13 сентября 2013
Обзор рынка первичной недвижимости г.Щелково

Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор рынка первичной недвижимости г. Щелково, который активно застраивается с конца 90-х годов. Здесь вполне адекватные и привлекательные цены, сопоставимые с городами среднего пояса Подмосковья (20-30 км от МКАД), такими как Домодедово, Апрелевкой, Ивантеевкой, Пушкино, Подольском. Застройка хоть и не типовая панельная, но совершенно традиционная для большей части Московской области – монолитно-кирпичные дома с красными фасадами. Основной костяк покупателей составляют местные жители с небольшой долей москвичей в пределах 20-30%.

По данным «Метриум Групп», конкурентное окружение первичного рынка г. Щелково представлено 13 проектами, реализуемыми непосредственно на территории города. Кроме того, необходимо принимать во внимание мкр. «Лукино-Варино», который возводится менее чем в 5 км от города, в пос. Свердловский. В рамках проекта планируется построить порядка 500 тыс. кв.м недвижимости, в том числе 52 жилых корпуса. Поскольку застройка стартовала только в 2012 году, мкр. «Лукино-Варино» следует также считать одним из реальных конкурентов на долгосрочную перспективу. В Свердловском также реализуются ЖК «Аничково» и «Свердловский», но первичные продажи в них практически завершены, так что эти проекты не являются потенциально опасными с точки зрения борьбы за покупателя.

Таким образом, в рамках анализа конкурентной среды было рассмотрено 14 объектов комплексной и точечной застройки. Общий объем предложения на первичном рынке на данный момент составляет 1 628[1] квартир в 23 корпусах. Наиболее крупные проекты – ЖК «Богородский» (16 корпусов), ЖК «Лукино-Варино» (52 корпуса), ЖК «Гагаринский» (10 корпусов) и мкр «Финский» (11 корпусов).

«Практически все новостройки на рассматриваемой территории относятся к комфорт-классу, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Исключение составляет только ЖК «Дом на Набережной». Он позиционируется как дом элитного класса, однако по своим качественным характеристикам не полностью соответствует требованиям, предъявляемым к высококлассному жилью, и объективно может быть отнесен только к бизнес-классу. На данный момент в «Доме на Набережной» в продаже имеются двух- и пятикомнатные квартиры площадью от 108,4 до 271,4 кв.м, а минимальный бюджет покупки составляет 8,3 млн руб. Из-за крупных площадей и высоких цен продаж в комплексе практически нет, так что этот проект следует признать неудачным».

Подавляющее число новостроек возводится по монолитно-кирпичной технологии, и только в одном корпусе мкр. «Потапово-3а» несущие конструкции выполняются из готовых панелей, а ограждающие – из керамического кирпича.

26,1% корпусов уже введено в эксплуатацию, но в них продается всего 9,4% квартир от общего числа. Наибольший же объем предложения сконцентрирован в домах, где монтаж ведется на уровне нижних этажей - на 21,7% корпусов приходится 37% квартир. При этом на рынке не представлены новостройки на начальной стадии строительства. Таким образом, на рассматриваемой территории можно наблюдать стандартную ситуацию, когда максимальный объем предложения представлен в корпусах на самых ранних стадиях строительства. Подобное положение дел свидетельствует о том, что квартиры в Щелково пользуются относительной популярностью и по мере возведения новостройки раскупаются.

Распределение предложения по стадии строительства

График1.jpg

Источник: «Метриум Групп»

В продаже представлены квартиры от 1 до 6 комнат. В структуре предложения преобладают однокомнатные квартиры - 57%. За ними следуют двух- и трехкомнатные, на которые приходится 31,8 и 10,5% соответственно. Доля многокомнатных квартир незначительна, они есть только в ЖК «Дом на Набережной» и ЖК «Новое Жегалово».

Распределение предложения по количеству комнат

Диаграмма.JPG

Источник: «Метриум Групп»

Площади квартир варьируются от 35,55 до 271,4 кв.м. Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 42,56 кв.м, двухкомнатной – 68,1 кв.м, а трехкомнатной – 83,02 кв.м

Распределение квартир по площади

Кол-во комнат

Остаток

Площадь квартиры, кв.м

мин

макс

средняя

1-комн

928

35,55

52,5

42,56

2-комн

518

56,42

153,35

68,1

3-комн

171

65,06

104,89

83,02

многокомн

11

188,4

271,4

222,26

Итого

1 628

35,55

271,4

73,26

Источник: «Метриум Групп»

«В целом же, следует отметить, что предложение на рассматриваемой территории относительно однородно - отмечает Мария Литинецкая. - Подавляющее большинство реализуемых проектов представляют собой объекты комплексной застройки с монолитно-кирпичными корпусами комфорт-класса и минимальным набором инфраструктуры (детсад, школа, магазин, паркинг). Застройщики делают ставку на однокомнатные квартиры средних площадей (порядка 40 кв.м), а многокомнатных в продаже практически нет. Единственным исключением можно считать ЖК «Дом на Набережной», где «однушек» нет совсем, а площади двухкомнатных квартир начинаются от 108,4 кв.м. Однако, в силу неудачно выбранной концепции, продажи в комплексе практически отсутствуют».

Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья на рассматриваемой территории составляет 57 238 руб. Причем в самом Щелково, без учета квартир в мкр. «Лукино-Варино» эта цифра составляет 62 276 руб. за кв.м.

Минимальная цена квадратного метра зафиксирована на многокомнатные квартиры в ЖК «Новое Жегалово» и составляет 40 000 руб. Самый высокий уровень цен – в ЖК «Дом на Набережной», где квадратный метр стоит 100 000 руб. Если не принимать во внимание этот высокобюджетный проект, максимальная цена квадратного метра отмечена в ЖК «Новая Слобода» (87 600 руб. за кв.м).

Самая дешевая квартира предлагается в ЖК «Лукино-Варино», где за площадь 37,11 кв.м придется заплатить 1,6 млн. руб. Самая дорогая квартира продается в «Доме на Набережной» - 27,1 млн. руб за 271,4 кв.м. Без учета этого комплекса, наиболее высокая стоимость в ЖК «Новое Жегалово» - 8 млн руб. за квартиру площадью 199 кв.м.

Уровень цен на квартиры в крупнейших проектах г. Щелково

Наименование

Стадия стр-ва/ГК

Кол-во комн

Площ, кв.м

Цена 1 кв.м, руб

Стоимость квартиры, руб

мин

макс

мин

макс

мин

макс

Богородский, корп. 8,9

сданы

1

38,30

42,50

68 494

69 637

2 643 000

2 911 000

2

58,09

65,60

59 005

66 276

3 653 000

4 102 000

3

81,30

87,30

50 000

56 005

4 365 000

4 816 000

Богородский, корп. 6,7

верхние, средние этажи/ 2 кв. 2014

1

38,29

43,62

59 990

64 011

2 297 000

2 748 000

2

57,38

64,20

49 500

56 003

3 127 000

3 456 000

3

76,90

84,50

48 002

51 495

3 883 000

4 250 000

Гагаринский

отделка/ 4 кв. 2013

1

45,21

52,50

62 586

63 497

2 833 492

3 317 790

2

58,74

85,74

57 613

60 215

3 489 039

4 972 920

3

77,10

77,10

56 204

56 204

4 333 328

4 333 328

Потапово-3а

верхние этажи/ 2 кв. 2014

1

42,56

42,56

58 482

58 999

2 489 000

2 511 000

2

63,12

72,56

54 989

58 999

3 724 000

3 990 000

3

80,41

87,34

52 741

50 263

4 240 900

4 390 000

Солнечная Долина

верхние этажи/ 2 кв. 2014

1

35,55

39,83

56 000

57 000

1 990 800

2 270 310

2

59,05

62,11

50 000

52 000

3 105 500

3 194 880

3

65,06

65,06

70 000

70 000

4 554 200

4 554 200

Новое Жегалово

отделка/ 3кв. 2013

1

41,90

47,60

59 000

59 000

2 472 100

2 808 400

2

60,70

69,50

50 000

54 000

3 277 800

3 475 000

5

199,00

199,00

40 000

40 000

7 960 000

7 960 000

6

188,40

204,35

40 000

40 000

7 536 000

8 174 000

Лукино-Варино, корп. 31,37

средние этажи/ 3 кв. 2014

1

37,11

41,53

43 000

43 000

1 595 730

1 785 790

2

57,36

59,56

43 000

43 000

2 466 480

2 561 080

3

80,27

80,27

43 000

43 000

3 451 610

3 451 610

Лукино-Варино, корп. 40

верхние этажи/ 1 кв. 2014

1

-

-

-

-

-

-

2

58,70

62,10

43 000

45 000

2 528 400

2 670 300

Источник: «Метриум Групп»



[1] За исключением квартир в ЖК «Лапландия», ЖК «Потапово-3а» и ЖК «Солнечная Долина», объем предложения по которым не известен.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.