8 (499) 755-20-20   для звонков из Москвы
Москва, ул. Беговая, 3, БЦ "Нордстар Тауэр", этаж 35

Нерезиновая Москва. Путеводитель по рынку недвижимости для покупателей из регионов

Мой выбор
21 апреля 2015
Нерезиновая Москва. Путеводитель по рынку недвижимости для покупателей из регионов

Из года в год население Москвы увеличивается за счет миграции из регионов России. В первую очередь приезжие стремятся решить квартирный вопрос на новом месте. Однако далеко не всем удается быстро сориентироваться на рынке жилья. Как региональному жителю купить квартиру в Москве быстро и без потерь? Специально для желающих покорить столицу аналитики компании « 

По итогам первого квартала 2015 года на первичном рынке Москвы, включая Новомосковский и Троицкий административные округа, было представлено порядка 23,1 тыс. квартир в 173 жилых комплексах во всех сегментах. Сделать правильный выбор в таком большом объеме предложения зачастую непросто и коренным москвичам. А для жителей регионов России эта задача может оказаться и вовсе непосильной.

Согласно статистике Росстата, в 2014 году население Москвы увеличилось почти на 90 тысяч человек. При этом на естественный прирост (разницу между рождаемостью и смертностью) пришлось всего 20,7 тыс. человек. Таким образом, почти 70 тыс. человек переехали в столицу России из-за ее пределов. А учитывая тот факт, что жители Москвы иногда тоже мигрируют, то в реальности количество приезжих за прошлый год может оказаться еще больше.

Естественно, всем этим десяткам тысяч людей нужно жилье. Большая часть из них начинают с аренды, однако находится и довольно внушительное количество тех, кто предпочитает покорять столицу, обзаведясь собственным жильем и заветной постоянной регистрацией в Москве. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», около 30% покупателей жилья в столичных новостройках – это приезжие из регионов.

Первое, что должны понимать для себя приезжие – московский ценник, который представляет собой огромную разницу между стоимостью жилья в Москве и регионах. Так, в среднем по России по данным Федеральной службы государственной статистики в 2014 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 49,2 тыс. рублей. При этом в старых границах Москвы, по оценке «Метриум Групп», этот показатель по итогам прошлого года был зафиксирован на уровне 147,3 тыс. рублей, то есть в три раза выше.

Столь серьезный разброс цен делает практически невозможной операцию по обмену жилья за пределами Московского региона на квартиру в столице. В большинстве случаев суммы от продажи недвижимости в регионах хватит лишь на оплату первоначального взноса по ипотеке. А продав большую и дорогую (по местным меркам) квартиру в своем городе, в Москве скорее всего удастся купить только скромную «однушку».

Самая доступная на сегодняшний день квартира на вторичном рынке в старых границах Москвы, по данным портала ЦИАН, стоит 2,75 млн рублей. Но воодушевляться от столь низкого ценника не стоит. За эти деньги предлагается микро-студия площадью всего 11,5 кв. м. Если же рассматривать полноценное жилье, то дешевле всего обойдется квартира площадью 39 кв. м в Востряковском проезде, практически вплотную примыкающем к МКАД. Ее стоимость составляет 4,24 млн рублей.  

На первичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2015 года самая доступная по цене квартира продавалась в микрорайоне «Северный». Стоимость компактной студии площадью 26,2 кв. м составляла 2,87 млн рублей. Впрочем, данный вариант вряд ли подойдет тем, кто хочет переехать в столицу в самое ближайшее время – дом будет сдан в эксплуатацию только во втором квартале 2017 года. То есть, купив квартиру здесь, нужно будет еще как минимум два года снимать жилье. Учитывая, что аренда более или менее приличной «однушки» в столице обойдется от 30 тыс. рублей в месяц, дополнительные расходы за весь период ожидания составят не менее 720 тыс. рублей.

Среди проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на более обозримое будущее (до конца 2015 года), самыми низкими ценами может похвастаться жилой комплекс «Некрасовка», возводимый на территории бывших Люберецкий полей аэрации. Квартира площадью 37,2 кв. м обойдется сегодня в 4,7 млн рублей. За 5,29 млн рублей можно приобрести квартиру площадью 30,6 кв. м в уже построенном микрорайоне «Загорье». Замыкает тройку ЖК с самыми низкими ценами, сдающимися до конца текущего года, проект «Некрасовка-Парк». Имея на руках 6,52 млн рублей, покупатель из регионов сможет позволить себе покупку двухкомнатной квартиры площадью 62,1 кв. м.

Примечательно, что из четырех указанных проектов в «старой» Москве с самыми низкими ценами, только один – «Загорье» - находится внутри МКАД. При этом у многих жителей регионов России сложилось мнение, что за кольцевой автодорогой уже начинается Московская область. Это далеко не так – на сегодняшний день основная часть московских территорий располагается за МКАД.

«Для региональных покупателей жилья важнейшую роль играют два фактора: доступная стоимость квартиры и возможность оформить постоянную регистрацию в столице, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». -  Что касается доступности жилья, то к «старой» Москве это понятие вообще применимо с трудом. Самые недорогие квартиры все равно расположены в непосредственной близости или за пределами МКАД. И в этой ситуации покупателям из регионов имеет смысл рассмотреть жилье на присоединенных к Москве территориях. Здесь они получат ту же самую столичную прописку. При этом стоимость квартир на порядок ниже, а качество жилья – выше».

Основную массу вторичного рынка жилья Новой Москвы сегодня формируют квартиры в недавно построенных домах. Как правило, это инвестиционные покупки, и вполне естественно, что их собственники заинтересованы в получении прибыли. В большинстве случаев цены на такие квартиры явно завышены. При этом у потенциальных покупателей есть возможность приобрести жилье на первичном рынке на гораздо более выгодных условиях в домах, которые будут сданы в эксплуатацию в самое ближайшее время.

В Новой Москве сегодня представлено в продаже 33 жилых комплекса, в которых в общей сложности продаются около 7,4 тыс. квартир. Стать счастливым обладателем московской прописки (а в придачу еще и 33,4 кв. м жилья) на присоединенных к столице территориях можно всего за 1,83 млн рублей. Это примерно на треть дешевле самой доступной квартиры в новостройках «старой» Москвы, однако здесь не придется два года ждать ввода в эксплуатацию. Жилой комплекс «Борисоглебское» будет сдан до конца 2015 года. Кроме того, в этом проекте можно приобрести квартиру с отделкой. А это значит, что не нужно будет долго делать ремонт, тем самым откладывая момент заселения.

Желающие приобрести квартиру ближе к МКАД, но при этом не сильно переплачивать, могут обратить внимание на жилой комплекс «Спортивный квартал». Этот проект занимает второе место по минимальной стоимости квартир из всех ЖК, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году. Квартира площадью 28,05 кв. м обойдется в 2,55 млн рублей. Помимо удачного местоположения в 12 км от МКАД, этот проект может похвастаться отличной инфраструктурой. Среди прочего здесь будет построена одна из крупнейших в России школ олимпийского резерва.

Ну а тем жителям регионов, которые хотят немедленно переехать в Москву, имеет смысл рассмотреть малоэтажный микрорайон «Южный» жилого комплекса «Новые Ватутинки». Здесь уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а во всех квартирах выполнена отделка. Минимальная стоимость лота составляет 4,91 млн рублей. Это всего на 200 тыс. рублей дороже самой доступной «однушки» в старых границах Москвы в ЖК, сдающихся в 2015 году. Но при этом площадь квартиры в «Южном» составит 46,1 кв. м, то есть на 9 «квадратов» больше.

«Приобретение квартиры в Москве для покупателя из регионов может оказаться серьезным испытанием, - говорит Мария Литинецкая. – Мало того, что нужно ориентироваться на локальном рынке, так еще и делать выбор практически вслепую – дистанционно. Естественно, всегда можно приехать и посмотреть квартиры лично, однако это связано с временными и финансовыми затратами. Я бы рекомендовала будущим москвичам заранее определиться с несколькими проектами, причем желательно, чтобы они были расположены в одной локации. Тогда их можно будет объехать за один день и быстрее принять решение. В этом смысле наиболее удобны жилые комплексы на территории Новой Москвы. Дороги здесь намного менее загружены, чем внутри МКАД, и перемещение между объектами не займет много времени».

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.