченное предложение жилья в центре, покупатели готовы рассматривать в качестве альтернативы апартаменты. Соответственно, у них появляется более широкий выбор, в том числе на территории ЦАО, при этом с более доступным уровнем цен. Уровень конкуренции в данном сегменте увеличивается - я бы назвала это главной тенденцией рынка жилья бизнес-класса сегодня».