Рейтинг схем покупки жилья на первичном рынке

По данным компании «Метриум», до 50% сделок купли-продажи жилья на первичном рынке в 2012 году происходило по договорам долевого участия. Если на более ранних этапах развития рынка до 2010 года рынку было присуще большое разнообразие различных юридических схем по продаже жилой недвижимости, то сегодня «круг сузился» до четырех схем. Эксперты составили рейтинг наиболее распространенных сегодня схем покупки жилья на первичном рынке.

Покупка по договору долевого участия в соответствии с Законом №214-ФЗ

• Объем в Москве - 46%.
• Объем в Московской области - 89%.

На сегодняшний день это самая надежная для покупателей схема приобретения квартиры в новостройке. Заключать с покупателем договор долевого участия застройщик имеет право только после регистрации права аренды или собственности на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, покупатель имеет право потребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков. Договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные продажи. Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) выплачивается застройщиком в двойном размере. При выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, компенсацию за сделанный им ремонт или уменьшить стоимость квартиры в соответствии с масштабом выявленных дефектов. При этом условие договора о том, что застройщик не несет ответственности за строительные дефекты, изначально является ничтожным. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика.

Покупка по предварительному договору купли-продажи

• Объем в Москве - 33%.
• Объем в Московской области - 1%.

Это схема, используемая застройщиками, является законной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Иными словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по предварительному договору – незаконно. Закон 214 запрещает привлекать денежные средства граждан на строительство жилья. В противном случае застройщику грозит немалый штраф. Надо сказать, что несмотря на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сих пор есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по предварительным договорам, то есть откровенно нарушающих закон.

Следует понимать, что сам предмет предварительного договора – не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Поэтому схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры. Особенному риску при такой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания продавца банкротом: покупатели легко могут лишиться и денег, и квартир.

Причем эти же риски остаются у покупателя, приобретающего квартиру в уже построенном доме, несмотря на то, что застройщик действует уже на законных основаниях. По преддоговору они работают в том случае, если ему необходимо расплатиться с инвесторами. Схема следующая: дом готов, но не оформлен в собственность продавца. Застройщик заключает с покупателем договор, по которому производится 100% предоплата. Собирает по данной схеме деньги, расплачивается с инвестором и подписывает акт об исполнении обязательств. Без этого продавец не может оформить свое право собственности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя.

Несмотря на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, однако она является ненадежной, поскольку не защищает покупателей от двойных продаж. И выбирая компанию, реализующую квартиры по предварительному договору, всегда помните о существующих рисках.

Покупка через ЖСК в соответствии с Законом №214-ФЗ

• Объем в Москве - 20%.
• Объем в Московской области - 8%.

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения в действие Закона №214-ФЗ ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на стремительно растущем рынке это было весомым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высокие проценты.

В отличие от договора долевого участия, войти в состав ЖСК можно в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по договору долевого участия. Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы - вступительный взнос, ежемесячные взносы. Во-вторых, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. По схеме приобретения квартиры через ЖСК гораздо больше рисков остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества. Нюанс в том, что решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание. В отличие от договора долевого участия, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности. Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству.

Покупка по договору купли-продажи (ДКП)

• Объем в Москве – 1%.
• Объем в Московской области – 2%.

Договор купли-продажи заключается вместо договора долевого участия в том случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право собственности. Договор купли-продажи между клиентом и застройщиком заключается точно так же, как и договор на вторичном рынке – прописывается предмет договора, цена, права и обязанности сторон. Если сравнивать с договором долевого участия, то для покупателя эта схема менее выгодна. Например, в договоре купли-продажи никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строительные дефекты, покупатель уже не может требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт. Доля договоров купли-продажи на первичном рынке ничтожно мала, так как почти все квартиры в новостройках раскупаются задолго до завершения строительства.

Эксперты «Метриум» отмечают также, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает использование еще двух схем, однако они не представлены на рынке. Первая – это жилищно-накопительные кооперативы, которая в отличие от ЖСК более сложная в практическом применении, а потому не распространена. Вторая схема – договор инвестирования или соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в 214-ФЗ (ранее по нему заключалось порядка 10-15% сделок). Сегодня закон разрешает застройщику привлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые нередко выкупают у девелопера сразу пул квартир. При этом брать деньги от физических лиц по данному договору уже нельзя. Законодатели руководствовались тем, что инвестор – это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения денежной выгоды, соответственно, он осознанно идет на риск. Тогда как 214-ФЗ защищает прежде всего физических лиц, которые покупают жилье для собственных нужд, и это правильно.

«По данным Росреестра, в России за три квартала 2012 года было заключено на 66 тыс. договоров долевого участия больше, чем за аналогичный период 2011 года, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум». - На сегодняшний день практически весь первичный рынок Москвы и области юридически чистый: почти весь объем договоров заключается по легитимным схемам. При этом рынок московского региона совершил стремительный рывок: по сравнению с 2010 годом в Москве за три квартала 2012 года количество договоров долевого участия выросло в шесть раз, в Подмосковье – в 14 раз. Стоит отметить, что на сегодняшний день Подмосковье уверенно удерживает пальму первенства по объему зарегистрированных договоров долевого участия. Юридическая чистота и максимальная прозрачность – один из наиболее весомых факторов, поддерживающих спрос и мотивирующих покупателей выбирать жилье в Москве и Подмосковье».