Москва, ул. Беговая, 3, БЦ "Нордстар Тауэр", этаж 35

Москва «собянинская» - быть или не быть эконом-классу в Москве? или Итоги 2013 года на рынке новостроек эконом-класса

Мой выбор
19 декабря 2013
Москва «собянинская» - быть или не быть эконом-классу в Москве? или Итоги 2013 года на рынке новостроек эконом-класса

18 декабря 2013 в ресторане Don’t tell Mama состоялся пресс-ланч, на котором аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы.

В 2013 г. объем предложения первичного рынка массового жилья (эконом- и комфорт-класса) увеличился на 11,5% и составил 5 800[1] квартир в 79 корпусах (24 проекта против 22 в 2012 году). Рынок пополнился девятью новыми проектами, причем большинство из них – семь ЖК – являются комплексами комфорт-класса. Для сравнения - в 2012 году продажи открылись в пяти проектах доступного ценового сегмента, и только два из них относились к комфорт-классу.

Новые проекты массового сегмента жилья, вышедшие на рынок в 2013 году

Проект

Застройщик

Округ

Класс проекта

1

"Царицыно-2"

ОАО Московский комбинат хлебопродуктов

ЮАО

комфорт

2

"Фили Град"

MR Group

ЗАО

комфорт

3

"О7"

ОАО "Концерн МонАрх"

ЗАО

комфорт

4

"Эталон-Сити"

Эталон

ЮЗАО

комфорт

5

"Вершинино"

Ведис Групп

ЮАО

комфорт

6

"Белый Парк"

Центр-Инвест

САО

комфорт

7

17-й пр-д Марьиной Рощи

ПИК

СВАО

комфорт

8

"Некрасовка"

ДСК-1

ЮВАО

эконом

9

ул. Смольная, вл.57

Центр-Инвест

САО

эконом

Источник: «Метриум Групп»

Также в течение года на рынок вышли новые корпуса в пяти уже реализуемых проектах:

«Некрасовка-Парк» (кв. 4 корп. 3; кв. 7, корп. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11)

«LIFE-Сходненская» (корп. № 5)

«LIFE-Волжская» (корп. № 6,7)

«Большое Кусково» (корп. №2, 8)

«LIFE-Митинская» (корп. Б, В)

В целом, доля сегмента массового жилья в общей структуре предложения рынка новостроек Москвы (в старых границах) составляет 45,1%, что больше, чем в 2012 г. на 2,6%. Причем на комфорт-класс приходится 31,7% квартир, на эконом-класс – 13,4%.

Вследствие активной застройки района Некрасовка объем предложения Юго-Восточного округа в 2013 г. вырос по количеству квартир в реализации почти в 2 раза, а доля ЮВАО увеличилась на 10%. Таким образом, к концу 2013 г. основной объем предложения распределился по двум округам: ЮАО (53,4%) и ЮВАО (25,1%), тогда как год назад преобладающая часть квартир (70,1%) реализовывалась в Южном округе, а на ЮВАО приходилось только 15% предложения.

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса)

Снимок.JPG

Источник: «Метриум Групп»

Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Снимок1.JPG

По итогам 2013 г. средневзвешенная цена кв.м в новостройках эконом-класса составила 107 500 руб., комфорт-класса – 143 800 руб. В целом по массовому сегменту она достигла 133 000 руб., что выше относительно прошлого года на 3,2%.

При этом необходимо отметить, что в определенные месяцы наблюдалось снижение средневзвешенной цены квадратного метра, связанное с увеличением предложения самых бюджетных проектов. В частности, наибольшее влияние оказал выход новых корпусов в мкрн «Некрасовка-Парк» и открытие продаж в ЖК «Некрасовка» и мкрн «Царицыно-2».

Динамика цены кв. м в массовом сегменте жилья в 2013 г.

Снимок2.JPG

Источник: «Метриум Групп»

В зависимости от округа рост средневзвешенной цены кв.м варьировался от 7% (ЮАО) до 23,6% (ЗАО). Понижение средневзвешенной цены кв.м отмечено в трех округах (САО, ЮЗАО и СЗАО) и обусловлено изменениями в структуре предложения.

Динамика цены кв. м в 2013 г. в массовом сегменте жилья по округам

Снимок3.JPG

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции

  • Смещение предложения эконом-класса за МКАД. В настоящее время преобладающая доля квартир эконом-класса реализуется в районе Некрасовка, расположенном за кольцевой дорогой. То есть сегодня люди вынуждены приобретать доступное жилье либо в московских районах за МКАД, либо в области.
  • Локализация объема предложения. Основная доля квартир массового сегмента жилья сосредоточена всего в двух округах: ЮАО и ЮВАО. Суммарно на них приходится 78,5% предложения.
  • Комфорт-класс растет. Комфорт-класс, появившийся на рынке жилья в 2008-2009 гг., как следствие кризисного периода, занимает в настоящее время 70% предложения нижнего ценового сегмента. В этом году вышло 7 проектов комфорт-класса, тогда как в прошлом – только 2. То есть на массовом рынке жилья качественные объекты превалируют.
  • Характеристики новостроек улучшаются. Вследствие увеличивающейся конкуренции и повышения покупательских запросов девелоперы стремятся выделить свой проект. В результате на рынке массового жилья стали появляться жилые комплексы с авторской архитектурой, более качественной отделкой общественных зон, благоустройством территории.
  • Покупатель молодеет. Если раньше ядром целевой группы были покупатели в возрасте 40-45 лет, то сейчас основное количество сделок совершается людьми в возрасте 30-35 лет.
  • Требования повышаются. У молодых покупателей – более современные требования к жилью. Помимо стандартных требований к новостройкам (качество строительства, наличие социальной инфраструктуры и т.д.) современный покупатель обращает большее внимание на благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр.

Прогноз

«Прогноз на 2014 год главным образом связан с принятием в последнее время ряда важных законодательных инициатив, - подвела черту Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Некоторые из них уже вступили в силу, некоторые вступят в ближайшее время:

  • страхование гражданской ответственности застройщика (вступление в силу 01.01.2014 г.);
  • повышение кадастровой стоимости земли (вступление в силу 01.01.2013 г.);
  • завершение срока на выкуп земельных участков по льготным ценам (с 01.07.2012 г.).

Введение новых обременений для застройщиков окажет влияние на дальнейшее развитие рынка, в связи с чем мы ожидаем снижение объема предложения, увеличение себестоимости и повышение цен. Высокая себестоимость проекта в Москве, уменьшение числа свободных площадок под строительство будут стимулировать уход девелоперов в область. Соответственно, продолжится смещение эконом-класса в Подмосковье и прежде всего в Новую Москву. Известно, что на развитие новых территорий с 1 июля 2012 года привлечено инвестиций на сумму 140 млрд руб., в 2014 г. планируется привлечение 170 млрд руб., в 2015 г. – 210 млрд руб.

Однако все это вовсе не означает, что эконом-класса в Москве больше не будет. Во-первых, у нас есть территории за МКАДом, но относящиеся к Москве, где как раз активно развивается эконом-класс (речь идет не только о Новой Москве). А во-вторых, даже в пределах МКАД эконом-класс все равно будет строиться. В настоящее время город активно развивает промзоны, где заявлено строительство очень большого объема квадратных метров, который исчисляется миллионами. И, конечно, выводить миллионы квадратных метров бизнес- и премиум-класса нецелесообразно. Да и продать миллионы квадратных метров бизнес-класса в Москве не получится. Поэтому застройщики разрабатывают свои концепции, исходя из текущего состояния рынка и уровня спроса. У нас по-прежнему наиболее активные продажи показывает доступное жилье, то есть массовый сегмент. Поэтому в любом случае предложение эконом-класса будет пополняться за счет промышленных прощадок.

Да, у всех промзон разные характеристики. Например, территория ЗИЛ хорошо расположена – граничит с рекой, имеет хорошую транспортную доступность, поэтому конечно, там можно будет построить более дорогое жилье бизнес- и комфорт-класса. Но есть промзоны с не очень хорошей локацией, недалеко от МКАДа, с крупными территориями под застройку, где рассматривается возможность возведения именно панельного жилья, которое позволит максимально быстро развить эти площадки. Конечно, эти территории очень сложные с точки зрения разработки, так как площадки довольно крупные, и, возможно, в 2014 году застройщики могут не успеть «стартануть» (в связи с этим в том числе ожидается небольшой провал в предложении в следующем году). Но в 2015 эти проекты однозначно выйдут «в свет».



[1] Без учета объема предложения по ЖК «Большое Кусково» (корп. 1,2), ЖК «LIFE-Сходненская», в связи с отсутствием данных в открытых источниках информации.

обратная связь
Согласен на обработку персональных данных. Ставя отметку, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с законом №152-Ф3 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.